2019年，樓市站在新起點

高榮偉

在“房住不炒”的大方向下，2018年樓市調控進一步深化。調控政策多管齊下，聯動政策穩定市場，有效壓制著不斷涌入的投機購房需求。總的來看，房價持續過快上漲勢頭得到有效抑制，房地產市場預期出現積極變化。

在國內房地產市場逐步回歸理性狀態這一趨勢下，對于一些依然抱著“黃金時代”運營模式，習慣了房地產開發和銷售“躺著大把大把賺錢”的房企而言，2018年或許是過往十年里最為難過的一年。然而，“青山遮不住，畢竟東流去。”展望2019年，中國樓市站在了一個全新的起點。

樓市已經不同于以往

由中國社科院、華夏時報、58同城、安居客聯合發布的《中國房地產大數據報告（2018）》顯示，全國房價在2018年經歷了由漲轉跌，但一線城市和準一線城市房價仍處于高位。

不過，當下中國的樓市已經不同于以往。“以往，調控只會讓二線三線城市打個哆嗦，如今看來，一線城市也有些扛不住了。”有房地產專業人士指出。日前，在貝殼研究院2019全流通會議上，貝殼研究院發布了《2018年全國房地產市場年度報告》。貝殼研究院院長楊現領表示，2018年是房地產市場深刻調整的一年。在報告里，他把2018年中國房地產市場的表現概括為“新房增勢終止，二手低溫運行”，“新房市場達巨量頂峰，且現回落趨勢，拐點將至。”

早前媒體報道：北京、上海、深圳一些樓盤已經開始降價打折，開發商對回款和清盤要求越來越高，有的推出限時特價房，有的開始簡配降價，甚至一些開發商為了營造噱頭，喊出買房送車。在貨幣化棚改等強力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，導致了2018年上半年三四線城市房價的持續快速上漲。2018年進入下半年，房地產市場調控開始向三四線城市延伸，致使三四線城市房價漲速持續回落。此外，商品房限購、限售、限價等措施也對房價起到了很好的引導作用。

多元的手段，加上分類調控的政策，“可以說中國樓市已經總體可控，上漲勢頭得到有效遏制。”“而未來也依然不會出現根本性、全局性的松動。”《財經周刊》日前發文指出。

毋庸諱言，房地產行業已經進入下半場。房地產政策空間有限的背景下，若想達到“住房不炒”目標，除了宏觀政策調整以外，房企需要新思路、新作為。正是認識到了這一點，眾多房企紛紛謀求轉型，尋找合適自己的發展方向。

作為頭部房企的萬科也一直在嘗試多元化的轉型策略，比如商業開發和運營、物流倉儲服務、住宅租賃、養老、教育等等。近日，萬科集團董事會主席郁亮在華南區域媒體交流會上表示，中國住宅短缺時代已經過去，如果今天的房地產企業還在延續過去的思維，幻想“躺贏”是不行的。他認為，房地產企業應該積極行動起來，為市場去創造價值，才是未來的房企生存之道。

“穩”字當頭，“微”調為主

近年來，中國房地產周期與中國經濟周期始終密切相關，每輪“穩增長”政策離不開房地產政策的放松。展望2019，房地產政策是否會在服務“穩增長”前提下再度有所松動？

一年一度的中央經濟工作會議往往是下一年政策制定的風向標。在12月21日結束的2018中央經濟工作會議上，繼續強調了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，同時增加了“因城施策、分類指導”的意見。從中央經濟工作會議來看，2019年房地產政策仍沿用了“房住不炒”、“構建房地產市場健康發展長效機制”的表述，意味著當前決策層不會啟動全面放松房地產以達到“穩增長”目標。

數據表明，最近十年，尤其是近兩年，居民杠桿率增速加快。從1993年到2008年，居民杠桿率從8.3%增長至17.9%;從2008年到2017年，居民杠桿率9年增長了31個百分點，由17.9%增長至49%。相關專家指出，“居民杠桿率快速提高，增長態勢如果延續下去，對于經濟的平穩發展將產生負面影響。”

如何抑制快速增長的居民杠桿率？

第一，加快房地產市場長效機制建設。要建立房地產市場長效機制，就必須轉變之前房地產市場主要依靠單一的商品房供應加上少量政府保障房這樣的市場模式，而是通過多渠道供給方式，形成商品房、保障房、合作建房、集體土地租賃住房等多種形式并存的住房市場模式。此外，還要加快推進不動產統一登記、戶籍制度改革、土地制度改革、財稅制度改革、住房金融改革以及新型城鎮化等房地產長效調控機制的配套建設。

第二，加強相關金融監管。2019年房地產政策的主基調仍將采取“因城施策、分類指導”方式。中國人民銀行發布的《中國金融穩定報告（2018）》指出，隨著信息科技等新技術不斷發展，互聯網金融等新業態不斷涌現，地方監管的機構和平臺借助互聯網開展交易，進一步隱蔽其違規行為，大幅提高風險擴散速度和涉眾規模。但地方金融監管的相對寬松，以及跨區域風險防范和監管責任上的不明確，導致針對此類風險的監管應對極為滯后，風險防控存在明顯不足。

鑒于此，當前及今后較長時期，防控和化解區域性金融風險是地方金融監管工作的重中之重。各地要根據實際情況，健全信用體系，加大金融違法違規行為處罰力度，切實加強金融監管。建立健全中央與地方金融監管、風險處置、信息共享、消費者權益保護等協作機制，防范區域性金融風險監管空白和監管套利。

住房和城鄉建設部部長王蒙徽在全國住房和城鄉建設工作會議上指出：2019年，“要加大房地產市場監管力度，繼續深入開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產亂象專項行動。”會議也強調要繼續保持調控政策的連續性、穩定性，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導和預期管理，確保市場穩定。

第三，積極引導可持續消費觀。積極倡導適度消費和理性消費，倡導消費與家庭支付能力相適應。積極引導青少年群體對“消費就是美德”、“揮霍就是氣派”的消費觀念進行理性判斷，避免奢侈浪費之風過度泛濫。

2019年的房地產市場將以“微”調為主。考慮到房地產泡沫對經濟的諸多風險，預計全國范圍內不會迎來大規模放松的政策調整，因城施策的“微”調預料將會是2019年房地產政策的關鍵。“房住不炒”的關鍵是穩住房價，穩住房價的手段最直接的就是抑制杠桿。

“抑制住了杠桿，房地產未來的風險就會降低，經濟也不會因為房地產畸形發展而受到拖累。這應該是未來樓市的走勢。”福布斯金融理財師評審委員劉磊指出。

中國樓市正處在巨變的前夜

無獨有偶，在“房住不炒”定位和“因城施策、分類指導”精神指導下，住建部提出了“三穩”目標。

2018年12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。住建部在會上提出，2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。住房和城鄉建設部部長王蒙徽明確表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制，堅決防范化解房地產市場風險。

“穩”字當頭，并不意味著調控政策絲毫都不放松。1月4日晚，央行開年后釋放政策大禮包。全面降準1個百分點，釋放資金1.5萬億，考慮到一季度到期的中期借貸便利不再續做的因素，凈釋放長期資金約8000億元。此次降準的力度超出以往，凸顯經濟下行壓力與民營企業運行困境。最近宏觀經濟指標仍呈下行態勢，如2018年12月PMI是自2016年8月以來首次低于50;11月工業企業利潤增速由正轉負;11月76項主要工業產品的產量負增長33項。央行這一操作，既與春節前資金緊張有關，也凸顯了經濟下行背景下的政策放松趨勢。這次降準表明，房地產在過去兩年過于嚴格的調控政策之后，也將逐步落實因城施策，有望迎來邊際放松。

當下，“房價—收入—購房”螺旋式上漲這樣的模式已難以為繼。與以往不同的是，中國的房價已達世界頂端，而且已處于由高速收入增長向中高速增長轉變的新常態時期，未來收入很難延續以往兩位數的較高增長，甚至可能由于轉型，出現短期的結構性失業。在國際國內房地產形勢已經發生深刻變化的大背景下，深化改革仍然是經濟平穩運行的關鍵所在。雖然宏觀政策可以起到對沖和托底的作用，但在貨幣政策有效性遞減，財政政策面臨債務約束的情況下，破解當前中國經濟乏力困局的根本方法仍是繼續深化改革開放。深化房地產改革，創新思路，建立基礎性制度和長效機制是題中應有之義。

房地產長效機制猶如希望的朝陽噴薄欲出。財政部部長肖捷發表《加快建立現代財政制度》文章稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施，這可以視作房地產稅加速的信號。房產稅、租售同權、土地供給等將使得中國房地產市場告別短期波動劇烈，走出房價屢控屢漲的怪圈。當下，供給側已到了攻堅階段，房地產長效機制已涉及到財稅、土地、公共服務均等化等方面。相比于以往的進展緩慢，十九大后，房地產長效機制正在加快推進，有望破冰。

發改委副主任寧吉喆表示，“房地產長效機制正在緊鑼密鼓制定，會適時出臺”。這也驗證了新城控股高級副總裁歐陽捷所說，樓市未來以“穩”為主，市場會在2019年觸底回暖。具體表現為：土地流拍明顯減少，房企降價促銷減少，二手房降價明顯減少，整個市場處于一個成交量和價格相對穩定，但并不火熱的底部狀態。

綜上所述，十九大之后，中國房地產已處于十字路口。未來中國經濟的發展需要降低對房地產的過度依賴，要求在創新中尋找中國經濟的新動能。在這樣的時代背景下，中國樓市站在一個全新的起點。

毫無疑問，2019年，中國的樓市將更加注重質量的增長。房地產稅的加快落地，以及地方與中央財權與事權的理順，將從根本上擺脫土地財政的羈絆。有專家指出：“中國房地產市場已經處于巨變的前夜，或迎來新時代。”

雖然，2019年樓市仍然是一片朦朧的剪影，但是房地產市場調控政策已經明確，前進的目標已經清晰可見，中國房地產新時代已經呼之欲出。