測量技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用研究

摘 ? ?要：不動產(chǎn)登記中，地籍測繪和面積分攤等工作中，測量技術(shù)的應用較為廣泛，發(fā)揮著積極的作用，具有推廣應用價值。現(xiàn)針對不動產(chǎn)登記中測量技術(shù)的應用，做簡單的論述，總結(jié)了技術(shù)應用的作用和要點，共享給相關(guān)人員參考。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;測量技術(shù);精準性;地籍測繪

中圖分類號：TU198 ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1004-7344（2019）03-0157-02

前 言

基于全面推進不動產(chǎn)登記工作背景下，廣西積極落實創(chuàng)新工作模式，提高工作效率，提出：2018年底前，所有市縣實體經(jīng)濟企業(yè)不動產(chǎn)抵押登記5個工作日內(nèi)辦結(jié)，不動產(chǎn)一般登記、抵押登記業(yè)務(wù)辦理時間要分別壓縮至15個、7個工作日以內(nèi);2020年底前，除遺產(chǎn)繼承登記以外，不動產(chǎn)登記實現(xiàn)5個工作日內(nèi)辦結(jié)。不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的優(yōu)化，需要各類數(shù)據(jù)的支撐。應用測量技術(shù)，及時獲取和提升數(shù)據(jù)質(zhì)量，深入推進登記信息共享應用，為業(yè)務(wù)質(zhì)量的提升，提供有力的支持。

1 ?廣西不動產(chǎn)登記工作部署

《全面推進不動產(chǎn)登記便民利民工作實施方案》提出了以下工作要求：①大力推進“一窗受理，并聯(lián)辦理”，扎實開展“減證便民”服務(wù)。②不斷拓展網(wǎng)上辦事事項，延伸登記服務(wù)范圍。③加快推進政務(wù)服務(wù)“一網(wǎng)通辦”，加快推進登記數(shù)據(jù)整合匯交。④全面提升日常登記和數(shù)據(jù)接入質(zhì)量，深入推進登記信息共享應用。上述工作的有效落實，需要基礎(chǔ)測量工作的支持，獲取完整的數(shù)據(jù)，及時完善數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，助力各項業(yè)務(wù)的開展。

2 ?測量技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用分析

2.1 ?傾斜攝影測量技術(shù)

近年來，測繪技術(shù)水平不斷提升，提出了傾斜攝影技術(shù)，打破了傳統(tǒng)的正射影像應用局限，在不動產(chǎn)登記中應用，發(fā)揮著積極的作用。從技術(shù)的組成角度來說，具體為數(shù)據(jù)獲取技術(shù)和數(shù)據(jù)處理技術(shù)。相比傳統(tǒng)正射影像技術(shù)，傾斜影像測量技術(shù)能夠從多個角度觀察地物，真實反映地物情況。①應用各類軟件，可以直接在成果影像上開展高度和長度以及面積等的量測。②開展三維模型制作，能夠直接從傾斜影像，進行建筑物頂面以及側(cè)面紋理，并且支持批量貼紋理，進而提高建模的周期。③相比傳統(tǒng)三維模型，采用傾斜攝影測量技術(shù)，采集的數(shù)據(jù)量比較小，支持當前OGC通用標準。

具體應用：應用傾斜攝影測量技術(shù)，獲得高清影像，將影像以及三維模型，應用到登記平臺中，進而將不動產(chǎn)信息真實準確的呈現(xiàn)在三維空間環(huán)境下。應用三維模型動態(tài)單體化技術(shù)，以及建筑分層分戶數(shù)據(jù)，處理三維模型，進而獲得分層分戶的樓房模型，按照分層或者分戶方式，對模型屬性掛接對應的不動產(chǎn)登記信息，并且關(guān)聯(lián)各類數(shù)據(jù)資料，比如地籍圖等，構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)。完成不動產(chǎn)信息登記，依托空間環(huán)境，能夠在三維環(huán)境下，實現(xiàn)圖查屬性以及屬性查圖等。在具體應用中，不動產(chǎn)登記工作人員可以在線獲得多維度數(shù)據(jù)，產(chǎn)權(quán)更加明確，能夠減少不動產(chǎn)糾紛，保障了權(quán)利人的合法權(quán)益，提高了工作效率和質(zhì)量。除此之外，不動產(chǎn)權(quán)利人通過系統(tǒng)，能夠查詢自己住宅的相關(guān)情況，以便于及時掌握房產(chǎn)信息。

2.2 ?數(shù)字化測圖技術(shù)

地籍測繪中，不動產(chǎn)登記測量是重點內(nèi)容。在具體工作中，房屋的層高以及凈高測量，其參照面對測量工作的開展，有著重要的影響，體現(xiàn)在房產(chǎn)測量成果以及成果的公正性等方面。房屋層高指的是下層地板面或者樓板面到上層樓板面的距離，測量時極易產(chǎn)生誤差，若直接使用凈高替代，那么極易擴大誤差。凈高指的是地面到樓層下表面的距離大小，在房屋室內(nèi)測量的高度為凈高。在測量作業(yè)中，要做好結(jié)果計算把控，若有層高數(shù)據(jù)，必須要根據(jù)層高數(shù)據(jù)進行計算。除此之外，要做好測量技術(shù)應用的選擇。基于科學技術(shù)的快速發(fā)展，加之數(shù)字化進程的加快，帶動著測繪技術(shù)的發(fā)展，使其朝向數(shù)字化方向發(fā)展，為不動產(chǎn)登記工作的開展提供了技術(shù)支持。隨著房地產(chǎn)工程建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴大，在不動產(chǎn)測繪作業(yè)中，數(shù)字化測圖技術(shù)的應用更加廣泛，推動著房產(chǎn)的發(fā)展，提高了建筑水平。從數(shù)字化測圖技術(shù)的應用實際來說，搜集信息更加準確，提高了工作進展，便于不動產(chǎn)分攤以及測繪作業(yè)開展。

2.3 ?解析法

不動產(chǎn)登記工作中，解析法的應用，具體包括房屋面積和用地面積等的測量，發(fā)揮著避免因為產(chǎn)權(quán)和面積等的糾紛。在不動產(chǎn)測量作業(yè)中，解析法的應用相對準確，能夠解決糾紛性問題。具體應用中，通過界址點坐標，采用做標解析法，開展實際測量，進而保障測量結(jié)果的精準性和質(zhì)量，減少誤差的出現(xiàn)。嚴格按照不動產(chǎn)測量操作流程規(guī)范，采用解析法，開展方差測量，可避免誤差的產(chǎn)生，確保測量結(jié)果的精確性。運用解析法，進行不動產(chǎn)登記測量作業(yè)，能提高標準中面積誤差限差的精度，有效控制估算中的誤差等，有著不錯的效果。

2.4 ?GPS技術(shù)

在房產(chǎn)測量作業(yè)中，若進行分攤時，計算總面積，需要根據(jù)建筑總面積以及房屋總面積進行推測，獲得總面積。若計算獲得的分攤系數(shù)相對合理，那么選擇其作為計算依據(jù)。在不動產(chǎn)測量中，面積分攤問題相對突出，需要做好實際測量，確保測量結(jié)果的真實性和準確性。具體應用中，可通過應用GPS技術(shù)等實現(xiàn)把控。隨著技術(shù)的發(fā)展，GPS測量技術(shù)得以優(yōu)化，在實際應用中，除了節(jié)約了造價外，有著不錯的經(jīng)濟效益，還減輕了外業(yè)工作強度。GPS RTK技術(shù)的提出和應用，提高了GPS技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用水平，促進此項技術(shù)的發(fā)展和改進。從應用效果來說，GPS RTK技術(shù)的應用，具有準確性和簡單便捷等優(yōu)勢，有效解決了各類測繪問題。不動產(chǎn)測量作業(yè)中，結(jié)合運用GPS等技術(shù)，能夠有效提高工作效率和質(zhì)量[1]。

3 ?測量技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用策略

3.1 ?不動產(chǎn)登記存在的問題

從不動產(chǎn)登記工作實際來說，還存在著以下問題：①信息登記零散。基于自然性質(zhì)或者法律性質(zhì)不可移動的財產(chǎn)，也被稱作為不動產(chǎn)，包括房屋建筑和土地等。我國在不動產(chǎn)信息相關(guān)法律方面，還需要進一步完善，因為不動產(chǎn)資源被列入財產(chǎn)范圍的時間不同，使得各類不動產(chǎn)歸屬的部門不同，進而造成信息登記零散，影響著不動產(chǎn)登記工作的開展效率。②信息交流不暢通。從此項工作實際來說，信息交流不暢通為關(guān)鍵問題。究其原因，各部門各自為政，缺少溝通與合作。這需要積極開展不動產(chǎn)信息登記平臺的建設(shè)，統(tǒng)一信息錄入標準，強化信息管理[2]。

3.2 ?測量技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用策略

3.2.1 ?提高測量技術(shù)水平

結(jié)合當前不動產(chǎn)登記實際存在的問題，以及工作具體要求，提高測量技術(shù)水平，有著重要的意義。在2018年底前，完成集體土地所有權(quán)以及房屋所有權(quán)等的存量現(xiàn)勢登記數(shù)據(jù)匯交;2020年底前完成房地一體的宅基地使用權(quán)以及集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，同時匯交成果。這需要不斷提高不動產(chǎn)測量工作的效率和質(zhì)量，為相關(guān)工作的開展，奠定堅實的基礎(chǔ)。

3.2.2 ?提升測量數(shù)據(jù)質(zhì)量

基于登記信息共享的需求和要求背景，在測量作業(yè)中，要不斷提升測量數(shù)據(jù)質(zhì)量，全面提升數(shù)據(jù)接入質(zhì)量。這需要從不動產(chǎn)測量作業(yè)入手，綜合利用各類測量技術(shù)，比如GPS技術(shù)和GIS技術(shù)等，構(gòu)建數(shù)據(jù)信息平臺，加強數(shù)據(jù)采集和處理等環(huán)節(jié)的質(zhì)量把控，做好信息管理工作，提升測量數(shù)據(jù)質(zhì)量。

3.2.3 ?加強交流和溝通

無論是不動產(chǎn)登記測量，還是相關(guān)業(yè)務(wù)的開展，都必須要加強交流和溝通，及時共享信息，提升不動產(chǎn)信息登記的透明化和流動化水平，減少信息傳遞問題的發(fā)生，保障信息的真實性和準確性，進而實現(xiàn)持續(xù)化發(fā)展。因此，在測量作業(yè)開始時，就需要注重交流和溝通，了解數(shù)據(jù)信息的要求和需求，進而為相關(guān)作業(yè)的開展提供保障[3]。

4 ?結(jié)束語

綜上所述，測量技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用，發(fā)揮著積極的作用。從當前不動產(chǎn)登記工作實際來說，對不動產(chǎn)測量作業(yè)的要求不斷提升，加之實際存在的問題，需要提高測量技術(shù)水平;提升測量數(shù)據(jù)質(zhì)量;加強交流和溝通。

參考文獻

[1]陳亞男，范新成.傾斜攝影三維建模技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用[J].山東國土資源，2018，34（01）：72～76.

[2]馮家政.不動產(chǎn)實地調(diào)查系統(tǒng)外業(yè)測量技術(shù)研究與實現(xiàn)[D].東南大學，2017.

[3]王九榮.多源數(shù)據(jù)融合技術(shù)在不動產(chǎn)登記中的應用研究[D].華北電力大學，2017.

收稿日期：2018-12-12

作者簡介：莫文凱（1990-），男，助理工程師，大專，主要從事不動產(chǎn)登記登記發(fā)證工作、測量、權(quán)籍錄入工作。