房貸利率掛鉤LPR，購房成本是升還是降

吳輝

在“房住不炒”的調控背景下，房地產調控不會放松，

自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

房貸利率掛鉤LPR政策實施后，房貸利率到底是提高了還是下降了？或者說購房成本是升還是降？

專家表示，房貸利率新政兼顧“房住不炒”與“因城施策”，新定價機制下房貸利率整體預計將與當前實際執行情況保持平穩。

房貸打折時代終結

掛鉤LPR后，房貸利率定價就從“基準利率×折扣或上浮”變為“LPR+點數”。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。

從此，房貸利率只能加點，再無打折。

新的房貸利率下限提高

按照目前的房貸數據，大部分銀行執行的是首套房貸基準利率上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，即基準利率1.1倍，利率為4.9×1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計算，即基準利率1.2倍，利率為4.9×1.2=5.88%。

定價基準轉換后，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。根據9月20日報價，新申請的首套房貸利率不得低于4.85%;二套房貸利率則是在4.85%基礎上加60個基點，也就是不得低于5.45%。

光大證券分析師指出，“對于新增個人住房貸款，首套和二套利率的下限均較原先更高。首套個人房貸利率不低于LPR報價，5年期以上LPR最新報價4.85%，比原先貸款基準利率4.9%只低了5個基點，相當于下浮1%，與原先有實行9.5折（4.66%）和9折（4.41%）的銀行相比，利率下限抬高”。

根據融360大數據研究院發布的35城市最新房貸利率數據來看，在首套房方面執行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少，7月只有上海的首套利率為4.84%，低于4.85%，35城市的平均首套利率則為5.44%，顯著高于4.85%。二套房方面，7月也僅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）兩個城市低于5.45%，35城市的平均首套利率則為5.76%，同樣顯著高于5.45%。同時，最近幾個月來，無論是首套房還是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趨勢。

此外，公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。目前，5年以上公積金貸款利率為3.25%，5年及以下公積金貸款利率為2.75%，全國都一樣。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，公積金政策暫不調整，是當前公積金政策便民和務實精神的體現。既能保障剛需購房成本不上漲，同時也能保持貸款利率水平穩定。

如何應對房貸利率的變化

央行公告第二條規定：“借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。”

根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期，重定價周期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

也就是說，新政之后，加點數值在合同期限內同樣是固定不變的，但重定LPR的利率可以有所約定，最短為一年調整一次，如果調整當月LPR降了你就撿便宜了，漲了你也要跟著漲。

假設9月的LPR是4.85%，你10月8日之后買房的加點數值為60個基點，貸款利率為4.85%+0.6%=5.45%，到了明年10月，假設最新的LPR是4.75%，你的加點數值依然是60個基點，貸款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少還點。

當然，你也可以選擇在整個貸款周期都采用簽合同時的LPR，不過如果以后LPR降了，你也享受不到降息，這個貸款也就不劃算了。

購房成本是升還是降

對于購房者來說，銀行上浮房貸利率意味著買房成本上升，購房之后每個月要承擔的月供變多，還款壓力也會隨之增大。房貸利率與房價呈現反比，利率越高，導致人們購房欲望降低，進一步拉低房價。

很多人關心，房貸利率掛鉤LPR，個人房貸利率會下降嗎？業內人士認為，在“房住不炒”的調控背景下，房地產調控不會放松，房地產政策“因城施策”，通過轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點，短期內大部分城市的房貸利率不會下降。

據了解，目前已有13省市部署住房貸款利率基準轉化工作，部分銀行的新發放住房貸款已按照LPR定價。北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個BP，這與此前銀行普遍執行的在基準利率基礎上上浮10%的利率水平幾乎相當;二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個BP。

然而，當房貸利率掛鉤LPR碰上降準，市場又會發生什么化學反應呢？

9月6日，央行發布消息稱，決定于2019年9月16日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。與此同時，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位，每次下調0.5個百分點。

有關負責人稱，此次降準將釋放長期資金約9000億元，其中全面降準釋放資金約8000億元，定向降準釋放資金約1000億元。

中原地產首席分析師張大偉認為，此次降準規模雖大，但并不是為了刺激房地產，樓市再次出現小陽春可能性不大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，雖然LPR政策使房貸利率有了調整空間，但因為此前政策卡住了房貸利率下限，因而限制了銀行因資金寬松而降低房貸利率情況的發生。

降準降的是存款準備金率，對老百姓購房成本影響不大，老百姓既不會占到便宜，也不會吃虧。房價不變的情況下，房貸利率不下降，購房成本自然不會降。