房貸利率新政是更加市場化的體現(xiàn)

余豐慧

8月25日，央行發(fā)布公告：在改革完善貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

這是房貸價(jià)格更加市場化的體現(xiàn)。

過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個(gè)一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值，然后商業(yè)銀行參考定價(jià)自己的貸款利率。現(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶在平均利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)確定房貸利率。更加市場化了，商業(yè)銀行定價(jià)權(quán)提高，每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。隨著LPR定價(jià)機(jī)制進(jìn)一步成熟后，LPR最低利率權(quán)力也會(huì)下放給各家商業(yè)銀行，央行根據(jù)各家商業(yè)銀行的LPR給出一個(gè)平均的指導(dǎo)價(jià)格。

借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。由于各家銀行加點(diǎn)幅度不同，就決定了利率不同，給借款人以價(jià)格為基礎(chǔ)提供了選擇余地。借款人議價(jià)能力大大增加。體現(xiàn)出央行公告“保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益”的要求。

目前，在流動(dòng)性充裕情況下，首套房房貸利率市場化更應(yīng)該是下行趨勢。未來會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象：二套房執(zhí)行政策指導(dǎo)的利率，首套房或可能執(zhí)行最低LPR形成的利率。

與現(xiàn)有房貸利率對(duì)比情況如何？目前的房貸基準(zhǔn)利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基準(zhǔn)利率的。如果是首套房貸，執(zhí)行LPR利率是要比執(zhí)行基準(zhǔn)利率低一些。這個(gè)前提是商業(yè)銀行不加點(diǎn)。如果商業(yè)銀行加點(diǎn)的話，那就另當(dāng)別論了。

新機(jī)制下，如果按照目前的LPR，首套房貸利率就不能低于4.85%。二套房貸利率則是加上60個(gè)基點(diǎn)，不得低于5.45%。而現(xiàn)行央行5年期以上基準(zhǔn)利率為5.15%，即按照新LPR新定價(jià)機(jī)制，如果不加點(diǎn)的話，首套房利率低于30個(gè)基點(diǎn);二套房現(xiàn)行最低利率高于央行目前基準(zhǔn)利率30個(gè)基點(diǎn)。充分體現(xiàn)出房貸利率差異化的要求。

而原先的定價(jià)機(jī)制下，各城市或各銀行對(duì)于發(fā)放的房貸利率水準(zhǔn)不一，比如首套房貸，有的是基準(zhǔn)利率，有的是上浮5%或10%，有的小商業(yè)銀行則還能有折扣。

此后，根據(jù)LPR確定的房貸利率會(huì)產(chǎn)生衍生品的，更加有利于借款人以最低成本借貸。同時(shí)，隨著利率互換衍生品市場的發(fā)展，給予存量個(gè)人住房貸款固定利率或者略高于新定價(jià)機(jī)制利率尋找了一個(gè)出路。比如，商業(yè)銀行可以收取一定費(fèi)用后，幫助客戶把過去存量房貸的固定利率通過利率互換轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率，也可以相反操作。達(dá)到互換雙方和銀行效益三贏的結(jié)果。

總之，央行房貸利率新政是整個(gè)貸款利率向市場化推進(jìn)的組成部分。此前，LPR定價(jià)機(jī)制已經(jīng)推廣到其他所有貸款種類里。這次快速推廣到個(gè)人住房貸款里，是中國貸款利率徹底市場化定價(jià)的體現(xiàn)與標(biāo)志。