淺析存量房交易計稅價格監管問題

鄭紅

摘要：存量房交易計稅價格監管已經長期困擾著征管部門，并且社會對其并沒有引起足夠重視。此問題處理對于推動房地產稅制創新改革起到關鍵性作用，此文在研究目前存量房交易計稅價格管理機制缺陷的前提下，制定了有效的監管方案。

關鍵詞：存量房交易;計稅價格;監管

目前伴隨房地產市場不斷發展，而存量房的交易市場愈發活躍，在交易之中不可避免也出現了不少問題。比如：交易資金托管問題由于社會重視已經得到處理，然而存量房交易計稅價格監管問題到現在還沒有得到相關單位的重視，進而使得計稅價格長時間處于較低水平。這既會對我國稅收收入合理性造成影響，而且對使市場秩序更為混亂，對房地產市場規范化發展與房地產的稅制改革會產生很大影響，分析此問題的處理措施對于稅收征管部門是有關鍵性指導價值的。

一、存量房交易計稅價格管理機制

存量房交易會包含非常多的稅種，依據先稅后征以及先營后契的征稅程序，需要賣方首先向相關地稅單位申報土地增值稅、印花稅、個人所得稅與營業稅的繳納，在完稅之后買方向相關財政單位申報契稅與印花稅的繳納。依照國務院所頒布的條例要求，在存量房交易當中的個人所得稅、印花稅、契稅與營業稅計稅價格都是成交價。而為防止成交價的低報問題，在《稅收征收管理法》中有要求，納稅人的申報計稅依據過低，且沒有正當理由，稅務部門有權對稅款進行核實。但是，不管納稅人的計稅根據過低評判，或者應納稅款核實，稅務部門都應當制定相對公平的評判要求，避免出現課稅糾紛問題。

為了處理這方面問題，稅務部門普遍運用兩種管理機制。第一，強制性計稅價格判定制度一如果出現商品房的交易，一定要由專業的房地產評價機構進行計稅價格評估。第二，小區最低指導價評估制度，稅務部門或者委托由國土房管單位定期來制定，對小區最低評定指導價進行更新，納稅人所申報成交價如果高于小區的最低指導價，便能夠通過核查工作。表1就是對兩種計稅價格管理機制的對比。

二、存量房交易計稅價格過低產生的影響

計稅價格過低會使得稅收調控政策約束力下降。計稅價格過低會導致房地產投機打擊力度極大降低，這對房價上漲趨勢抑制來說是非常不利的。另外，計稅價格過低還會造成房地產主管單位與財稅單位統計數據不真實，若是實踐過程中應用不真實數據，決策就會更容易出現錯誤。其次，計稅價格管理較為混亂會對房地產稅制改革造成很大影響。征收物業稅屬于房地產稅制改革的關鍵方向，全方位征收物業稅的基礎條件就是處理稅基評估的相關問題，到時候計稅價格管理就會更為復雜。對存量房交易計稅價格管理的相關問題進行科學處理，就是為房地產稅制改革工作作有效鋪墊。（見圖1）

三、存量房交易計稅價格監管措施分析

（一）構建健全的房地產計稅價格評價管理系統

傳承以往計稅價格強制性評定與小區最低評估指導價管理理念，依靠健全計稅價格評估管理方法，利用新型計算機信息技術與批量評估措施，制定一種更加高效、經濟、合理、科學與客觀的標準規范。此種方法的思路假設納稅人所申報成交價缺乏真實性，并且不能有效確保納稅人所申報的真實成交價，因此一定要由稅務局來制定合理科學的計稅價格標準。

（二）構建完善全存量房交易信息管理機制，確保納稅所申報價格準確真實

假設若是計稅價格監管制度的設計是合理的，納稅人一定會講真話。所以，現今存量房交易信息管理機制是不能確保納稅人講真話的。想保證納稅人講真話，第一要強化立法工作，嚴厲打擊一些違法交易問題。第二確保房地產經紀機構監管的誠信公平。現今設置房地產經紀企業與房地產經紀經營業務都不必進行行政許可申請，政府盡管能夠監管房地產的經紀行為，然而因為欠缺發牌機制行政許可，監管工作常常無法有效落實。因此，制定有效的行政許可機制來強化對房地產經紀機構監管工作是能收獲一定成效的。不僅如此還應當施加一定的激勵約束制度來使房地產經紀機構計稅價格的申報行為更加規范。

（三）完善涉稅價格認定工作

專門建立起獨立性涉稅財物價格認定的科室，并設置精通工程造價與土地房產的人員，要提供現今的硬件裝置與充足的資金。并制定出一套科學合理的涉稅財物價格認定章程與機制，依照各流程步驟要求來進行表格與文書設計。

為確保涉稅房地產價格認定的結論足夠精確，價格認定人員應當加強對造價、土地與房產相關知識的掌握，而且對于房產市場動態，房地產認定措施，土地類型用途與評估認定手段，不同地區結構建筑造價信息都應當加強掌握。

四、結束語

存量房交易計稅價格管理長期都處于混亂狀態，然而其危害一直都被低估，因此長久以來社會都沒有重視起來。要處理這方面問題政府職能單位必須加強對房地產經濟機構監管的誠信公平性，要強化立法工作嚴厲打擊違法行為活動，真正處理存量房交易計稅價格監管問題。

參考文獻：

[1]廖軍憑.深圳“中天事件”分析研究[J].中國房地產，2016（1）：20-22.

[2]王振可.房地產批量評稅技術理論探索和創新研究[M].北京：經濟科學出版社，2016（8）：183-193.

[3]吳辭訪.平均地權思想的回顧與啟示分析[J].中國土地科學，2017（6）：61-64.