論房地產項目現場管理的重要性

蔣瑞林

摘 要：近幾年來，隨著社會經濟的發展，建筑行業的掘起，住房制度的不斷深入，給房地產企業帶來機遇和挑戰。在房地產建筑施工過程中，工程項目管理有著舉足輕重的作用。

關鍵詞：房地產;現場管理

1 房地產開發項目現場施工管理的影響因素

1.1 工程建設質進度

在房地產開發項目施工過程中，工程進度是重要的關鍵.只有有效的加快工程進度，工程的建設才能夠獲取收益，項目的開發才有意義。工程進度是比較難控制的，施工過程是一個流動的過程.如果施工人員對于加快工程建設的意識不強，就很容易造成工期延誤，此外，資金是工程建設過程中的重要一項，足夠的資金，快速的循環，可以使工程建設的質最和效率明顯提高，降低施工管理的難度。如果工程建設的資金流動緩慢，周轉不靈，就會導致工期延誤，減緩工程建設進度。

1.2 項目管理體系

一個完整的工程管理項目，需要有完整的崗位管理責任體系，工程項目只有在項目經理的領導下，結合工程對象的規模和特點進行分析、探討和操作，才能夠有效提高工程建設質量和效率，保證工程建設的順利進行。在工程建設過程中，需要有一個完整的項目管理責任體系，以保證工程項目的方方面面都可以落實到責任人，一旦發生事故，責任人可以及時進行探討分析解決，保證工程建設的順利進行，這可以保證現場施工管理的有效性.使工程的崗位管理責任體系真正起到作用。

1.3 施工人員素質

在工程建設過程中，施工人員是工程建設質量和效率的主要影響因素，也是實行現場施工管理的主要對象，施工人員素質的高低，會直接影響到工程建設的質量和時效，因此.加強施工人員的技能培訓，提高施工人員的素質，是施工管理過程中需要不斷改進的事情"只有施工人員的專業技能提高了，工程建設才會有質顯和效率的保證，才會降低工程施工管理的難度，促進工程建設的順利進行。

1.4 工程建設質，

在工程建設中工程建設的質最是非常重要的。質量的提高可以有效的降低工程重建成本、控制工程造價。在施工過程中工程質量的影響因素非常廣泛，如材料、地質、環境和施工人員技術等。這些因素如果不能很好解決，工程建設的質量就很難控制。進而會影響工程施工管理進度嚴重影響工程建設質量。

2 提高項目管理人員素質

要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術.要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常強難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質。可以說，項目經理的素質，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。

3 控制項目進度方法

1）施工項目進度控制方法。施工項目進度控制方法主要是規劃、控制和協調。規劃是確定施工項目總進度控制目標和分進度控制目標，并編制其進度計劃。控制是在施工項目實施的全過程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現偏差及時采取措施調整。協調是協調與施工進度有關的單位、部門和工作隊組之間的進度關系。

2）施工項目進度控制的措施。施工項目進度控制采取的主要措施有組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實各層次的進度控制的人員、具體任務和工作責任。建立進度控制的組織系統，按施工項目的結構、進展階段或合同結構等進行項目分解，確定進度目標：建立控制目標體系，確定進度控制工作制度。

3）施工項目進度控制的任務。施工項目進度控制的主要任務是編制施工總進度計劃并控制其執行，按期完成整個施工項目任務，編制分部分項工程施工進度計劃，并控制其執行，按期完成分部分項工程的施工任務.編制季度、月（旬）作業計劃，并控制其執行，完成規定的目標等。

4 控制施工項目質量問題

1）人的控制，人是指直接參與施工的組織者、指揮者和操作者。人，作為控制的對象，是要避免產生失誤。作為控制的動力，是要充分調動人的積極性，發揮人的主導作用。

2）材料的控制，包括原材料、成品、半成品、構配件等控制，主要是嚴格檢查驗收，正確合理地使用，建立管理臺帳，進行收、發、儲、運等各環節的技術管理，避免將不合格的原材料使用到工程上。

3）機械控制，包括施工機械設備、工具等控制。根據不同工藝特點和技術要求，選用合適的機械設備。正確使用、管理和保養好機械設備。

4）方法控制，包含施工方案、施工工藝、施工組織設計、施工技術措施等的控制，要切合工程實際、能解決旌工難題、技術可行、經濟合理，有利于保證質量、加快進度、降低成本。

5）環境控制，影響工程質量的環境因素較多，有工程技術環境，如工程地質、水文、氣象等：工程管理環境。如質量保證體系、質量管理制度等：勞動環境，如勞動組合、作業場所、工作面等。

5 控制施工過程質量問題

1）嚴格按圖施工，確保工程質量。甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款;情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書;造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理。并賠償因此造成的損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

2）加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收。房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位.施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點。并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字。并要求其拆除返工。

3）對施工單位獎懲分明。在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”。同時也達到了工程管理的理想境界。

6 結束語

房地產開發項目的現場施工管理是對工程建設質量和效率的保證，加強現場施工管理，可以有效提高工程建設的質量和效率，降低工程建設的成本" 房地產業與人民的生活息息相關.也是人民提高生活水平的追求，因此.加強施工管理，控制和降低成本，實現房價合理回歸，是眾望所歸，可以為國家和人民帶來巨大的經濟效益不l瞬土會效益"

參考文獻

[1]徐燁.房地產項目現場施工管理策略分析[J].現代商貿工業，2009年14期.

[2]顧烽.淺析房地產項目現場施工管理與風險應對策略[J].城市建設理論研究，2011年11期.