商業物業企業稅務管理與籌劃探討

韓露

[摘 要] 稅務管理及科學籌劃是企業能夠有序穩定經營及長遠發展的重要管理工作之一。作為商業物業企業，其稅務管理與籌劃與一般生產經營性企業有很大的區別與差異，如何做好商業物業企業的稅務管理、實現科學籌稅是企業經營者與管理者十分關注的重要問題。本文從商業物業企業涉稅內容及稅務籌劃關鍵點分析入手，為商業物業企業積極實現稅務管理與稅務籌劃、規避稅務管理風險提出一些參考意見。

[關鍵詞] 商業物業企業 稅務管理 稅務籌劃

中圖分類號：F253 文獻標志碼：A

商業物業企業涉稅點較多，同時稅務籌劃需要處理的各種關系及稅金與企業經營模式也存在著緊密聯系。想要做好商業物業企業稅務管理與科學籌劃，不僅需要明確企業相關涉稅點，也要找準稅務籌劃關鍵點，同時重視在各個環節上的稅務風險防控，這樣才能夠真正提升整個企業的稅務籌劃工作質量，幫助企業實現平穩有序發展。

一、商業物業企業稅務籌劃現存問題

稅務籌劃的科學與規范直接決定了企業財務管理工作的質量和水平，尤其是對于涉稅較為復雜且存在相當難度與風險的商業物業企業來說，稅務籌劃不僅關系企業自身管理秩序，同時也關系著企業的當前及未來發展。近年來，國家相關稅法、制度不斷更新與調整，從宏觀上對市場的穩定、企業的發展做出了有力推動。商業物業企業在此環境中也不斷享受到更多稅費優惠，并獲得了更多收益。但在商業物業稅務籌劃逐漸向著科學化、規范化的方向發展并取得一定成績的同時，仍然存在著一些問題與風險。

第一，對現行稅法政策掌握不及時不準確，解讀不夠深入，從而容易導致在稅務籌劃工作中出現風險及問題。當前時期我國各項稅法調整頻繁，其目的都是為了更好地推動企業及行業健康發展，為企業贏得更多可用資金，減輕企業納稅負擔。在稅費減免的同時也根據不同行業做出了不同的應稅條件調整。一些企業沒有能夠及時準確地掌握這些信息，從而導致稅務籌劃滯后于政策變化，不僅沒有真正實現稅務籌劃助推企業發展，反而因為對稅法政策不熟悉不了解，讓企業遭受了不必要的經濟損失。

第二，會計核算及會計基礎不夠規范，財務管理體系有待進一步健全。準確的會計核算及規范的會計基礎工作是企業稅務籌劃的前提與基礎。商業物業企業涉及大量資金、高額負債以及管理流程復雜等問題，這對會計核算及會計基礎工作提出了更高要求。目前許多企業在相關工作上并沒有真正做到有序與嚴謹，財會人員在業務技能及專業操作上也存在著一些不足，甚至一些企業的稅務處理人員沒有較高的法律意識與工作態度，從而無法保證企業稅務籌劃的合規與高效。

第三，稅務籌劃目標不明確。稅務籌劃目標是否明確直接影響到企業稅務籌劃的結果。雖然企業開展稅務籌劃工作都是為了提升企業效益，降低企業負稅，但對于大多數商業物業企業來說，容易將短期節稅減負當作稅務籌劃的唯一目的，從而只考慮如何實現短期節稅，未能將稅務籌劃與企業的長遠發展有效結合，無法通過稅務籌劃推動企業發展戰略總體目標的實現，這樣不僅制約了稅務籌劃作用的進一步發揮，甚至還會在某些時候制約企業的長遠發展，對企業未來造成不利影響。

二、商業物業企業涉稅點及關鍵切入點

（一）商業物業企業涉稅點

商業物業企業涉稅點與其自身的經營特點息息相關，涉稅點直接與企業的經營方向及具體業務范圍掛鉤，商業物業企業所從事的經營活動呈現商業與房產相結合的特點，經營范圍主要有物業出租和物業自營。出租物業主要涉及增值稅、附加稅、房產稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅以及企業所得稅和印花稅、教育附加費等。物業自營則是通過自有物業來從事經營活動獲得盈利，在涉稅點上主要有企業所得稅、增值稅等[1]。

（二）商業物業企業稅務籌劃切入點

想要實現有效的稅務籌劃，商業物業企業稅務籌劃切入點應當重視稅收及稅費優惠政策變化、企業本身業務開展形式、定價以及租金收入等方面的稅務籌劃。具體來說，首先，應及時關注國家稅費政策以及各項優惠政策的變化情況。例如營改增前后的稅費變化、征收范圍調整及稅率調整。在營改增過程中，企業原本適用同種稅費征收范圍的業務可以被劃分到不同征收范圍之內，如廣告位出租、不動產經營租賃都被劃分到“不動產經營租賃服務”類型當中，與原本的“生活服務業”稅費產生差異。同時，由于營改增的全面推行，在合同管理中也要進一步區別增值稅業務合同與非增值稅業務合同，根據不同的合同類型采用不同的稅務籌劃方法才能確保企業實現稅費籌劃的規范與科學。

其次是由于公司業務方式的不同而產生的不同稅務籌劃點，商業物業企業主要有自有經營以及物業出租兩種業務類型，但兩種業務類型可以采取不同的業務方式開展，如自營以及聯營。自營方式下主要涉及增值稅、企業所得稅、進項稅抵扣等內容。聯營模式則需要將品牌方的銷售額同樣劃入商業物業企業的營業收入范圍內，作為稅費征收依據。正因為如此，一些商業物業企業將聯營模式轉為傭金租金模式，將結轉成本轉為攤銷租金，從而不僅簡化了稅務籌劃流程，也可以在一定程度上降低企業負稅額度，達到有效節稅的目的。

再次，定價方式也會直接影響到商業物業企業的稅務籌劃工作。由于物業租賃合同包含了許多內容，如管理費、物業租金以及水電費等一系列費用，雖然客戶在簽訂合同時只會關注合同總價，但對于物業公司而言，不同費用的涉稅點和稅務籌劃是不同的，如水電費由于是物業公司代開代繳的費用，因此可以作進項稅抵扣處理，在企業繳納企業所得稅之前進行扣除，從而減輕企業負稅壓力。商業物業企業除向租戶收取租金外，還會收取物業管理費或者經營管理費。而根據增值稅相關規定，租金適用的稅率較高，物業管理費稅率較低。因此，商業地產企業在和租戶簽訂合同時，應在合同中明確租金、物業管理費、停車租賃費、辦公租賃費等具體金額，在收取租戶費用時，也要分開列示和分開進行會計核算處理，便于統計不同的費用適用不同的稅率，如果沒有分開，就需要按照收入全額適用高稅率繳納增值稅。

三、提升商業物業企業稅務籌劃質量的措施及思考

（一）積極了解并學習稅法政策

稅法變動頻繁是當前時期的商業物業企業面臨的一個主要問題，大多數企業對于頻繁的稅法制度變化頗為抱怨，但如果不能夠積極了解并深入學習，必然會對企業的稅務籌劃工作造成嚴重阻礙。學習稅法政策一方面是為了了解企業當前的納稅環境，另一方面也能夠幫助企業找到科學籌稅、避稅的方法，避免企業因為誤解和不了解而走入籌稅誤區[2]。

（二）積極規范財務管理，強化會計基礎工作

首先應當明確商業物業企業是處于資金需求巨大、負債較高且涉稅項目復雜的行業之中，加強會計核算及財務管理十分重要。企業應積極構建專門的稅務管理部門進行稅務籌劃工作，實現稅務籌劃的專業與高效。同時，企業應積極組織相關稅務籌劃及管理人員的集中學習，及時學習新稅法新制度，了解稅法變化規律及主要內容，并將其作為實際工作的指導依據。此外，積極強化會計基礎工作，尤其是在票據管理、會計檔案管理上應當更加重視信息化管理技術的應用，在提升使用效率的同時確保保管上的安全，為稅務籌劃工作有序開展鋪平道路。

（三）確定科學且明確的稅務籌劃目標

稅務籌劃不僅僅是為了幫助企業實現短期效益提升，更是要通過稅務籌劃幫助企業實現長遠穩定發展，因此要將稅務籌劃目標與企業的未來發展戰略相結合，在兼顧眼前利益的同時，充分考慮長遠整體利益的實現。只有這樣才能夠避免一味追求短期節稅而影響到企業未來發展的情況。

（四）積極與稅務部門取得溝通

稅務部門不僅肩負著監督企業依法積極納稅的職責，同時也會為企業提供稅務籌劃相關的咨詢及服務。企業管理者應當正視企業與稅法部門之間的關系，積極與相關部門取得聯系，及時就新稅法、新變化進行溝通咨詢，保證企業能夠第一時間掌握最新最完整的稅法制度信息。同時，積極溝通的態度也能夠幫助企業與稅務機關建立起良好關系，從而讓企業能夠更好地從稅務制度中獲益，實現科學且積極的稅務籌劃。

四、結語

商業物業企業稅務管理及籌劃是一個相對復雜的問題，企業不僅需要及時了解稅費制度變化，同時還需要不斷提升自身管理，以及從企業發展需求的角度確定稅務籌劃目標。只有充分做到知法懂法和結合實際，才能夠真正做好稅務管理及籌劃工作。

參考文獻：

[1]王曉晶.“營改增”后物業管理企業稅收籌劃關注點研究[J].納稅.2017，9.

[2]許滔.與物業資產相關的稅務風險分析及納稅籌劃探討[J].財經界.2015，5.