房價波動對房地產信貸風險的影響分析

張軒暢

摘 要：房地產是較為典型的、具有高資金密集度的產業，其自身特征呈現出風險與收益的高度正相關性。對于房地產企業來說，足量資金的獲取與支持是非常重要的。具體來說，處于成長初期的房地產企業需要在足量資金的支持下完成對現有項目的開發，并爭取在更大程度上實現規模擴張;而對于成熟期的房地產開發企業而言，則需要實現整體規模擴張。為了更全面地反映我國房地產貸款企業的現狀，選取房地產企業融資結構和以銀行為代表的金融機構房地產貸款結構進行了分析。

關鍵詞：房地產信貸;金融機構;信貸風險

文章編號：1004-7026（2019）13-0154-02 ? ? ? ? 中國圖書分類號：F832.4;F293.3 ? ? ? ?文獻標志碼：A

1 ?房地產企業融資結構現狀

一般來說，房地產融資可分為內部融資和外部融資兩種。內部融資是指房企自有資金的融通。例如發行內部企業債、出售自有物業、利用票據進行抵押貼現，以及對目前已認購待開發或開發中產品的客戶通過繳納預定金等方式實現資金的歸集。外部融資是指從房地產開發公司自身以外的途徑獲得資金支持。外部融資具體可以分為兩種，即間接融資和直接融資。間接融資是指通過各種金融機構獲取資金支持，而直接融資則是從資本市場直接獲取資金，主要方式有新股發行、機構間直接債券融資、資產證券化與資產投資基金等途徑。

總體來說，房地產開發資金總額大幅增加，大致可劃分為3個階段。第一階段為2001—2008年，在此期間，資金規模整體增長較為平緩，漲幅比較溫和。第二階段為2009—2014年，相較于上一階段，資金規模的增速明顯加大，資金的總規模增加了3倍。第三階段為2015—2018年，房企資金規模增速快速提升，資金量的絕對值在6年內實現了4倍增長。通過對數據的觀察可發現，銀行信貸和自籌資金與其他項目資金量的總和占到了年度資金總和的95%以上。其中，其他資金在除2014年度以外的其他年份均占資金來源比重的最高水平。在以上4種資金來源構成中，自籌資金增速最大，并在2014年首次超出其他資金總額，資金占比從第2上升至第1。

進一步對我國房企的資金運作模式進行分析后可發現，80%以上的其他資金源于房地產項目的預收款及定金，而這些預收款與定金中又有大約60%～70%來自個人購房按揭貸款。

結合我國房企的實際情況，在所有自籌資金中，房企的權益資金比例平均在50%左右，剩余資金來自房屋承建單位及建材供應商的工程墊款。但工程墊款中也有很大一部分資金來源于銀行發放的建筑業貸款或擔保貸款。

2 ?金融機構房地產貸款結構現狀

房地產貸款自身具有物業抵押性，在房價上漲時收益很高，此階段商業銀行的貸款意愿普遍較強，使銀行資金過多地流入房地產市場。表1是對16 家上市商業銀行2012—2018年度房地產貸款占貸款總額比重的統計。

從平均值來看，無論是國有銀行還是股份制銀行，都穩定在23%左右。具體來看，在過去的7年，中、農、工、建、交5大銀行房地產貸款在貸款總額中的占比始終比較穩定。其中，建設銀行與中國銀行占比稍高，基本穩定在27%左右，工商銀行、農業銀行以及交通銀行的占比則穩定在22%左右。而股份制銀行變化趨勢則不同，從占比角度來看，它們對房地款貸款所占比例逐步下調。以興業銀行為典型代表，其房貸與貸款總額比例從2007年的42%逐步下調至2013年的23%，而除房地產行業外，任何單一行業的貸款比例都低于23%。

3 ?房地產信貸高度集中引發的風險

目前，我國房地產開發的融資渠道較為單一，基本上依賴銀行系統來滿足整個房地產行業的融資需求。而直接融資方式，例如新股發行和機構間的直接債券發行等方式發展速度較慢，無法應對市場中行業內的整體資金需求。因此，一旦房地產市場出現大規模斷崖式的資金鏈斷裂，引發的風險就會轉移到銀行系統。目前，房地產行業的這種融資現狀不僅對房企及整個金融體系不利，也對宏觀調控政策的推行與經濟的均衡發展造成了極大的負面影響。

我國目前的房地產行業融資結構不健全，會給整個經濟體的健康發展埋下諸多隱患，具體可以分為以下兩個方面。

①由于我國房地產行業對間接融資的過度依賴，使得一旦以商業銀行為代表的金融機構作出信貸政策方面的調整，房地產行業會直接受到巨大沖擊，這會在很大程度上制約房地產行業的長期穩定發展。②由于房地產行業在過去數十年的高盈利，以及其本身自有資本的持有度較低，該行業將會持續成為資本追逐的標的，從而在很大程度上限制對其他各行各業的資本投入。長此以往，會對國民經濟的協調發展產生負面影響。