“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究

方園媛

摘?要：作為我國(guó)改革新時(shí)期改革進(jìn)程中舉足輕重的稅制改革，“營(yíng)改增”這一改革方向?qū)τ谖覈?guó)稅制的發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響，對(duì)于我國(guó)政策的發(fā)展也有十分積極的作用。從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來(lái)看，“營(yíng)改增”對(duì)于其稅負(fù)和土地增值稅的清算也產(chǎn)生了十分重要的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃也應(yīng)當(dāng)在這一基礎(chǔ)上有相應(yīng)的發(fā)展和改變。本文落實(shí)于實(shí)際，以營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的變化等進(jìn)行概念闡述并對(duì)增值稅后的清算時(shí)點(diǎn)、項(xiàng)目扣除金額、征稅范圍等進(jìn)行籌劃。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

一、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)中土地增值稅的概念概述

營(yíng)改增的政策使用從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是將應(yīng)稅項(xiàng)目中的營(yíng)業(yè)稅額繳納改成向國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)的增值稅繳納，這順應(yīng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展整體走向，對(duì)于我國(guó)稅制改革來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的內(nèi)容，它包含了我國(guó)新時(shí)期的稅制改革中所蘊(yùn)含的政策方向和經(jīng)濟(jì)價(jià)值取向，是我國(guó)稅務(wù)管理對(duì)于促進(jìn)各行各業(yè)平穩(wěn)發(fā)展所做出的貢獻(xiàn)[1]。從營(yíng)改增稅額的發(fā)展形式來(lái)看，它對(duì)于我國(guó)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著十分積極的促進(jìn)作用，是改善分稅制弊端的重要舉措。營(yíng)改增政策對(duì)于土地增值稅有著重要影響，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的營(yíng)銷(xiāo)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)等都產(chǎn)生了十分重要的影響。在這一基礎(chǔ)上而衍生出的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營(yíng)改增土地增值稅的稅收籌劃也應(yīng)當(dāng)有所作為，并結(jié)合國(guó)家政策和法律政策來(lái)對(duì)增值稅清算籌劃做出對(duì)策。

二、營(yíng)改增政策對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的影響

（一）營(yíng)改增政策對(duì)于抵扣項(xiàng)目的整體影響

營(yíng)改增項(xiàng)目在實(shí)際實(shí)施的過(guò)程中首先的影響是對(duì)土地增值稅抵扣項(xiàng)目產(chǎn)生的影響。根據(jù)實(shí)際的相關(guān)的法律文件要求，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅額屬于抵扣項(xiàng)目。其項(xiàng)目名稱(chēng)為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”，在營(yíng)改增政策實(shí)行以后，相關(guān)文件政策要求將該項(xiàng)目中的房地產(chǎn)增值稅從中去除，因此其可抵扣項(xiàng)目的金額有所減少。根據(jù)文件要求，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，其土地成本作為資金成本支出應(yīng)當(dāng)計(jì)入其中，成本費(fèi)用等的使用與其他類(lèi)型的費(fèi)用支出將作為不同的業(yè)務(wù)種類(lèi)和發(fā)票種類(lèi)等進(jìn)行統(tǒng)一整理[2]。例如，在實(shí)際的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)票金額確認(rèn)計(jì)入到可抵扣項(xiàng)目稅額之中，并進(jìn)一步進(jìn)行確認(rèn)和扣除;在對(duì)于增值稅普通發(fā)票和專(zhuān)用發(fā)票時(shí)，二者的處理方式也有所不同，從其扣除的方式來(lái)看，增值稅普通發(fā)票主要是將發(fā)票金額進(jìn)行確認(rèn)并進(jìn)行扣除，專(zhuān)用發(fā)票所面臨的功能主要是對(duì)憑證記載不含稅金額和稅額進(jìn)行操作，不含增值稅額在其中得到確認(rèn)。

（二）營(yíng)改增政策對(duì)于增值額和稅款的影響

營(yíng)改增對(duì)于土地增值稅的影響不僅僅產(chǎn)生在可抵扣項(xiàng)目之中，更產(chǎn)生在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的稅款預(yù)交中，從下發(fā)的文件要求來(lái)看，營(yíng)改增政策實(shí)行之后的房地產(chǎn)企業(yè)中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入將不再計(jì)入增值稅收入行列，但是相比之前，其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)計(jì)入增值稅中，作為價(jià)內(nèi)收入[3]。因此，從增值稅項(xiàng)目的變動(dòng)程度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅由以前的從價(jià)內(nèi)稅轉(zhuǎn)變成了價(jià)外稅，在實(shí)際的繳納稅款中，該部分的稅款繳納將轉(zhuǎn)換成不含稅收入。從實(shí)際的效果來(lái)看，營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中的土地增值額產(chǎn)生了一定的積極影響，企業(yè)的稅負(fù)相應(yīng)地得到了降低。除此之外，營(yíng)改增后的系統(tǒng)對(duì)于地稅和增值稅也產(chǎn)生了一定的影響，房地產(chǎn)的應(yīng)繳納增值稅與土地增值稅應(yīng)當(dāng)按照不同的比例來(lái)進(jìn)行征收，否則會(huì)造成“重復(fù)征稅”的現(xiàn)象。從而加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

三、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算籌劃方案

（一）土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)延緩

土地增值稅清算的稅收籌劃應(yīng)當(dāng)從宏觀全局上進(jìn)行統(tǒng)籌整理和協(xié)調(diào)，從具體的籌劃角度和方式來(lái)看，應(yīng)當(dāng)對(duì)戰(zhàn)略規(guī)劃中所面臨的主要困難和節(jié)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行整體規(guī)劃，重視重點(diǎn)，不斷加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)[4]。首先，土地增值稅中的清算時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ难泳彛瑥倪@一方面來(lái)降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。由于營(yíng)改增本身存在著營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅并存的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理和稅收管理也面臨著“重復(fù)征稅”的負(fù)擔(dān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)在這一過(guò)程中重視與地區(qū)稅收管理部門(mén)的溝通和了解，將土地增值稅中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)反饋，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的聯(lián)系。在具體的操作過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)樹(shù)立正確的納稅觀念和稅收意識(shí)，在前期和后期分繳不同的稅目，避免由于資金流動(dòng)問(wèn)題而造成的稅收負(fù)擔(dān)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)中也面臨著預(yù)征代清算的項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)在這一背景下積極與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門(mén)進(jìn)行及時(shí)溝通，從而來(lái)降低自身的納稅負(fù)擔(dān)。

（二）可扣除項(xiàng)目金額在稅收籌劃中的運(yùn)用

在涉及到對(duì)可扣除項(xiàng)目的金額管理中，在對(duì)土地增值稅點(diǎn)進(jìn)行清算時(shí)點(diǎn)延緩的基礎(chǔ)上，更應(yīng)對(duì)可扣除項(xiàng)目進(jìn)行研究，從而實(shí)現(xiàn)有效的合理避稅，從減輕企業(yè)自身壓力和稅收壓力的基礎(chǔ)上提高企業(yè)的資金流動(dòng)能力，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在實(shí)際的項(xiàng)目運(yùn)行中，可以采取根據(jù)現(xiàn)有稅法的方式來(lái)對(duì)可扣除項(xiàng)目費(fèi)用和增值稅等進(jìn)行綜合計(jì)算，并進(jìn)而對(duì)營(yíng)業(yè)稅、建設(shè)費(fèi)等費(fèi)用進(jìn)行綜合計(jì)算，從而得出該房地產(chǎn)項(xiàng)目中隱藏的利潤(rùn)[5]。從實(shí)際的角度出發(fā)，對(duì)于項(xiàng)目的裝修工程的啟用能夠進(jìn)一步提升稅收籌劃空間，在提升項(xiàng)目扣除額的基礎(chǔ)上降低增值率，從而有效增加可扣除項(xiàng)目金額，納稅成本也會(huì)在這一基礎(chǔ)上得到降低。

（三）征稅范圍中土地增值稅的籌劃應(yīng)用

在土地增值稅過(guò)程中的稅收籌劃應(yīng)用能夠充分對(duì)征稅范圍進(jìn)行籌劃，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)得到有效降低，進(jìn)而提升盈利能力。在營(yíng)改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)仍然可以通過(guò)對(duì)住宅房屋等的開(kāi)發(fā)通過(guò)選擇不同的合作團(tuán)隊(duì)等來(lái)對(duì)進(jìn)行合理避稅。但是從住宅房屋的成品銷(xiāo)售時(shí)，相關(guān)法律條文對(duì)于土地增值稅中的納稅率有所規(guī)定。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在這一基礎(chǔ)上對(duì)稅收的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行整體規(guī)劃，對(duì)節(jié)稅、避稅的做法進(jìn)行綜合整理。除此之外，在清算時(shí)，房屋所有權(quán)的固定則就表明土地增值稅的支出即為不需要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的代建房工程開(kāi)展時(shí)，就必須要統(tǒng)籌考慮、規(guī)劃利用，從而實(shí)現(xiàn)合理的避稅。

（四）納稅籌劃運(yùn)用到利息支付的過(guò)程中

利息支付對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起來(lái)說(shuō)也是一項(xiàng)必不可少的支出。在營(yíng)改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用現(xiàn)有的法律條款來(lái)與金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)行充分的信息交流和溝通，土地增值稅的繳納要在這一過(guò)程中得到充分的協(xié)調(diào)，最大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)自身的利息成支出，從而實(shí)現(xiàn)合理的稅收籌劃。在不同的選擇方式下，清算模式和貸款利息模式對(duì)其自身稅收負(fù)擔(dān)產(chǎn)生著不同影響，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)綜合效果，來(lái)選擇較為合理的支付方式。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)由于其自身資金周轉(zhuǎn)的特殊性致使土地增值稅的清算也會(huì)受到一定的影響。在營(yíng)改增政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)當(dāng)對(duì)自身的土地增值稅的稅收籌劃等進(jìn)行綜合管控，不斷提升其清算技巧和發(fā)展模式，以此來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)的避稅能力、合理減輕其稅收壓力，同時(shí)不斷增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，從資金流動(dòng)的角度來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。在清算稅收籌劃研究中，必須重視到可扣除項(xiàng)目金額、土地增值稅的征稅范圍、利息支付機(jī)構(gòu)等方面對(duì)于支付環(huán)節(jié)的籌劃和利用。

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