房貸利率新政是更加市場化的體現

余豐慧

8月25日，央行發布公告：在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

這是房貸價格更加市場化的體現。

過去是央行在上海銀行間拆借市場公布一個一年期貸款基準利率參考值，然后商業銀行參考定價自己的貸款利率?，F在商業銀行可以根據自己不同檔次和種類的最優質客戶在平均利率基礎上加點確定房貸利率。更加市場化了，商業銀行定價權提高，每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。隨著LPR定價機制進一步成熟后，LPR最低利率權力也會下放給各家商業銀行，央行根據各家商業銀行的LPR給出一個平均的指導價格。

借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。由于各家銀行加點幅度不同，就決定了利率不同，給借款人以價格為基礎提供了選擇余地。借款人議價能力大大增加。體現出央行公告“保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益”的要求。

目前，在流動性充裕情況下，首套房房貸利率市場化更應該是下行趨勢。未來會出現這樣一個現象：二套房執行政策指導的利率，首套房或可能執行最低LPR形成的利率。

與現有房貸利率對比情況如何？目前的房貸基準利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基準利率的。如果是首套房貸，執行LPR利率是要比執行基準利率低一些。這個前提是商業銀行不加點。如果商業銀行加點的話，那就另當別論了。

新機制下，如果按照目前的LPR，首套房貸利率就不能低于4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點，不得低于5.45%。而現行央行5年期以上基準利率為5.15%，即按照新LPR新定價機制，如果不加點的話，首套房利率低于30個基點;二套房現行最低利率高于央行目前基準利率30個基點。充分體現出房貸利率差異化的要求。

而原先的定價機制下，各城市或各銀行對于發放的房貸利率水準不一，比如首套房貸，有的是基準利率，有的是上浮5%或10%，有的小商業銀行則還能有折扣。

此后，根據LPR確定的房貸利率會產生衍生品的，更加有利于借款人以最低成本借貸。同時，隨著利率互換衍生品市場的發展，給予存量個人住房貸款固定利率或者略高于新定價機制利率尋找了一個出路。比如，商業銀行可以收取一定費用后，幫助客戶把過去存量房貸的固定利率通過利率互換轉換為浮動利率，也可以相反操作。達到互換雙方和銀行效益三贏的結果。

總之，央行房貸利率新政是整個貸款利率向市場化推進的組成部分。此前，LPR定價機制已經推廣到其他所有貸款種類里。這次快速推廣到個人住房貸款里，是中國貸款利率徹底市場化定價的體現與標志。