居住權的法律構造

崔影 胡建

摘 要：居住權制度起源于羅馬法，對世界諸多國家立法影響頗深。我國《物權法》并未采納該制度。目前的《民法典分編（草案）》將居住權歸入物權編，其立法確認將有利于解決弱勢群體的住房問題，但是對于居住權的主體、客體、內容等諸方面并未作出明確而系統性的規定，具體體現為：居住權的權利義務尚未明晰，對于居住權的認知仍局限于其保障性的權利屬性，欠缺居住權人的處分權益，且不允許居住權的轉讓和繼承，人為限制了其權利價值。居住權人對其所居房屋應有占有使用的權利，出于生活所需，居住權人可會同家庭成員和必要的服務人員一起居住。此外，居住權人亦應有收益權，最大限度的對房屋予以利用。與之相對，居住權人應負有編制財物清單和提供適當擔保的義務，負擔日常必要開支，居住權期限屆滿及時返還房屋，使房屋恢復至原來的狀態。

關鍵詞：居住權;民法典;法律構造;權利義務

一、居住權制度的源起與發展

（一）居住權制度的淵源

居住權，乃對非所有權人對他人的住房進行居住的權利。居住權起源于羅馬法，后來隨著羅馬法的復興，以法國、德國、意大利等為代表的大陸法系國家和以英、美為代表的英美法系國家，都在相當的程度上繼承了該制度。在《法學階梯》中，有關居住權相應規定是“受遺贈人終身享有的權利：不能將居住權贈與或者轉讓給他人，居住權不因未行使或者人格減等而消滅對享有居住權的人，為了事務的功利，根據馬爾切勒的意見發布聯的決定，聯允許他們不僅自己可以于其中過活，而且還可以將之租于他人”[1]。最初設立居住權時，是出于對部分家庭成員沒有繼承權，且需要關懷照顧的社會群體的保護，因而具有較為顯著人身性、不可隨意處分等特征。

（二）居住權制度的國外立法例

大陸法系國家在繼承羅馬法居住權制度的基礎上，突破居住權僅具有人役權性質的局限性，演化出具有收益性質的居住權。這些國家中，德國對居住權的立法規定最具典型意義，規定了兩種相異的居住權，即《德國民法典》中的常規性居住權和《住宅所有權法》中的長期居住權。傳統居住權的內容較為穩定保守，不允許繼承和轉讓處分;對于后者，只要雙方達成合意，對該居住權就擁有包括出租在內的處分權，這種契約式的權利流通，有助于其價值的發揮，亦滿足經濟的發展要求。另外，法國、瑞士、意大利等國家也順應時代潮流，運用用益物權與居住權二者相結合的立法方式，實現對房屋的最大利用[2]。

相較于大陸法系，英美法系兩者的歷史源流有所不同，又因無法律的強制性要求，故居住權可以獨立存在，以特別法的形式在所有權上成為一種負擔性的權利。在美國，有關居住權的保護問題，多在婚姻住宅分割的判例和法律中予以顯現;而婚姻住宅的所有權問題，以當事人達成一致意見為原則。在雙方不能形成有效約定時，房屋的占有使用權的最終歸屬，一般是誰擁有子女的監護權，誰獲得該房屋，期限為子女長大成人或配偶再婚。

《世界人權宣言》以及《聯合國經濟、社會和文化權利公約》中對居住權亦有所記錄[3]。鑒于此，各國以對公民居住權的保護為出發點，大都在憲法或憲法性法律中對此權利予以規定。譬如，德國在1986年通過的《德意志民主共和國憲法》，國家的每個公民對自己所有，或者從共同生活的家屬中獲得的住宅，有不受侵犯的權利。除此之外，有的國家將公民居住權寫入行政法部門。如《英國住宅法案》對“Homeless”住房保障的嚴格要求;美國《住宅法》規定了廉租房制度，以維護該群體的住房權益。

（三）我國居住權制度的變革

1. 我國有關居住權存廢的爭論

我國學術界關于居住權的存廢問題爭議由來已久，支持和反對者的觀點對比鮮明。江平教授認為，居住權制度的建立，對離婚婦女和保姆等家庭服務人員的住房權益的維護大有裨益，亦是不斷修正和補充房屋用益物權的表現;[4]錢明星教授也認為，居住權制度入法是房屋財產價值功能的體現，有助于平衡房屋的利用效益和居住價值的發揮[5];王利明教授則認為，居住權制度是公民之間的一種互幫互助，有利于弘揚道德風尚和良好的社會風氣[6];還有學者的觀點是，居住權制度的確立，為弱勢群體住房權益的使用提供了制度保障。

與之相對，學者梁慧星、房紹坤等則對居住權入法持反對意見，認為與我國現有法律體系不相容。古羅馬法對役權制度采用人役權、地役權二分體系[7]。居住權涵括在人役權中。而人役權，又與用益物權相關聯。然而，我國既沒有對該權利的二元劃分，也沒有用益權、使用權和居住權的制度框架，因此缺乏居住權制度生存的根基。且對居住權制度的社會需求較少，對弱勢群體的生活住房需求已有制度保障，如若再創立居住權制度，是對社會資源的浪費。由此可得，居住權制度的設立有礙房屋價值的發揮，此舉與物權法的功能相悖。

2. 我國居住權制度的立法變革

《民法典分編（草案）》把居住權制度正式納入其物權編，專設一章，體現了居住權入法的必要性，且存在居住權的問題亟待解決。我國關于居住權的立法問題較早之前亦有提出。2001年，在《物權法（征求意見稿）》中居住權有明確規定;2005年在征求意見稿中，有關居住權的部分的比重有所上升，增加到12條;直至2007年，全國人民代表大會法律委員會因居住權適用范圍有限，在正式公布的《物權法》中，居住權被盡數刪除，最終未能納入到《物權法》這一體系中來[8]。然而，在法律實踐中，有關居住權問題的糾紛并沒有因未被納入法律而消失或減少，反而只增不減。因缺乏制度支撐，司法裁判則成為解決居住權糾紛的必要手段。鑒于此，居住權在法院的實際運用中演變為一種新的權利。面對居住權糾紛規模不斷膨脹的現狀，僅依靠司法裁判已不能滿足對糾紛的解決，因此，為維護居住權益、解決居住權糾紛，居住權制度的確立刻不容緩。

二、居住權制度的法律構造

民法典中已出臺的物權編草案，對居住權單設一章，共 4個條文（第159-162條）予以規定，涵括居住權的設立、登記、處分、消滅事由等相關情況。草案規定，居住權是對非所有人的住宅享有的占有、使用，以滿足生活之需;居住權由當事雙方約定而產生，并以書面合同的形式訂立;除非另有約定，居住權自居住權人死亡時消滅。但是關于居住權的主體、客體、內容等方面尚未做出系統性規定，對于居住權的認識，仍局限于基礎性的保障權利，而關于處分權方面沒有具體規定，且不允許其轉讓和繼承，人為限制了其權利價值。本文針對以上制度缺陷，提出了對居住權的具體制度構造方案。

（一）居住權主體

居住權的適用主體對象僅包括自然人。而法人對房屋的使用是以獲益經營為目的，并非生存居住之必需，故不在居住權主體之列，且租賃制度可以為法人提供充分的經營需求。另外，權利主體的范圍應限于近親屬和由房屋所有權人扶養的其他家庭成員。而家庭成員，因為權利或提供家庭服務而共同生活的人應在此之列。當然，出于保護弱者的目的，只有處于無處安居、生活困難等弱勢地位的特定人群才能成為居住權主體，以維護其居住權益。伴隨著司法實務居住權益糾紛漸增，且尤以公有產權房和投資性住房為多，因此應將房屋共有產權人等與房屋權屬有關聯的人歸入居住權主體。

（二）居住權客體

居住權系基于他人所有權的房屋之上而使用的權利，因此其客體一般為他人所有建筑的部分或全部，包括住宅、土地等其他附屬物。相較于一般無權，這一點體現了居住權的靈活性與適應性。因為一般物權的客體只能是獨立的物，對于物的一部分不能設立物權，體現了其客體的獨立性。然而居住權有其自身區別于其他權利的特性，可以在房屋整體上設立，也可以房屋部分為載體予以設立。考慮到現實生活中仍有房屋所有人和居住權人共處于一房之中的情形，因而居住權的客體范圍有待進一步細分：一是對他人房屋的全部或部分加以利用;二是為了維護共同居住人的生存權益，且有關公有產權房沒有法律性規定時，應將其涵括在居住權的客體范疇，同意在公有產權房上設定居住權。

（三）居住權的權利

1. 占有、使用權。以居住為前提，居住權人對自己所居房屋有排他的占有使用權利，且不受第三人和所有權人的干涉。居住權人欲對房屋加以使用，須先為占有控制。面對他人對自己權利的妨害，居住權人具有排除妨害請求權和自我保護的權利。居住權人使用住房，是為生存之必要。出于生活所需，居住權人在自己入住房屋之前提下亦可會同家庭成員一起居住。此外，權利人為使得所居住房得以充分利用，其對房屋的各種附屬建筑和設備亦有使用權，對附著于住房上的其他權利事項也可使用[9]。同時居住權人對所住房屋無須支付使用費，但當事雙方另有約定者除外。

2. 收益權。對于居住權能否出租，理論界對此存在較大的爭議。然而通過比較可知，轉讓居住權和出租房屋行為二者法律性質雖有所不同，但取得的效果卻相類似。本文的觀點為，一些國家之所以對居住權人住所的出租予以嚴格把控，是緣于概念的體系化劃分標準，避免人役權整體的分散。因在民法典中，這些國家對人役權制度的涵括內容較多，不止有居住權，還有用益權和使用權，而出租權屬于用益權的一種，且非單純的使用，為使之予以明確區分，故對房屋租賃權利進行嚴格限制，以此來區分用益物權和居住權。[10]但是，我國并沒有人役權和地役權該類制度劃分結構，用益物權中也只存在一個人役權，即居住權，權利明晰，不存在權利的混淆不清問題。此外，若居住權人對房屋進行出租，可最大限度的對房屋予以利用，在資源緊缺的今天具有現實意義，且緩解了居住權人的生活困境，對所有權人利益也不會有影響，滿足雙方的各自需求，故我國關于居住權的立法，針對是否同意將房屋出租，我國持贊同態度。但該出租權不應完全不受限制，房屋租賃期限應在居住權期限范圍內，以免所有權人的權益受損。

3. 房屋修繕權。為了滿足正常的生活所需，應當允許居住權人對房屋進行適當的修繕，以發揮房屋最大的效用，譬如裝飾裝修房屋、增建輔助設施等。值得關注的是，“雖然居住權人被允許對房屋加以維護和必要的修繕，但有關結構性的變化重整等事項不能隨意改變。”[11]但雙方另有約定或經房屋所有權人同意的除外。關于房屋住所修繕所需費用的支出，當事人有約定的從約定;沒有約定的，亦應由居住權人自己承擔這部分費用，因為居住權人是權利的享有者，且是修繕的主要受益者，不能因此而加重房屋所有權人的負擔。

4. 優先購買權。居住權人具有優先購買權應由法律做出強制性規定，不應由當事雙方通過合意來約定成立。從居住權的法律性質及在社會生活中的客觀要求可得，物權法應當明確規定，房屋所有人在出賣房屋時，應在合理期限內通知居住權人，同等條件下，相較于第三人居住權人享有優先購買權。[12]

（四）居住權的義務

1. 合理使用的義務。關涉所居之房屋，居住權人應當盡到必要的注意義務，以善良管理人的標準嚴格要求自己，在合理適當的范圍內對房屋和附屬建筑予以使用。居住權人對住所的利用方式僅限于居住，不能隨意變更房屋用途，不得用于商業經營活動并以此獲利。如前文所述，為了日常生活起居之所需，居住權人擁有對房屋進行適當的修繕和維護的權利，但不得隨意改裝和改變房屋的主體結構。

2. 編制財物清單和提供擔保。居住權入法，是出于對居住權益保護的目的，部分限制了房屋所有權人對房屋的干涉。因房屋在居住權人的權利控制范圍內，此時所有權人的利益就有被侵犯的可能性。為了維護所有權人的相關權益，避免利益沖突的發生，須對二者利益予以權衡。在設立居住權之始，居住權人對該房屋應當承擔編制財物清單的義務。若居住權人之行為有損害房屋所有權人利益之嫌，所有權人有權要求居住權人提供適當擔保。此外，所有權人亦可訴請法院判決其提供相應的擔保或停止侵權行為。對于此項義務，歐陸各國立法中，亦有相關規定。當然，如果所有權人認為居住權人的行為對自己權益受損有因果關系，所有權人就此事實應承擔相應的舉證責任[13]。

3. 負擔日常必要的支出。居住權人需要負擔的日常必要開支包括房屋修繕費和物業費等。羅馬法中寫道，該必要支出主要為維護費、修繕費與賦稅，而大修費部分不在其中。對于此部分重大維修費用，原則上應由所有權人支付，但雙方另有約定的除外。但是，若大修費是因居住權人未及時維護而導致的，毋庸置疑此項費用應居住權人承擔。此外，居住權人在居住期間應當合理保管住房，不得有任何涉及損壞住房的行為。如若存有房屋受損滅失的隱患，居住權人負有及時告知所有權人的法律義務，或自行采取相應措施來維修房屋[14]。若所有權人拒絕修繕或故意拖延，居住權人對修繕費用可先行墊付，再向所有權人追償。

4. 及時返還房屋。在居住權存續期間，居住權人應當盡到善良管理人的注意義務，合理使用房屋與附屬建筑，使房屋恢復至原來的狀態。在居住權滅失后，居住權人應當將其悉數返還給所有權人。若居住權人死亡，其繼承人應代替居住權人返還所住的房屋，因此時居住權已消滅。對于非因合理使用和滿足生活所需而致房屋毀損滅失，不能及時返還的，居住權人應當承擔賠償責任。而正常情況下的磨損、折舊等，居住權人不負賠償責任。

三、居住權的立法設計

（一）居住權的設立

當事人可以以合同、遺囑抑或遺贈等形式設立居住權，且應以書面形式進行[15]。條款內容如下：

1. 當事雙方的姓名;

2. 當事人的處所;

3. 房屋居住的期限;

4. 房屋的具體位置;

本條是基于法律行為對居住權設立的詳細規定。居住權作為物權的一種，設立方式具有多樣性，既可依法律行為為依據而設立，也可以基于其他原因而設立。有的國家則規定，居住權可以依時效或者法院的判決取得。對于不符合居住權法定變動方式的，居住權不予確立，應當排除。居住權的設立亦有多種方式，或基于當事人的合意或因被繼承人的遺囑或者遺贈。須注意的是，設立居住權均應以書面形式為必要，即其為一種要式法律行為。

（二）居住權登記

居住權之設立應當向相關登記機構申請登記。居住權自登記時成立。

登記機構應當依法制作并向居住權人及時發放居住權證書，并完整標注居住權的設立情況。

居住權的設立采登記生效模式。本條第一款規定，如果當事人雙方以合同為必要載體設立居住權，則應向登記機構進行權利申報，不然該約定只能在登記雙方之間產生拘束力，不能對抗善意的第三人。故該登記簿是明晰居住權權屬的最終依據。第三人或者居住權人不能隨意取得和更改，因此居住權人須出具與之相關的權利依據，來證明其確屬該房屋的真實權利人。

第二款表明，基于法律之規定，登記機構應向居住權人授予居住權屬證書，并向其按時發放。不動產登記簿雖可以顯現居住權的設立登記狀況，但是不動產交易雙方確需查詢不動產真實的居住權相關情況時，大多發生在房屋交易的收尾階段，前項的交易準備工作已然完成。出于安全交易考慮，本條第二款亦規定，登記機構應當在房屋產權證中據實注明居住權的相關事項，以免受到不必要的損失。這也是物權公示原則的必然要求。

（三）居住權的立法表達

從上可知，《民法典物權編（草案）》第159條規定的居住權適用主體對象應僅限自然人，法人和其他組織不在其中。因法人對房屋的使用并非日常居住之必需，且租賃制度可以為法人提供充分的經營需求。從條文中還可獲悉，居住權是以合同的方式成立的，即是一要式法律行為。但是否只有這一居住權設立方式，仍有待商榷，因現實中在當事雙方合意之外，還可因其他原因在住房上形成居住權權利負擔，如所有權人訂立的遺囑、法院的判決等。因而，除合同之外，基于法院之判決亦應為居住權有效設立的方式之一，以解決實務中的糾紛。如前所述，以居住為前提，居住權人對自己所居房屋有排他的占有使用權利，且不受第三人和所有權人的干涉。但是，僅僅依賴單一的住房，恐難以實現這一立法目的，故居住權人為實現住房的利用最大化，其對房屋的各種附屬建筑和設備亦有使用權，對附著于住房上的其他權利集也可使用。

草案第161條規定，居住權人死亡，居住權消滅，但當事人另有約定的除外。由此可得，居住權貫穿自權利人獲得該權利，直至其死亡時消失，不可以繼承。若居住權人死亡，本人不能返還所有權人房屋的，其繼承人應代替居住權人返還所住的房屋。對于非因合理使用和滿足生活所需而致房屋毀損滅失，不能及時返還的，居住權人應當承擔賠償責任。而正常情況下的磨損、折舊等，居住權人不負賠償責任。當然，如果當事雙方有特殊約定的不受此限。

（四）居住權限制

居住權不可轉讓、質押和繼承。除當事雙方另有約定，居住權人不能將所居住宅出租。

本條是對居住權內容的限制。居住權，顧名思義，即以居住為目的的權利。權利人通常只具有占有、使用的權能，不得對其進行處分，更不能進行以收益為前提的活動。但是，這只是對居住權的一般規定，當事人可通過合意將此限制予以排除。更需關注的是，以上權利限制事項須明確記載于不動產登記簿，否則不產生物權設定的效力。此外，居住權的變動應當遵循物權變動的一般規則。

除了以上基礎性的規定，居住權制度也應順應時代發展，不斷創新完善自身功能。在維護弱勢群體居住權益的前提下，財產價值逐漸從中分離，為居住權添加新的活力。該制度創新主要表現為，居住權利價值和財產價值相分離，居住權演化成一種商業資本。其可以在市場上流通，滿足在同一時代下不同群體的價值需求。在資源緊缺的今天，應充分利用自己擁有的資源，提高利用效率，在法律允許的前提下，實現效益最大化;在充分遵循自我意志的前提下，允許居住權轉讓，實現居住權多方面的價值。

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