房地產企業并購現狀與對策建議
——以房地產企業并購稅務風險管控為例

□文｜石小巍

（作者單位：華東政法大學）

房地產行業作為我國經濟領域內最為重要的行業之一，隨著近幾年新經濟的發展亦逐漸占據市場重要地位。房地產行業的發展往往會牽動一個國家的經濟命脈，作為國家支柱型產業中不可或缺的一部分，其亦面臨著巨大的變革和挑戰。我國房地產行業環境正在發生巨大的變化，國家通過出臺相應法規政策對房地產行業于無形之中進行把控。因此，越來越多的房地產企業正試圖通過并購重組的方式來擴大企業規模，以期實現自身經營范圍和市場競爭力的提升。

然而，企業并購重組并不是一蹴而就，其中牽涉多種錯綜發雜的業務關系和法律關系，如“內部控制”﹑“財務管理”﹑“稅務調整”等。稍有不慎，這些內部關系將會轉化為企業所必須承擔的風險。房地產企業因其市值較大﹑資本較高的特性，往往是稅務風險的主要承載對象。同時，稅務管理具有較強的國家強制性和企業自主性，因此其內容往往比普通風險更難以控制。鑒于此，筆者擬通過對房地產企業并購中的稅務風險控制進行剖析，為企業獲得更加穩定長久的發展空間提出建設性意見。

房地產企業并購重組稅務風險因素分析

房地產企業的并購過程涉及諸多問題，如法律問題（并購的法律程序﹑并購的法律效力等）﹑資金問題（如并購資產重整﹑并購資產轉移和變更等）等。在現實情況中，并購所引發的稅務問題是最顯著的問題之一。在房地產領域，稅務所涉及到的防線主要包括土地增值稅﹑企業所得稅等內容。而影響稅務風險的因素也主要有：“隱藏性稅務風險﹑政策性稅務風險﹑程序性稅務風險”

隱藏性稅務風險。一般而言，房地產企業的經營時間較為長久。長久的經營活動中勢必會產生一些遺留問題，而這些遺留問題往往會不會存在于表面，例如：“并購企業或者標的企業往往會存在財務數據失真情況，數據失真將會導致潛在的稅務風險”。諸如此類的隱藏因素將會時刻應惜那個并購重組中的稅務風險管控，值得房地產企業在風險管控中予以關注。

政策性稅務風險。房地產企業在并購過程中對企業產權結構﹑納稅成分等內容容易產生錯誤判斷。諸如稅收概念﹑稅收對象﹑稅收政策等內容的界定將會產生巨大的稅收風險，而這也是房地產企業與稅收機關產生分歧的重要因素之一。這也要求房地產企業及時與國家稅收執法機關和執法人員進行切實有效的溝通，對相關概念和內容及時進行了解，從而減輕因政策解讀錯誤而帶來的稅收風險。

收購程序稅務風險。不同形式的并購方式蘊含著復雜的經營管理程序，例如：股權收購過程中，原雙方企業的股權結構發生變化，進而導致股東決議權﹑董事會人員組成﹑董事會表決權等一系列涉及公司股權的問題。而股權又是公司經營管理的生命線，稍有不慎都將會將公司陷入困境。由此可見，并購后企業的經營管理變得十分復雜，進而導致在從事稅收籌劃時應當更多加入考慮因素。有部分房地產企業在收購時并沒有綜合考慮所有的稅務風險。例如：“有的房地產企業認為股權收購與資產收購相比在稅費上面具有一定優勢，但其并未考慮股權收購所需的綜合稅費，而只考慮了眼前的繳稅遞延問題。”由上我們可以看到，這種對稅費的誤解將會直接導致房地產企業在選擇并購方式上產生失誤，由此也凸顯了復雜收購程序所帶來的巨大稅收風險負擔。

房地產企業并購過程中面臨的稅務風險

房地產企業稅收負擔較重。如今，國家稅制改革導致有關房地產項目的稅開始增多。較為常見的有“印花稅﹑房產稅﹑土地使用稅﹑增值稅﹑土地增值稅﹑契稅﹑教育費附加﹑地方教育附加﹑城市維護建設稅”等。據統計，各式各樣的稅收種類能夠占到房產開發成本的10%～25%，有部分稅收總額能夠占到房產開發成本的一半以上。然而，上述所有稅種并不是房地產企業交納稅款的全部。我們應當意識到，在個別地區會對房地產行業單獨設置一些“地方自設﹑地方自收”的稅費。加之前述法律規定的稅種，企業面臨的稅收負擔十分巨大，因此對企業的發展帶來了不小的風險。

房地產企業對種類繁多的稅收易產生混淆。無論是法律規定的企業應當交納的稅種，還是地方自設和地方自收的稅種，其本身所包含的稅收概念亦是多種多樣。如果沒有專業機構予以協助，房地產企業對紛繁復雜的稅收規定將會一頭霧水。同樣，房地產開放項目時間周期長的特點，也決定了房地產企業在整個項目中會“多次多量”投入資金。而這些稅款不僅次數多，其包含的種類亦十分復雜，進而給企業對稅款的識別﹑交納稅款帶來不小的挑戰。

前文于隱藏性稅收問題中提到“遺留稅收問題”，在公司并購之后，標的企業（大多數情況下為標的企業存在遺留問題，僅有少數情況為并購企業存在遺留問題）存在遺留稅收問題而未得到及時的解決。

歷史遺留稅收問題。歷史遺留稅收問題主要集中在“稅款繳納不及時﹑偷稅漏稅和稅收政策發生變化”等問題上。對于前兩項“稅款繳納不及時”和“偷稅漏稅”問題，房地產企業產生的問題相對較少。法治社會的建設下，房地產企業大多能夠遵守現有法律的規定，及時繳納足額稅款，主動承擔納稅人應有的義務。而問題主要集中在“稅收政策發生變化”之上：縱觀我國近幾年的稅收調整政策，不難發現其變化較為顯著。而囿于房地產企業所經營的范圍限制其對政策規定的專業化解讀，房地產企業對稅收政策變化認識不足的情況時有發生。因此，并購企業在成為標的企業的新股東后，極有可能因稅收政策的變化而產生新的遺留稅收問題。

房地產企業并購過程中面臨的稅務風險處理方案

房地產企業在并購過程中會產生多種多樣的稅務風險，面對這些風險，房地產企業如何能夠把控，筆者認為企業應當做到以下幾點：

完善企業并購盡職調查。房地產企業在并購之前應當對標的企業做完整的稅務調查，聘請專業律師對標的企業的債務﹑法律關系和財務情況等多方面內容進行調查，從而及時掌握其風險規模和預測風險發生的概率。

同時，法律盡職調查的結果往往可以成為并購企業談判過程的籌碼。并購企業在掌握了標的企業的風險規模后，可以以此作為依據來推動并購談判﹑決策的進行。這將極大程度地保障并購企業的利益，促使雙方能夠簽訂較為滿意的并購協議。然而，并購過程中的稅務問題往往會牽扯到多個方面，盡職調查人員亦會消耗大量的時間和精力。并且法律盡職調查時間一般較短，龐大的數據迫使并購方的法律盡職調查無法做到盡善盡美，法律盡職調查的全面性和真實性受到了極大的威脅。因此，筆者認為為了能夠避免上述情形，使得法律盡職調查能夠順利進行，并購企業應當提前對房地產行業盡職調查所需要的資料進行梳理并開具清單。并購企業于法律盡職調查開始之前將清單送至標的企業處，由標的企業配合及時準備需要的資料。

及時對企業并購環節產生的稅務問題進行解決。實踐經驗告訴我們，企業并購中所產生的稅務問題往往是“歷史遺留問題”，而這些遺留問題也是由于標的企業或并購企業沒有及時按照稅務機關的要求交納稅款所導致。稅務問題將會自始至終貫穿于整個并購過程，無論是并購企業還是標的企業均應當及時對各環節中產生的問題加以解決，切勿“一拖再拖”。

并購開始之前的準備階段：在正式開始企業并購之前，應當于稅務機關相關部門取得聯系，及時反饋盡職調查中所發現的稅務問題并記錄在案。及時掌握“相應稅費的負擔﹑稅費的征收﹑稅費的申報和代扣代繳”等問題的信息，必要時應當聘請專業服務機構予以輔助。

并購開始之后的交易﹑融資階段：在企業并購開始時，并購企業和標的企業應當重視合同簽訂的步驟，備好施工及采購合同，“對于合同的審查﹑簽訂﹑旅行以及合同清款﹑付款﹑變更或者終止要做到心中有數。合同審核過程，更應提出開具發票再付款的要求。”

從支付方式降低稅收風險：并購的支付方式主要有三種：定向增發的支付方式﹑資產置換支付方式和換股合并的支付方式。不同支付方式其所應交納的稅款亦不相同，因此房地產企業在選擇支付時應采取不同的策略來降低稅收風險。如，“定向增發的支付方式可以采取盡可能根據政策中的免稅條款進行處理；資產置換支付方式需要加強全部資產轉移的有效性，從而實現特殊性稅務處理；換股合并的支付方式可以通過權益聯營方式來處理報表。”

企業的財務部門亦應當盡好審核“付款方式”的工作，對合同中所提到的付款方式﹑合同總價款和工程進度進行深入研究，將所牽扯到的三方內容作為一個有機整體進行審核。同時，在審核合同時特別要注意“合同規定的付款時間節點”。付款時間進度安排既不能太過于緊湊，也不可“拉長戰線”，應當按照法律和一般的交易習慣合理安排每一筆付款的時間并定時審查稅款交納的進度。

從融資方式降低稅收風險：融資方式的不同將會直接導致房地產企業所要承擔的稅收風險不盡相同。以債權融資和股權融資為例，債權融資需要充分考慮到原標的企業債務人的負債能力以及整個債務承擔過程中所需要交納的稅款。債務到期后，其向債權人實現債權的過程中所要交納的稅款亦需房地產企業予以特別關注。反觀股權融資，房地產企業需要充分考慮到股權交割過程中應當承擔的稅款，不同的股權轉讓方式亦會因為法律規定的不同而產生巨大的差異。因此，并購企業應當提前設計和規劃股權交割的方式，使稅款成本降到最低，從而保護企業的現存利益。

由此可知，房地產企業在并購融資過程中的稅務承擔需要并購企業根據四種不同的融資方式進行充分考量。不同條件因素和不同的稅收籌劃方式將直接決定并購企業在四種融資方式下所應當采取的最優降低稅收風險的策略。

提高并購過程中財務人員的風險防范意識。在房地產企業并購過程中，真正參與大部分并購活動的便是房地產企業財務人員。可以認為這些財務人員是整個并購合同達成的“操盤手”，而在真正的并購中，任何一個小的細節和小的差別足以給企業帶來不必要的損失，因此對于財務人員的要求要比其他人高得多。財務人員應當提高風險防范意識，在對待工作的態度﹑風險掌控的能力和風險負擔的結果方面應當做好充分的準備：

財務人員應當及時了解國家稅務的相關政策，切實深入解讀稅務法律規定。在遇到稅務征收不明﹑稅務問題不清時，應當及時與當地稅務機關部門取得聯系，切忌主觀臆斷。同時，財務人員要對政策的變化有敏銳的洞察能力，善于比較新政策與舊政策之間的不同，并以此向企業建議更改銷售模式。

財務人員應當具有大局風險意識，在面對整個并購稅收問題時應當統籌全局，從宏觀的角度來把握風險和稅收最優兩大問題。切忌只局限于某個稅種稅費降低從而因小失大。同時，財務人員應當對政策中所規定的稅收最低邊界予以特別關注，防止房地產企業因未暗示交納稅款而受到行政處罰。

財務人員應當具備建立風險預測模型的能力，能夠根據房地產并購方案合理而謹慎的預計項目中所獲收益和所需成本。根據并購的對價﹑并購的步驟﹑并購資金支付等多個內容，對其建立科學的利潤預測模型和風險負擔規劃，從而在一定程度上降低房地產企業風險發生的概率。