陸家嘴樓宇經濟：97幢樓稅收超億元

張硯

近日，一篇題為《撤離上海之心，陸家嘴空置率超20%》的自媒體文章引了不少吃瓜群眾的關注。“江湖傳言”的數據和事實可信嗎？陸家嘴金融城，還是那個人頭攢動、首屈一指、日進斗金的陸家嘴金融城嗎？

真相可能會遲到，但永遠不會缺席。

記者從陸家嘴金融城樓宇發展服務辦公室了解到，經翔實統計，在陸家嘴金融城范圍內采樣的88幢樓宇中，上海國金中心、金茂大廈、東方金融廣場等55幢樓宇出租率超過90%，其中26幢樓宇接近滿租。

陸家嘴的地標之一金茂大廈，是坐落于上海打造國際金融中心核心承載區域的樓宇。金茂大廈辦公樓總經理陸敏在接受采訪時表示，去年出租率出現過短期下降，但這主要是因為樓里有大客戶搬到自建的總部大樓，但退租釋放出的大部分面積早已經被樓內的需求給鎖定，再加上吸收了一些新的公司，目前金茂大廈租率已經回升到93%水平。

浦東嘉里城，位于浦東花木核心地段，曾被譽為“全國私募最密集的一棟樓”。浦東嘉里城副總經理高慧莉在接受采訪時表示，目前嘉里城辦公樓出租情況良好，今年上半年辦公樓整體出租率接近滿租。辦公樓外資客戶占65%左右，中資客戶占35%。在中資客戶中，有許多業內知名的公募基金及私募基金。現在他們經常會接到不少私募公司的慕名詢問。

第一太平戴維斯的報告則顯示，二季度陸家嘴區域辦公樓空置率為9.4%，由于采集樣本不同，仲量聯行和世邦魏理仕等機構的數據略高于10%，但處于行業正常范圍內，遠低于所謂“20%以上”的判斷，并且環比保持穩定，沒有明顯變化趨勢。

上海國金中心稅收50億元

陸家嘴仍然是“金錢永不眠”的金融城。

陸家嘴金融城已經成為全球樓宇經濟密度最高的區域之一。陸家嘴金融城有250多幢商辦樓宇，陸家嘴的每一幢樓可謂是一條條垂直的“金融街”。

據統計，2018年陸家嘴金融城共有稅收億元樓97幢，并產生滬上首幢稅收50億元的樓宇——上海國金中心。

2019年，陸家嘴金融城將繼續推動樓宇經濟提質增效，力爭實現稅收億元樓突破100幢，其中10億元稅收樓達24幢左右。

陸家嘴金融城樓宇發展服務辦公室相關負責人在接受采訪時表示，下一步陸家嘴將從四方面提升樓宇經濟的含量。

一是緊抓金融服務業新一輪擴大開放機遇，優化金融科技生態圈，借助科創板契機，有效承接進博會溢出效應，利用空置物業引進優質企業。

二是進一步強化與樓宇的聯動，解決樓宇招商中的實際困難，“政府服務+樓宇租賃服務”，兩者緊密銜接，為企業提供一條龍的增值服務。

三是為企業提供業界及跨界信息交流，利用自貿區平臺協助企業解決業務難題、助力企業拓展市場，集聚更多的優質企業入駐陸家嘴。

四是做好服務樓宇的“樓小二”，為在樓宇工作的機構、白領營造更好的辦公和生活環境，例如，開通金融城樓宇間的巴士線路；推出物美價廉的白領餐廳；舉辦暑期親子工作室；在樓宇內設置微醫院、云醫院，方便白領看病及配藥。金融城通過需求和項目結合的“雙向認領”機制，形成需求、資源和項目三項清單，涵蓋500多項服務內容。

多樣化新需求涌現

仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示，近期政府出臺的一系列積極政策，包括金融開放、科技創新、稅收減免等措施，為各行業穩健發展護航，自貿區的擴建以及科創板的上市，都將催生更多新興行業對辦公樓市場的需求。

上海正積極推進金融開放的政策，吸引更多外資優質金融企業。仲量聯行觀察到，這些企業在籌劃布局中國業務時，上海往往是此類企業入駐中國市場的首選地之一。而上海作為中國金融門戶城市也是他們在辦公選址上的主要考慮因素。據相關調查，截至2019年上半年，已有全球 56家國際資管機構在陸家嘴設立，包括今年上半年新落戶的韓國未來資產、加拿大鮑爾太平、美國橡樹資本等。

目前，全國已獲得私募管理人資格的21家外商獨資資管公司，包括富敦投資、貝萊德、安本等在內的19家均注冊在陸家嘴。

另外，由于中國將取消外資在金融領域持股比例限制的政策提前至2020年，目前眾多外資金融機構正在申請牌照并積極籌備在華金融業務，新業務領域帶來的辦公面積需求也開始衍生。

展望未來，仲量聯行認為，隨著開放政策的推進，上海辦公樓尤其是陸家嘴等中央商務區樓宇將繼續吸引優質租戶新設立或擴張辦公面積。

仲量聯行認為，上海擁有眾多世界 500強公司及跨國公司的地區總部，近期，更新后的負面清單以及鼓勵外商投資的產業目錄有助于這些在華外資公司的業務拓展，帶動辦公樓的擴張需求。以保時捷為例，該公司從浦東軟件園升級搬遷至陸家嘴金融廣場，為其中國區總部承租約14000平方米。

科創板上市、科創中心建設、自貿區新片區擴建等一系列政策規劃，推動了尖端科技企業快速發展，帶動科技類行業對上海辦公樓以及產業園區市場的租賃需求。2016年科技類企業僅占全市甲級辦公樓租賃需求的10%，而過去12個月，科技新媒體行業的租賃占比已接近20%，僅次于金融服務業。包括5G、人工智能、互聯網、游戲等在內的尖端科技類企業新設立或擴張的需求尤為顯著。