許昌市巧解土地利用三大難題

張永強(qiáng)

“全市中心城區(qū)出讓土地50宗5983畝，成交價(jià)款143億元;整治宜耕后備資源6萬(wàn)畝，補(bǔ)充耕地總量缺口1.1萬(wàn)畝，儲(chǔ)備占補(bǔ)平衡指標(biāo)4.9萬(wàn)畝;整理復(fù)墾土地1.2萬(wàn)畝……有效破解了‘土地出讓收入增長(zhǎng)緩慢、耕地保有量突破省定目標(biāo)、耕地占補(bǔ)平衡依靠異地購(gòu)買補(bǔ)充三大難題。”近日，在許昌市國(guó)土資源局，說(shuō)起2018年的工作，該局局長(zhǎng)劉林波高興地說(shuō)道。

2018年，許昌市國(guó)土資源局強(qiáng)力實(shí)施土地利用綜合改革，通過(guò)優(yōu)化增量、挖潛存量、提升質(zhì)量，開展多模式、多路徑探索實(shí)踐，全市顯現(xiàn)出了強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力和拓展空間。

優(yōu)化增量? 提升土地價(jià)值

該市著力打造土地市場(chǎng)升級(jí)版，明確將“計(jì)劃供地、凈地出讓、區(qū)域結(jié)合、均衡發(fā)展”作為打造土地市場(chǎng)升級(jí)版遵循的原則。市國(guó)土資源局和4個(gè)區(qū)政府（管委會(huì)）按照“先完善環(huán)境再整體開發(fā)，先統(tǒng)一整理再有序供應(yīng)”的工作思路，在進(jìn)一步完善和固化近年來(lái)全市土地管理機(jī)制、土地出讓底價(jià)決策機(jī)制、統(tǒng)一收儲(chǔ)開發(fā)實(shí)施機(jī)制等行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法的同時(shí)，展開了積極探索和實(shí)踐。按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一謀算、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供應(yīng)”方法路徑，構(gòu)建了市級(jí)大收儲(chǔ)體系，實(shí)施流程再造，儲(chǔ)備土地實(shí)行統(tǒng)一的出入庫(kù)管理。2018年市中心城區(qū)收儲(chǔ)土地4200畝。

強(qiáng)化區(qū)域整體開發(fā)，以許昌城市中軸、曹魏古城兩大板塊為支撐，統(tǒng)籌運(yùn)作了鄭許市域鐵路沿線、 鹿鳴湖、芙蓉湖、許東新城、曹魏古城等重點(diǎn)區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)和宗地熟化，啟動(dòng)了154宗16247畝的征收、儲(chǔ)備計(jì)劃。

“在曹魏古城修復(fù)項(xiàng)目區(qū)，我們已經(jīng)完成了項(xiàng)目用地的收儲(chǔ)，企業(yè)可以隨時(shí)用地。” 打開許昌市國(guó)土資源局魏都分局開發(fā)的國(guó)土資源云系統(tǒng)，分局局長(zhǎng)張剛向記者介紹，圖上項(xiàng)目區(qū)各種土地現(xiàn)狀一目了然。

許昌曹魏古城修復(fù)項(xiàng)目，位于許昌老城中心，規(guī)劃面積3.9平方千米，由許昌市委、市政府于2016年底高起點(diǎn)謀劃實(shí)施、打造的曹魏文化展示高地、許昌市人文形象名片。項(xiàng)目傳承和挖掘了三國(guó)文化，提升了城市品位，完善了城市功能，并極大地提升了周邊土地價(jià)值。2017年，魏都區(qū)完成土地出讓收入20億元，為前9年土地出讓總收入之和。2018年完成土地出讓總收入33.7億元，同比增長(zhǎng)502%，創(chuàng)造了歷年同期新高。

而在許昌市東城區(qū)，借助中軸水系的環(huán)境提升打造，中央公園片區(qū)周邊出讓住宅用地3宗270畝，出讓成交總額17.4億元，均價(jià)644萬(wàn)元/畝。截至2018年底，東城區(qū)共出讓土地19宗1551畝，成交總額68.7億元，同比增長(zhǎng)299%，創(chuàng)下了歷史最高，相當(dāng)于過(guò)去5年土地出讓成交的總和，為東城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金支撐。

針對(duì)今年市中心城區(qū)土地出讓呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，許昌市科學(xué)調(diào)控土地供應(yīng)節(jié)奏，及時(shí)向市場(chǎng)投放產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善的“熟地”“凈地”，確保出讓地成交后順利推向市場(chǎng)，縮短開發(fā)周期。為預(yù)防市場(chǎng)炒作地價(jià)，嚴(yán)格執(zhí)行房?jī)r(jià)備案價(jià)格限制政策，編制周密出讓方案，形成了良性的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，吸引了碧桂園、恒大、上海中梁、金科、中南建設(shè)、華潤(rùn)、綠地、漢商等一大批國(guó)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)逐鹿許昌。截至2018年底，市中心城區(qū)出讓土地50宗3869畝，成交價(jià)款143億元，較前3年出讓總價(jià)款高出44.2億元。

挖潛存量? 打破指標(biāo)瓶頸

2009年至今，該市共拖欠省里建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)和新農(nóng)村建設(shè)周轉(zhuǎn)指標(biāo)9000畝，省自然資源廳要求2018年年底前必須歸還。為解決這一難題，該市通過(guò)“空心村”整治、工礦廢棄地開發(fā)利用等措施，有效解決了限制城市發(fā)展的指標(biāo)難題。

推進(jìn)“空心村”專項(xiàng)整治。在尊重農(nóng)民意愿的前提下，各地都在積極探索農(nóng)村宅基地有償退出的具體辦法，退出的農(nóng)村宅基地原則上復(fù)墾為耕地，耕地歸村集體所有。長(zhǎng)葛市石象鎮(zhèn)實(shí)施了丁鎖村、尚官曹村整村拆遷項(xiàng)目，對(duì)兩個(gè)村的宅基地進(jìn)行拆遷復(fù)墾，并在原村莊舊址上統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)11層小高層，除去新村占地外，兩個(gè)村可整治出新增耕地指標(biāo)700畝。鄢陵縣柏梁鎮(zhèn)謀劃實(shí)施了鶴鳴湖周邊文范、漆井、袁拐、曹寺、孔村等5個(gè)村的村莊整體拆遷改造項(xiàng)目。項(xiàng)目實(shí)施后，騰出的1870畝土地隨同周邊的2680畝土地統(tǒng)一出讓后，居住用地按每畝150萬(wàn)元估算，土地出讓收入可達(dá)到68億元。

推進(jìn)工礦廢棄地開發(fā)利用。禹州市根據(jù)本地工礦廢棄地點(diǎn)多面廣的實(shí)際，按照“宜綠則綠、宜景則景、宜耕則耕、宜建則建”的原則，編制工礦廢棄地復(fù)墾利用專項(xiàng)規(guī)劃，明確復(fù)墾的重點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)工程，大力開展工礦廢棄地復(fù)墾整治。目前，全市共實(shí)施工礦廢棄地復(fù)墾整治項(xiàng)目33個(gè)，新增耕地5200畝。

加強(qiáng)土地指標(biāo)交易管理。許昌市規(guī)定，各縣（市、區(qū)）通過(guò)農(nóng)用地整治和鄉(xiāng)村建設(shè)用地復(fù)墾等方式產(chǎn)生的建設(shè)用地指標(biāo)和耕地指標(biāo)，原則上由本地優(yōu)先使用，盈余部分納入市本級(jí)統(tǒng)籌使用或者調(diào)劑給指標(biāo)不足的縣（市、區(qū)）使用。市本級(jí)統(tǒng)籌使用或者調(diào)劑給指標(biāo)不足的縣（市、區(qū)）使用的指標(biāo)，按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)貢獻(xiàn)指標(biāo)的縣（市、區(qū)）進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。其補(bǔ)償資金的分配，一部分用于償還復(fù)墾整治成本，一部分返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村集體，重點(diǎn)用于農(nóng)村公益事業(yè)或者扶貧項(xiàng)目建設(shè)。

確保借用指標(biāo)歸還到位。2009年以來(lái)，許昌市共有34個(gè)經(jīng)省自然資源廳備案的新型農(nóng)村社區(qū)土地綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目，實(shí)際借用農(nóng)用地指標(biāo)面積5303.4畝。近年來(lái)，由于種種原因，村莊拆舊復(fù)墾工作進(jìn)展緩慢。新型農(nóng)村社區(qū)遺留問題整改是中央巡視組對(duì)河南巡視后“回頭看”提出的主要整改問題之一。借助全市范圍內(nèi)大力開展的土地復(fù)墾整治工作，2700余畝指標(biāo)的多年欠賬終于得到解決。

提升質(zhì)量? 激活發(fā)展動(dòng)力

“這幾年，我們一直承受的保耕地總量紅線的壓力終于在2018年解放了。”該市國(guó)土資源局副局長(zhǎng)楊長(zhǎng)捷說(shuō)道。

自2012年起，該市的耕地保有量一直處于省政府下達(dá)的紅線之下，雖然在2017年通過(guò)土地整理和類別調(diào)整補(bǔ)充了2.5萬(wàn)畝的耕地，但仍有1.1萬(wàn)畝的缺口。2018年年初，省政府依據(jù)有關(guān)規(guī)定，要求許昌市新增建設(shè)用地報(bào)批實(shí)行“占一補(bǔ)二”。

面對(duì)難題，該市從內(nèi)部挖潛、提升質(zhì)量入手，全面激活發(fā)展動(dòng)力。

2018年3月，在上級(jí)有關(guān)部門的大力支持下， 鄢陵縣舉全縣之力開展了農(nóng)用地集中整治大會(huì)戰(zhàn)，采取“政府主導(dǎo)、鎮(zhèn)村實(shí)施、企業(yè)參與、群眾受益”的工作方法，嚴(yán)格項(xiàng)目規(guī)劃和立項(xiàng)程序，創(chuàng)造出了臺(tái)田式整治、群眾承包式整治、招商承包式整治等多種模式，集中對(duì)河灘地、殘次林、沙地、果園、坑塘水面進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)整治。截至目前，全縣已整治宜耕后備資源4.2萬(wàn)畝，涉及11個(gè)鎮(zhèn)356個(gè)行政村，新增耕地2.77萬(wàn)畝。通過(guò)農(nóng)用地整治，不僅使該縣耕地保有量得到保障，而且解決了補(bǔ)充耕地指標(biāo)難題。整治后的新增用地指標(biāo)，通過(guò)交易為該縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注入資金27.93億元。同時(shí)，也為該縣項(xiàng)目建設(shè)留足了用地指標(biāo)。

許昌市及時(shí)把握政策調(diào)整機(jī)遇，對(duì)照國(guó)家和省改進(jìn)耕地占補(bǔ)平衡的新要求，促進(jìn)耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量和生態(tài)三位一體保護(hù)，及時(shí)推廣了鄢陵縣農(nóng)用地整治的經(jīng)驗(yàn)，迅速在全市掀起了宜耕后備資源整治熱潮。禹州市重點(diǎn)對(duì)群眾抱怨大、影響市容環(huán)境的楊樹林進(jìn)行排查，共摸排后備資源14194畝，并以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府為主體因地制宜開展了整治。襄城縣開展整治“空心村”專項(xiàng)工作，在充分尊重群眾意愿的前提下，對(duì)“空心村”舊房集中拆除，坑地、洼地填平整治，并進(jìn)行土地復(fù)墾耕種，全縣整體耕地面積增加1萬(wàn)畝。

“今年我們?cè)僖膊挥萌ネ獾刭?gòu)買指標(biāo)了。”從2012年以來(lái)一直擔(dān)任該市國(guó)土資源城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)分局局長(zhǎng)的王翠紅深有體會(huì)。“前幾年，為了買指標(biāo)，到處托關(guān)系、求人情，還不一定能買到。現(xiàn)在，市里有了指標(biāo)，用著既方便又省事，只需要在市國(guó)土資源局備案就行了。”該區(qū)2018年上報(bào)用地3400多畝，其中，2600畝占補(bǔ)平衡指標(biāo)是從鄢陵縣、襄城縣調(diào)劑過(guò)來(lái)的，高效保障了全區(qū)的用地需求。同時(shí)，該區(qū)還儲(chǔ)備了8900畝占補(bǔ)平衡指標(biāo)，可以滿足未來(lái)兩三年的用地需求。