“四管四合”打造“朝陽管家”

物業服務企業是社區居民的“生活管家”，也是居民糾紛投訴的“重點”。2019年1月至4月，市民熱線反映朝陽區物業管理方面的糾紛投訴9000余件，主要集中在垃圾清理、清潔衛生、綠化養護、停車費漲價、私裝地鎖、電梯維修、治安環境、業委會運作等方面。

按照“街鄉吹哨、部門報到”改革“四個深化”要求，2019年初以來，朝陽區選取4類8個小區開展試點，積極探索黨建引領物業服務企業參與社區治理的新路子。

“通過摸排分析和實地調研，我們發現居民物業服務供給方式大體上分為‘直管’‘專管’‘自管’‘托管’四種類型，打造‘朝陽管家’的重點就是強化黨建引領、突出分類施策，在‘合而為一’中‘同向共進’。”朝陽區委組織部副部長谷昆鵬介紹道。

“直管”模式：

突出政治引領抓聚合

“朝陽區房改房和老舊混合小區共151個，各產權單位依托自身的房屋管理部門，對自管物業直接提供物業服務，或由產權單位委托專業物業服務企業提供服務。這種直接管理的最大問題就是物業管理水平較低、基礎服務標準還不規范。”區房管局副局長秦國華說。

房改房和老舊混合小區的產權單位數量眾多，“一樓一主”“一樓多主”“一區多主”現象十分普遍，各個產權單位彼此沒有隸屬關系，物業服務“各人自掃門前雪”。要引領產權單位和物業服務企業參與社區治理，必須發揮社區黨組織的軸心作用，以政治領導、制定規則、協調利益與思想引導等方式，解決治理主體“散”的問題。

針對物業管理“三化三無”，潘家園街道松榆西里東院小區居民黨支部引導3個產權單位、3家物業服務企業、自管小組、志愿服務隊、業主代表等治理主體進入黨群議事會，通過推薦黨群議事會的席位制代表、制定議事規則、監督議定事項的實施，探索強化社區黨組織領導地位的具體路徑。在棗營北里小區8部危舊電梯改造中，由麥子店街道棗北社區黨委牽頭，成立了街道有關科室和物業黨支部協同參與的改造工作小組，社區黨委對產權單位進行上門訪談63次，先后邀請28個產權單位參加社區議事協商會，通過溝通協商爭取資金247萬元，順利解決電梯帶病運行難題。

“小區治理不缺資源，關鍵是整合問題。我們既是穿針引線的‘紅娘’，也要當好‘裁判員’，把各類主體、各種資源擰成一股繩。”松榆西里社區黨委書記李秀穩深有體會地說。

“專管”模式：

突出組織引領促融合

目前，朝陽區實施物業管理的商品房和保障房小區占全區總量的66.5%。由于小區物業產權明晰、業委會運行規范，業主在物業需求方面容易達成共識，多數小區通過業委會或居委會代行業委會職能，以市場化方式選聘專業物業服務企業提供服務。

曾經是地標性建筑的歐陸經典萬興苑小區也被物業服務履約不到位、業主維權程序不規范、服務評價機制不健全等問題所困擾，物業管理一度陷入惡性循環，業主多次上訪。2015年6月，大屯街道黨工委依法指定轄區內口碑較好的盛興物業公司應急接管。

借物業更換之機，街道黨工委主動發力，指導業委會制定小區業主管理規約、業委會議事規則等系列管理規范，建立業委會依法運作和監督機制。同時，積極為盛興物業公司16名黨員辦理組織關系接轉手續，指導成立公司黨支部。2015年籌備業委會換屆時，社區黨委通過法定程序將1名國企黨員業主推選為業委會主任、1名社區居民黨支部委員推選為業委會成員，使業委會也能聽到社區黨委的聲音。

“通過擴大組織覆蓋、‘雙向進入、交叉任職’等方式，社區把物業公司黨支部納入區域化黨建工作協調委員會，將物業管理納入社區黨建網格，形成了一核多元、五方共治的組織體系。”歐陸經典社區黨委書記申宏玲介紹道。

“自管”模式：

突出機制引領助整合

在建成年代較早的老舊小區，原產權單位經關停并轉后失管，居民通過建立院委會、自管會等自治組織，實現物業服務的自我管理。“自管”模式本質上是以小區居民的自治力量提供準物業服務。近年來，朝陽區街道系統成立類似性質的居民自治平臺1675個，覆蓋24個街道的236個社區。

“自管”離不開常態化的問需機制。通過“走動式工作法”“走動聯”“三進三民”等方式，自管組織利用社區創享計劃、樓門會等載體，廣泛征集居民意見建議，摸清物業需求，實行清單式、精細化管理。呼家樓街道呼北社區印刷4000余份調查問卷和2000余份《致居民的一封信》逐戶發放，以居民需求為導向，引入國企連鎖優質服務商和社會組織，建設集咨詢、中介、維修、代收代辦、寄存、縫補、菜站、自行車停放等服務于一體的小型社區服務綜合體，使疏解整治與提升社區服務在基層治理過程中實現有機統一。據統計，朝陽區實施自管的老舊小區普遍建立了議事協商機制，以社區議事廳、社區黨建工作協調委員會等平臺為依托，由社區黨委牽頭居委會、自治組織、業主，就物業服務、停車管理、電梯維修等問題開展黨政群共商共治。目前，全區已經建立黨政群共商共治平臺500多個，各級議事代表1.9萬多名。2014年以來，通過實施黨政群共商共治工程，統籌會商解決各類民生項目4100多個。

以“街鄉吹哨、部門報到”改革為契機，朝陽區著力打造老舊小區物業糾紛“三級”調處機制。在小區層面，將機關科室和社區黨委、居委會、服務站及消防、巡防、勞動、流管、人防、城管等各類協管力量下沉，當好物業矛盾糾紛調解員。在社區層面，每周召開物業管理糾紛座談會議，暢通業主、自管組織、產權單位等各方溝通渠道;街鄉每月組織糾紛調處總結會，對難點問題進行“吹哨”，由相關部門合力解決。

“托管”模式：

突出能力引領帶聯合

針對部分產權單位脫管棄管，專業化物業服務企業無意接管的老舊小區，朝陽區積極引導國有企業履行社會責任，通過成立區屬國有企業北京朝陽家園物業管理有限公司，在無物業老舊小區試點提供物業服務，構建“黨建引領、政府主導、國企支撐、社會協同、居民參與”的管理模式，推動老舊小區逐步實現由“失管”到“物管”的轉型升級。

5月27日，朝陽家園物業公司在石佛營南里正式掛牌入駐。在調研走訪基礎上，選取代表性較強的石佛營南里社區105-110號樓作為全區首個老舊小區物業管理試點，邁出試點先行、總結經驗、全面鋪開的第一步。

“公司籌建之初，我們同步成立黨支部，把4名年富力強的業務骨干充實進入領導班子，下決心啃下老舊小區這塊‘硬骨頭’。現在公司已經實現董事長和黨支部書記‘一肩挑’。”北京市朝陽副食品總公司黨委書記趙燕川介紹說。

圍繞有治安防范、有房屋管理、有維修養護、有保潔服務、有綠化養護、有停車管理“六有”基礎物業服務，朝陽區研究制定了老舊小區物業服務管理、物業服務收費等系列標準。結合老舊小區物業服務補貼政策，初步建立街鄉、社區、居民等主體對物業公司的綜合評價機制。

針對房改房與老舊混合小區產權單位數量多、物業管理“九龍治水”的特點，朝陽區研究制定國企托管的試點方案，探索以朝陽家園物業公司為主體，吸納試點小區及周邊的準物業、小型物業、產權單位維修班、居民自管會等力量廣泛參與，構建老舊小區物業服務聯合體，提升物業服務整體效應。