鄭州市軌道交通與商務寫字樓租金關聯性研究

郝玉保

摘要：為了研究城市軌道交通和商務寫字樓之間的關聯性，文章以鄭州市作為研究范圍，選擇最小二乘法，采用stata軟件進行回歸分析。結果表明，軌道交通對商務寫字樓的租金價格具有顯著的影響。

Abstract： In order to study the correlation between urban rail transit and commercial office buildings， the article takes Zhengzhou as the research scope， selects the OLS method， and uses the stata software for regression analysis. The results show that rail transit has a significant impact on the rental price of commercial office buildings.

關鍵詞：軌道交通;寫字樓;租金

Key words： rail transit;office building;rent

中圖分類號：F407.9? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2019）21-0070-02

0? 引言

2013年年底鄭州市第一條軌道交通線路的運營，標志著鄭州市進入了軌道交通時代。目前，鄭州市已運營的軌道交通線路一共有4條，分別為1號線、2號線、5號線和城郊線。一方面，軌道交通因速度快、時間延誤低，能夠滿足大眾出行的需求，被作為解決公共交通問題的重要手段之一。另一方面，軌道交通能夠提升線路周邊物業的價值，對原有辦公市場造成了一定的沖擊，同時也為商務寫字樓市場提供了新的機遇。

在我國商事制度改革和雙創政策影響下，引發了創業浪潮。我國每年的新登記市場主體的數量開始不斷攀升，辦公需求逐漸增多，潛在的辦公市場巨大。研究城市軌道交通與商務寫字樓的關聯性，對商務辦公市場的健康持續發展，城市經濟的提升，都有著重要的積極作用。

在早期研究中王沖沖、陳怡慧（2009）認為在城市中軌道交通對商務寫字樓的租金變化影響并不顯著，其原因在于城市軌道交通的影響被城市中心的中心效應與商圈形成的聚集效應給削弱了。在商品房住宅價格與城市軌道交通的研究中，韓永超、陳春、沈昊婧（2017）認為軌道交通的可達性大大降低了人們的通勤成本，提升了沿線住宅的價值，所以對房價影響較為明顯。陳美玲、潘弘、宋赪、董小林、董治（2018）通過社會調查研究發現，城市的軌道交通能夠縮短時間距離，降低出行成本，從而刺激出行意愿，增加商業地產的客流量，最終提升了商業地產的價值。眾多學者在軌道交通對商品房住宅價格的影響方面研究較多，而在軌道交通對商務寫字樓的影響研究上較少。文章將采用回歸分析，以鄭州市為例，研究軌道交通和商務寫字樓租金之間的影響。

1? 數據準備

1.1 研究范圍

文章在鄭州市軌道交通1號線和2號線周邊的商務寫字樓樣本的基礎上對兩者之間的關聯性進行研究。鄭州市作為河南省的省會城市，截止到2017年底鄭州市常住人口988萬人，城鎮化率為72.2%，建成區面積830平方公里。鄭州市軌道交通1號線的線路總長41.2千米，主要連接城市東西兩端，設30座車站，一期工程于2013年12月投入運營，二期工程于2017年1月投入運營。鄭州市軌道交通2號線為南北走向，線路總長為20.655千米，設16座車站，于2016年8月投入運營。

1.2 數據來源

為了研究鄭州市商務寫字樓的租金與軌道交通之間的關聯性，文章以好租網作為數據來源，經過統計篩選共確定191個商務寫字樓樣本數據。涉及范圍主要包括二七區、管城區、金水區、鄭東新區和中原區。

1.3 空間分布

根據統計數據整理，在區域分布上，金水區的商務寫字樓占比為43.23%，鄭東新區為35.42%，管城區為12.50%，中原區為4.69%，二七區為3.65%。從數據中可知，商務辦公寫字樓數量最多的是金水區和鄭東新區，鄭東新區的寫字樓數量多原因在于CBD在此區域中，金水區寫字樓數量眾多是由于此區域是傳統的寫字樓聚集地，辦公氛圍濃厚，基礎設施較為完善。

為了進一步分析寫字樓和軌道交通在城市的空間分布，根據各樣本點繪制的分布圖如圖1所示。從分布圖可以看出，商務寫字樓樣本點都集中分布在鄭州站以東的鄭東新區和以北的金水區，其中鄭東新區的商務寫字樓主要集中在鄭州市CBD和鄭州東站附近，金水區的商務寫字樓則主要集中在東風渠和花園路交匯處附近。從軌道交通線路上看，商務寫字樓主要分布在1號線的東半部分和2號線的北半部分。

1.4 模型選擇

文章主要分析軌道交通與商務寫字樓租金之間的關聯性，故選擇一元線性回歸模型，其方程式如下：

式中yi為商務寫字樓租金，xi為軌道交通站點距離，α為常數項，β為待估計參數，ε為隨機擾動項，i表示個體，n表示樣本容量。

2? 軌道交通站點關聯性分析

2.1 定性分析

為了分析城市軌道交通對商務寫字樓租金的影響趨勢，以樣本點距地鐵站點的距離為x軸，以商務寫字樓租金為y軸，繪制了散點圖如圖2所示。

由圖2可以看出，商務寫字樓的租金基本上集中在1-2.5元/m2·天的價格范圍內，大于2.5元/m2·天價格的寫字樓主要集中在1500米的范圍內。在軌道交通站點的距離上，寫字樓主要集中在2000米以內且超過1500米有明顯的下降趨勢。從圖2中可以大致判斷出：商務寫字樓的租金隨著軌道交通站點距離的增加而不斷下降。

2.2 定量分析

文章將各商務寫字樓的租金價格（元/m2·天）作為因變量，商務寫字樓到軌道交通站點最近的距離（米）作為自變量，使用stata15.1軟件選擇普通最小二乘法進行回歸分析，運算結果如表1所示。

運算結果中p值（Prob>F）為0.0134<0.05，表明了此回歸方程的整體是顯著的。其中軌道交通站點距離的p值為0.013<0.05，說明了軌道交通對商務寫字樓的價格影響是顯著的。根據回歸結果，鄭州市軌道交通與商務寫字樓租金的線性方程為：

根據表1回歸結果，距最近軌道交通站點距離與商務寫字樓的租金呈反比，即在2000米的范圍內隨著軌道交通站點距離的增大，商務寫字樓的租金價格逐漸降低。距最近軌道交通站點距離對商務寫字樓租金的影響系數為-0.0001974，表示商務寫字樓每靠近軌道交通站點1米，商務寫字樓的租金就會上漲0.02%。

3? 結論及建議

3.1 結論

文章以鄭州市作為研究范圍，采用了191個商務寫字樓樣本數據，通過定性方法和定量的回歸分析得出如下的結論：距軌道交通站點距離對商務寫字樓租金影響顯著，距軌道交通站點距離與商務寫字樓租金呈負相關的關系，即距軌道交通站點距離越遠，商務寫字樓的租金價格越低。

3.2 建議

①城市規劃層面，要合理規劃線路，促進區域發展相對平衡。首先，城市區域所在的區位不同擁有的資源不同，在經濟發展過程中，各區域發展不平衡。其次，軌道交通能夠有效的連接各個區域，帶動沿線地區的發展。最后，要深入實地調查，合理規劃線路兼顧交通出行需求與經濟帶動作用相統一。

②房地產開發商層面，要科學選址避免過度集中。不要盲目地向傳統商務區聚集地靠攏，要充分考慮軌道交通對商務寫字樓的影響，挖掘軌道交通沿線地區的潛力，既可以降低開發成本，也便于日后物業的升值。

參考文獻：

[1]韓永超，陳春，沈昊婧.基于特征價格模型的重慶軌道交通對沿線房價的影響研究——以軌道3號線為例[J].價格月刊，2017（01）：6-10.

[2]陳美玲，潘弘，宋赪，董小林，董治.城市軌道交通對沿線商業地產價值的影響機理研究——以西安市地鐵為例[J].綜合運輸，2018，40（06）：116-121.

[3]王沖沖，陳怡慧.城市軌道交通對周邊寫字樓租金的影響研究——基于北京地鐵十號線的實證分析[J].建筑經濟，2009（S1）：170-173.