房地產企業成本精細化管理淺析

摘要：近年來，我國經濟發展穩步進入中高速增長階段，整體經濟走勢的下滑拉動了企業經營收益的下降。在這樣的經營背景下，房地產企業之間的競爭逐漸轉變為成本的競爭，擁有低成本產品的企業相對擁有競爭優勢，這也使得成本精細化成為房地產企業當前經營的重點。但就實際來看，房地產企業成本精細化管理并未徹底落實，整體成本居高不下，企業資源利用率不高。基于此，本文重點分析了房地產企業在成本精細化管理中存在的問題，并針對問題提出相關優化措施。

關鍵詞：房地產企業;成本精細化管理;問題

一、房地產企業加強成本精細化管理的重要性

在房地產行業的黃金十年期間，房地產行業一路高走的行情加劇了新企業的加入，房地產行業間的競爭壓力也快速攀升，給企業經營埋下了安全隱患。而近幾年，房價上漲的幅度遠超普通居民承受水平，國家動用宏觀經濟手段調控房地產行業，“房產稅”“三去一降一補”等政策的出臺開始制約房地產行業的非理性繁榮，直指炒房、空房囤積等問題，緩解了房地產行業的泡沫。但對于房地產企業來說，這樣的政策環境和經濟形勢無疑使得企業整體盈利縮水，銷售收入增長率大幅下降，再加上整體物價水平以及人力成本的上漲，還有銀行放貸規格的嚴謹化，房地產企業面臨著嚴重的資金短缺問題，加強成本管理，實施成本精細化管理不僅是對企業成本的控制，同時也是為了提高企業各項資源的利用率，有利于企業管理水平以及風險抵抗能力的提升，能夠幫助房地產企業實現戰略目標。

二、現階段房地產企業成本精細化管理中存在的障礙

以A房地產企業為例，A房地產企業是一家以房地產開發為主業的企業集團，企業項目涉及多個省市，其財務組織架構為集團本部一事業部一事業部下屬城市公司一城市公司下屬各項目公司模式，各事業部實施財務集中管控，在當地獲得了良好的品牌。企業主要實施的成本管理制度包括《造價管理辦法》《成本管理制度》等，雖然采用了動態成本分析，但成本管理仍然較為粗放，成本控制效果不明顯，管理效率較低。具體來看，A房地產企業成本精細化管理中主要存在的問題可以歸納為以下幾點。

（一）成本管理未能全面開展

房地產企業的成本核算多側重于項目實施環節，在設計階段的成本管理效力較弱。一方面是由于企業管理者缺乏對成本精細化管理的全面認識，另一方面也和房地產企業的管理模式有關，由于在設計初期并不能對土方工程、外立面等對成本影響較大的事項進行標準的優化，導致管理者在管理中常常忽視設計環節的成本管理，設計環節主要用來規劃招投標工作，再加上房地產行業激烈的競爭環境，為得到施工資格存在企業過度壓縮工程款的問題，設計環節所制定的成本并不具有太多的參考價值，進一步加劇了管理者對設計階段成本管控的忽視，無法從事前制定成本控制策略。

（二）成本核算和分析缺乏準確性

企業管理者所制定的成本控制方案的有效性和核算數據的有效性與及時性有很大的關聯，動態成本分析效果的發揮也離不開數據的支持。但從A房地產企業來看，企業下轄多個事業部、多個項目公司，擁有ES系統、ERP系統等多個系統，但各系統在應用過程中各自為營，系統信息編碼不一致，數據傳遞的準確性和及時性得不到保障。再加上房地產企業經營管理者依舊重視短期效益的獲取，未認識到內部建設的重要性，各部門缺乏溝通，存在信息孤島問題，由此開展的成本核算有效性也有待考量。

（三）成本管理制度不健全

完善的成本管理制度為房地產企業成本控制工作的開展提供了指導，但實際上，受傳統管理思想的制約，大部分房地產企業在內部建設的投入占比依舊較低，財務管理革新進程緩慢，企業成本管理制度的改變并未涉及核心部分，制度側重于事后數據核算的準確性以及事后貨款的追回等，事前和事中控制環節缺乏制度細則，管理重復和管理空缺問題并存。另外，企業監督評價機制也不完善，無法準確評估成本管理制度的有效性，管理層難以掌握現行成本管理制度中存在的問題，自然也無法對其進行及時修補，成本管理效率也很難提升。

（四）人員專業性不足，管理方案不科學

A房地產企業在成本控制時也傾向于人力成本的控制，但財務人員的能力水平對成本管理方案的制定和落實有至關重要的影響，單單消減人員不但不能提高管理效率，還容易因一人兼多職引發混崗、輪崗問題，不利于人員對新政策規章的學習，難以優化成本管理決策，所編制的成本管理方案缺乏科學性，直接影響企業的成本管理、績效考核等。

三、房地產企業落實成本精細化管理的途徑

（一）加強成本管理思想建設

思想認知的提升是房地產企業自主加強成本管理的重要前提。首先，要組織全體人員學習成本精細化管理思想，全面認識全成本管理理念。管理者應明確掌握當前房地產行業的發展形勢，并準確認識到自身成本管理現狀，結合企業戰略目標，制定出明確的成本管理目標，并將成本精細化管理提升到戰略層面。同時，各部門基層人員應認識到自身在成本管理中所承擔的責任，積極參與到成本管理工作中，在企業內部構建全人員參與、全過程管理的成本管理模式，確保成本控制范圍囊括房地產企業各項目環節。另外，建立成本管理的目標和企業發展中短期目標的鏈接和量化關系，運用因素分析、敏感性分析等方法評價成本的控制對最終的發展目標如利潤的影響和促進的大小，作為考核評價成本管理工作的方向，不能把成本額的絕對降低當成考評的終極目的。

（二）加強財務信息化建設，加快業財融合進程

除了相關運行制度、人員能力之外，數據流通的便利性以及準確性是影響成本核算的另一重要因素。在大數據時代下，房地產企業首先應優化自身財務系統功能，及時引進同行業更先進的系統，并不斷關注管理會計軟件的研發，條件允許的企業可以積極培養研發團隊，自行研發和自身業務相適宜的系統，做好硬件準備。其次，增加在系統優化方面的投入，和專業機構合作，積極配合，使其通過業務梳理來對系統模塊、程序等進行革新和優化，初步實現財務共享中心平臺的搭建，實現數據在各部門流轉的便利性以及各部門之間的協同合作，為企業成本控制工作的開展提供真實有效的數據信息。

（三）完善成本管理制度

1.成本管理制度的完善

房地產企業在完善預算管理制度時可以從以下幾方面進行：首先，借鑒同類其他優秀公司或國外企業經驗，在參考其成本管理模式的基礎上優化制度架構，并通過結合自身實際情況和經營環境來對制度細則進行進一步調整。同時，借助監督評價機制分析現行成本管理制度中存在的問題，分析問題的成因，并以此作為新制度編制時的參考數據，實現閉環監管。

2.建立健全監督評價制度

首先，企業依據建設的會計核算管理組織架構來完善監督監管流程，以內部控制為基礎，明確監督小組的具體職責和權利，按照相關會計法規、國家政策以及企業規章來規范各員工行為。其次，從風險預警的角度健全監督評價機制，借助風險識別辨別監督評價機制中存在的問題，通過風險評估估量和分析風險的威脅性和產生的原因，將其編制成報表反饋給管理人員，督促其實施措施解決問題。另外，企業還需要建立監管監督評價部門小組，主要負責對監督評價部門工作的監管工作。

（四）提高會計人員專業水平，編制科學的成本控制方案

首先，應對會計人員進行財會知識、管理知識等多方面能力的培訓，提高其知識儲備量，提高成本控制方案編制的科學性，同時也能夠深度解析政策內容以及掌握和本單位發展相關的規章制度，并將其合理地融入財務管理中。其次，進一步明確各科室職責，落實權責發生制，明確各部門、各人員相關職責，為績效考核提供合理的考核依據。

四、結束語

綜上所述，房地產企業在成本管理精細化中還存在不少問題。現階段，企業還需從加強成本管理思想建設、加強財務信息化建設、完善成本管理制度以及提高會計人員專業水平等方面來完善成本管理體系，推動成本精細化管理，從而促進企業穩健發展。

參考文獻：

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[3]吳丹.論房地產企業成本精細化管理[J].經貿實踐，2017（20）：188.

作者簡介：

張莉，綠地地產集團長春海域房地產開發有限公司，吉林長春。