基于ArcGIS研究區位對房地產估價結果的影響

【摘要】將彭州市城區商品住宅作為研究對象，并將“區位在影響房地產評估價格的因素中最重要”這一假設作為研究的前提，選取彭州市2016年1-7月間二手房交易評估價格為樣本，采用普通克里格插值法方法，運用ArcGIS9.3軟件繪制出住宅評估價格等值線圖，用圖像表現彭州市城區普通商品住宅評估價格在不同區位上的差異性。研究表明：彭州市城區住宅評估價格呈現空間分布不平衡，從整體上看，新城區住宅評估價格最高，住宅評估價格從東北部的新城區向西南部的老城區遞減;從老城區內部看，住宅評估價格由中部向西北和東南兩側遞減。這與彭州市城區內部各區域的發展狀況基本是相一致的。

【關鍵詞】房產評估價;區位影響;彭州市城區

對房地產區位的考察是專業估價的重要一環，不僅市場比較法和收益法的運用與區位因素直接相關，成本法和假設開發法也與區位因素間接相關。房地產價格在區域分布上存在差異性，因為在市場經濟條件下經濟活動和區位因素是直接掛鉤的。特別是在城市房地產市場中，房價格高低很大程度上取決于區位條件。城市房價的區域差異可以反映出一個城市在空間結構上的演變和更新，而評估價格是對房地產估價的結果，它同樣具備這樣的差異性，研究城市區位對于房屋評估價格的影響，不論對于房地產估價理論的總結還是實際操作上，都很有意義。本研究綜合運用GIS技術和克里格插值法，探討彭州市區住宅評估價格區域分布特征，以期為估價的理論和實踐提供參考。

1研究方法

克里格（Kriging）插值法原本在地質科學中運用較多，比如地下水模擬、土壤制圖等。1該方法先考察樣本數據在區域上的差異分布，以此確定對某個待插點值有影響的具體范圍，然后用該范圍內的采樣點來估計待插點的數值，簡而言之就是通過已有樣點數據推算出整個區域的所有點位的數據。根據樣本空間位置不同、樣本間相關程度的不同，對每個樣本屬性數據賦權，加權平均以估計中心塊段平均屬性數據。徐建華（2002）認為克里格插值法的前提適用條件是區域化變量存在空間相關性2。在中國大部分地區，效用相近、位置相鄰的房地產價格應該是相似的，本次研究專門集中于彭州市城區這一面積較小的區域，取得了較為豐富的樣本數據，所以可以適用克里格插值法。本研究利用ArcGIS9.3中地統計分析功能來進行房地產評估價格的空間分析。

2彭州市城區普通商品住宅評估價格的區域差異研究

2.1研究假設前提

柴強（2015）認為影響房地產價格的因素有房地產自身因素和房地產外部因素，3。外部因素對城市整體房價產生影響，在同一個城市中，面臨的人口、政策、制度和經濟社會等外部因素是基本一致的，所以，可以說包含實物、權益和區位等三個方面的房地產自身因素是引起同一城市內部房價差異的基本原因。而在區位因素、實物因素和權益因素三大因素中，區位因素是造成城市內部房價空間差異性的最重要原因4，正如一句西方名言所講的那樣：不動產最重要的是地段、地段、還是地段。因此，本文以“區位條件是決定商品住宅評估價格最重要影響因素”作為研究前提。

2.2研究范圍、數據來源

彭州市區在2016年主要包括了老城區和老城區東面、市政府新址所在的牡丹新城，絕大部分的二手房交易發生在這個區域，因此，為便于資料的獲取，本研究所選取的研究范圍為二環路以內的老城區和牡丹大道以西的新城區。

本文的住宅估價結果數據來源于本文作者2016年在某房地產估價機構工作時自己收集到的評估實例，以及該機構此一時間段的數據庫，總計125份估價報告。而使用的房地產價格內容為房地產估價機構出具的預評估價格。不同于正式評估價格，預評估價格只考慮房屋本身的各項情況，不隨客戶貸款需求的多少而隨意調整，較為客觀;預評估價格較少考慮到裝修因素，不考慮家具的因素，因此比交易價格更加準確;1-7月房地產市場暫未掀起兩個月之后的漲價潮，價格較為平穩，可以視作泡沫較少的房地產價格，比較可信地反映出了市場的真實狀況，對以后的估價實踐起到參考作用。綜上，本文選取了彭州市主城區于2016年1-7月間79個樓盤的125組二手房評估價格數據進行分析處理。

2.3研究數據標準化處理

研究選取的各估價對象面積、樓層、年代等情況相差甚遠，為了讓各樓盤交易價格之間具有可比性，應參照市場比較法的做法，通過設定標準房地產狀況，把各房屋還原為同一標準。本文使用的房地產預評估價格包含了一定程度的標準化處理，在其測算過程中以2015年為基準進行了交易日期修正，可以較為客觀地反映出彭州市城區各區域房價真實差異。

2.4樣本數據的統計特征及其檢驗

2.4.1數據分布檢驗

使用ArcGIS軟件繪制直方圖（Histogram），進行正態QQplot檢驗，獲取了樣本數據的統計特征，結果見表1：

表中的峰度值小于3，偏度值大于0，數據分布比標準正態分布更接近矩形均勻分布（圖1），而QQplot圖則較為接近正態分布（圖2）。由圖中得知，直方圖中中值和均值都比較近似，各數據均未過多偏離直線，可以認為數據比較符合正態分布，可以開展插值運算。

2.4.2半變異函數擬合

房地產評估價格具有空間相關性，即假設其他狀況不變，兩套相鄰的房產價格近似。現將正北設為0°，步長分組（Numberoflogs）的個數為10，最大步長（LogSize）為344.91，角度容限（Angletolrentnce）為45°，帶寬（Bandwith）為3，分別對南-北，東北-西南，東-西、東南-西北進行半變異函數計算，即n分別為0°，45°，90°，135°。

從以下（圖3）四個圖中可以看出，四個方向上半變異函數比較近似，r（h）較小，各向同性明顯，說明樣點數據在空間上的相關性是比較大的。

2.5克里格插值和等值線圖生成

本研究采用比例尺為1：7100的彭州市城區百度交通為底圖，可以較好地分辨出各主干道與重要地點。根據2016年公布的彭州市土地分等定級（見表2），把城區住宅土地有5個級別，本次研究范圍涉及其中的3個級別。圖4為彭州城區住宅用地土地級別分布圖。

從以上的數據檢驗可以看出，樣本數據具有空間相關性，符合使用空間局部估計插值的條件。根據樣點的分布，設定以上的檢驗參數，運用ArcGIS9.3空間插值功能，插值面積約13km2。根據克里格簡單插值的結果，本文作者運用ArcGIS9.3作出以每373.33元/平米為一個檔次房屋評估價等值線圖，見圖6。

同時，運用ArcGIS軟件的地統計分析模塊中的趨勢面分析工具，分析彭州市住宅評估價格的空間變化趨勢。可以看出住宅評估價格的空間變化趨勢，在X方向上表現為自東向西遞減;在Y方向上，表現為自北向南遞減，但是變化幅度略小于東西方向，結果如圖7所示。

2.6彭州市城區普通商品住宅評估結果區域差異規律及其解釋

由圖4—圖7可以看出，彭州市城區普通商品住宅評估價格區域分布具有較為明顯的差異性，按照房地產估價理論，可以總結出以下分布規律：

2.6.1? 評估價格的峰值出現在東二環以東、牡丹大道以西的彭州新城區，此處的土地也屬于住宅1級土地，該區域沒有老小區，大多為是2010年以后建成的新小區，評估價格普遍在每平方米4000元左右，最高價格為每平方米4340元，包括置信逸都·丹郡、鴻運星城、恒昌·貴筑等樓盤。彭州市自2004年起將市政府、法院、檢察院等機構搬遷至牡丹新城，區內布局了置信·逸都城、沃爾瑪等大型商場，商業較為發達;有棕樹林啤酒廣場、朝陽社區健康廣場、五大國有商業銀行及郵政銀行等生活服務設施;接近牡丹大道，方便前往成都，道路規劃較為合理，擁堵較少，交通十分發達，成為房價最高區域可謂當仁不讓。

2.6.2? 彭州市住宅評估價格的洼地出現在老城區東南部新民街中段附近，此處土地雖然仍屬于住宅1級土地，但評估價仍然不高，說明評估價格和土地分等定級有一定的關系，但各種綜合影響因素，如交通、環境、生活服務、教育配套和房屋本身也是有重要作用的。此區域房屋較為老舊，且有很多質量堪憂的自建房，是評估價格較低的一大原因;沒有大型的商業購物設施，銀行也比較少，大量小旅館、出租房在此聚集，流動人口多，影響生活居住;該區域最為突出的問題是交通問題，道路狹窄，擁堵不堪，區內新民街周邊區域經實地調研發現路況十分惡劣。這一切都使得以新民街為中心形成了彭州市住宅評估價格洼地，所謂房子是拿來住的，房屋的人居環境在房屋估價時也是需要注意考察的。

2.6.3? 彭州老城區內部，東北—西南一線的評估價格等值線向市中心突出，也就是說此一線房價高于沿線兩側的評估價格。龍興寺、牡丹文化廣場等位于傳統的彭州市中心附近，區域內商業繁華，有百倫新宸百貨、美佳龍購物中心、數個家具城、華德麗都商業街等商業服務設施，人民銀行、農商銀行、郵政銀行和建設銀行等金融機構，還有市人民醫院這樣的大型醫療機構，交通主干線金彭路和北大街在市中心交匯，道路寬闊，交通便利。生活配套設施和基礎服務設施較好，比較有利于提升房屋評估價格。

2.6.4? 住宅評估價格區域分布存在明顯層次性。總的來說，彭州市主城區住宅評估價格由東北向西南遞減，東北部的牡丹新城住宅評估價格顯著高于西南部的老城區，而在老城區內部，房價由中部向西北、東南遞減。主干道和市級商業區附近的房屋評估價格往往比較高，可見交通便利和商業配套對住宅評估價格影響;評估價格較高的樣點全部位于新城區，反映了老城區的相對衰落，因為老城區難以獲得土地出讓金來籌集足夠的財政收入，未來應該采取措施平衡新城與老城的發展，避免老城區公共投資過少造成進一步的衰落，比如加快推進房產稅的開征。

4結論

通過抽樣選取彭州市城區的商品住宅二手房評估價格，使用ArcGIS的地統計分析工具，定量分析了該區域商品住宅評估價格的空間位置分布和及其變化趨勢等。研究表明，房地產評估價格呈現區域分布不平衡，從整體上看，新城區房地產評估價格最高，評估價從東北部的新城區向西南部的老城區遞減;從老城區內部看，房地產評估價格由中部向西北和東南兩側遞減，且評估價受交通、生活環境、基礎設施等條件的影響顯著，說明區位因素的確在商品住宅的估價中起到了相當重要的作用。

參考文獻

1 黃仁濤. 專題地圖編制[M]. 武漢大學出版社， 2003.

2 徐建華.現代地理學中的數學方法.第2版[M].高等教育出版社，2002.

3 柴強. 中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產估價理論與方法[M].中國建筑工業出版社，2015.

4 張紹伙， 彭賢偉. 基于Kriging方法和GIS技術的城市房價空間分異研究——以貴陽市城區為例[J]. 貴州師范大學學報（自然科學版）， 2010， 28（1）：27-31.

作者簡介：田瀟（1993.3—），男，四川省成都市人，漢族，碩士。