探討物業管理電氣設備維護及保養方法

何銳

物業企業日常管理工作中電氣設備的維護及保養工作是很重要的一個環節，電氣設備的維護及保養與否與小區的正常運行掛鉤，并且小區的管理對于物業企業經營管理來說很重要。在這個基礎上，這篇文章就物業管理的電氣設備維護及保養的重要性展開論述，深度研究如何對電氣設備進行維護及保養，得出的結果可以為物業管理工作提供意見。

物業管理;電氣設備;維護及保養

人們的生活水平與社會經濟水平和城市化進成正比提升，用電量也隨之提高，更加要求電氣設備能夠正常運行。在社會經濟發展中，物業特別是現代化城市的物業處于極為重要的位置，其涵蓋范圍極廣，其中包括社會機關辦公樓以及各家各戶，事關民生，社會的發展使房屋物業的用電量不斷增加，由此要求電氣設施能夠保證安全并且正常運行，樓宇電氣智能化程度的提高，現代化產品的更新換代要求房屋物業的電氣設備管理水平提升到新的層次，維修技術更要得到提高，物業管理部門要保證能夠及時高效的管理和維修電氣設備，不能夠馬虎大意。

不斷提高的物業企業的管理水平加上不斷增強的電氣設備維護及保養意識讓人們對電氣設備的依賴和要求變得更高，這就需要物業企業做好有關電氣設備的工作，只有物業管理水平得到提高，物業企業才能夠更好的發展，這樣才能保證人們生活在一個更加良好的生活環境里。因此，本文列舉了物業管理的電氣設備維護及保養的重要性的三個表現：

11有利于降低安全事故發生頻率

新時代新氣象，和諧安全社區的建立需要人們攜手共同建造。事實上在物業的管理中，電氣設備維護及保養工作顯得非常重要，它的存在讓電氣設備能夠正常運行，它還保證電氣設備的技術性和安全性的提升，這樣使安全事故發生的幾率變小，更加有利于建立一個和諧穩定的社區。

1.2有利于企業穩定發展

物業企業在進行物業管理時，電氣設備維護及保養工作是其在管理中的很重要的環節，同時物業管理的質量還與對于電氣設備維護及保養工作的質量惜惜相關，并且企業的社會地位和企業競爭力還依靠著物業管理的質量。由此可見，物業企業要想有很高的聲譽力和良好的形象，必須要保證高效的電氣設備維護及保養工作，只有這樣，物業企業才能更加穩定的發展，才能有良好的基礎。

1.3有利于提升資金利用水平

對于物業企業的物業管理這項工作來說，高效的電氣設備維護及保養工作必不可少，只有這樣，資源的浪費才能夠有效的減少，物業企業資金才能更好的利用，物業企業服務水平才能有一個大幅度的提升。這樣的理由是：電氣設備的壽命會因為高效的電氣設備維護及保養工作而得到延長，電氣設備維護及保養的周期也會有一定程度上的縮短，在一定程度上，這樣做讓設備維修的費用有了一定的節省，而且正是電氣設備能夠成功運行，所以減少了停工情況的發生，由此帶來的損失也減小了。在效益上來看，物業企業充分利用的企業資金可以為其帶來更多的經濟方面的效益。

電梯的一般性保養和檢查，最好每天都檢查一遍，保證電梯時刻處于安全運行的狀態，檢查的主要內容包含：電梯轎廂運行有無抖動現象、平層是否平穩，主要設備是否處于正常狀態，應急電話是否處于暢通，電梯設備間內是否有異響、異味，樓層按鈕是否正常。在電梯的保養中，一般從以下幾個方面展開：

2.1制動器

在電梯的運行過程中，制動器的制動性能具有至關重要的作用，決定著乘坐者的生命安全，因此要加強對電梯制動器的檢查。制動器的緊張力度應處于適宜范圍，制動片的磨損程度也要重點關注，一旦制動閘瓦可以正常使用的面積小于3/4時，就應該對其進行更換處理。

2.2曳引輪檢查

在檢查曳引輪時，如若繩槽磨損嚴重，出現槽型改變或布局云下陷的現象，必須對其進行更換或修理。

2.3曳引鋼絲繩檢查

現階段，有些工作人員為了增加潤滑，經常往電梯鋼絲繩上涂抹黃油，這種做法是不可取的，經過黃油潤滑的鋼絲繩表面的摩擦力會減小，甚至引發嚴重的安全事故。在保養鋼絲繩的過程中，我們要清楚表面的砂粒和油污等，確保其表面張力處于平衡狀態。

2.4層門的檢查

根據權威部門的統計數據顯示，電梯的事故和故障85%都是出在門系統上面，日常保養中要加強對其進行調整和檢查。在電梯的運行中，電梯層門和轎門電氣聯鎖的好壞影響電梯的安全運行。使用靈活可靠的電氣節點可以確保電梯的安全運行，門的間隙必須達到相關標準（貨梯間隙為1～8mm，客梯間隙為1～6mm）。確保層門緊急開鎖裝置正常工作，開完鎖后可以自動復位。對層門和門刀間隙（5-10mm）之間的間隙進行調整和檢查，確保門鎖滾輪嚙合與門刀深度為5-10mm。

2.5限速裝置的檢查

電梯在運行一段時間后，限速器會出現遲緩的狀況。在對電梯進行日常檢測中，要加大對限速器的檢測頻率，使其隨時處于靈活運行的工作狀態，除此之外，在長期調整使用限速器時，會逐漸拉伸鋼絲繩，一旦出現這種現象，必須及時對其進行調整處理，調整為正常的工作長度。一旦發生故障，必須立即送到生產廠家進行維修處理。

2.6導軌的檢查

在檢查導軌時，要確保滑動導靴的導軌工作面有潤滑油進行潤滑。

2.7緩沖器的檢查

在檢查緩沖器時，要保證其處于可靠的固定位置，并對緩沖器做相應的防塵處理。

2.8對重部分的檢查

在對重導靴潤滑情況進行檢查時，要重點檢查輪軸的潤滑情況和反繩輪磨損程度。固定好對重裝置的導靴，確保導靴處于完好狀態，在轎頂用手來回推拉整個對重架，磨損情況較重則需要做間隙調整或直接更換靴襯。對重架以及對重塊，補償鏈應固定可靠。檢查繩頭螺絲應緊固可靠無松動現象，繩頭開口銷不得缺失。

2.9電器設備的檢查

在日常保養中，要經常擦拭電器設備，清除設備上的灰塵，適當產生靜電。檢查變壓器、電動機是否存在過熱的現象，線路及電器是否良好，電壓值是否正常。

3.1中央空調維修保養分類

（1）檢查性維護保養

在中央空調運行一段時間后，可能會出現一些小問題，我們就要定期對中央空調進行檢查，及時處理空調運行中存在的問題。

（2）預防性維護保養：

一般而言，在購買中央空調時，生產廠家會提供一些預防性維護保養的措施和方法，我們要根據這些措施，對中央空調進行預防性保養，與此同時，還要定期對換熱器銅管及相關設備進行清洗和干燥，確保系統時刻處于高速運行狀態。

3.2中央空調系統日常維護保養內容

（1）在保養中央空調時，要保證電器開關接觸良好，空調的正常工作與電源開關部分的接觸性能息息相關，因此日常保養要注意對其進行檢查。一旦發現電源接觸部分的溫度太高，就要及時采取針對性的策略，保證空調的正常運轉。

（2）在對空調的水系統進行保養時，往往可以從以下幾個方面著手，在對中央空調進行日常維護保養時，水系統不能被水污染，尤其是鐵離子不能進入到樹脂罐內，確保電壓處于穩定狀態，因為水系統的平衡與穩定和電壓的狀態息息相關。除此之外，還要使用鹽水浸泡樹脂，提升樹脂的性能。

（3）要定期清洗空調的過濾網，尤其是風管系統和水系統，必須及時進行清洗和檢查。風管系統和水系統在工作過程中，經常會堆積灰塵，如若環境中灰塵較多，則更應該加大清洗的頻率，維持空調運行狀態。

（4）我們要定期清洗空調的蒸發器盤管和冷凝器，在清洗時，一般沿著特定的方向進行洗刷，保證清洗的效果。除此之外，在清洗過程中，保證毛刷處于垂直位置，不能沿水平清洗，因為可能會損壞盤管的肋片。

（5）在對中央空調進行長時間停機處理后，必須全面清理中央空調，方能重新開機使用。清洗工序完成后，讓空調空轉3小時左右，保證內部充分干燥，然后再投入到正常使用。

綜上所述，物業電氣設備的維護和保養已經構成了一個完整的體系，維護檢修工作不能松懈。管理工作也要加大力度，環環相扣，每一個環節也顯得極為重要，要想保證電氣設備的正常運行，各項工作也要有個全面的安排。

[1]任虔英.物聯網技術在建筑設備管理系統中的應用研究[D].長安大學，2017.

[2]范青.呼和浩特市住宅小區物業管理問題研究[D].內蒙古大學，2018.