上海自貿區臨港新片區迎樓市新政

中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區（下稱“臨港新片區”）于8月20日正式揭牌。在走過上海自貿試驗區6年建設之路后，臨港新片區無疑被寄予了更大的期待。

臨港新片區規劃范圍為上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側區域。按照“整體規劃、分步實施”原則，先行啟動南匯新城、臨港裝備產業區、小洋山島、浦東機場南側等區域，面積為119.5平方公里。

臨港新片區在建樓盤

艾森公館營銷中心，有人在看房。《 中國經濟周刊》記者 宋杰 攝

其中，毗鄰浦東新區的奉賢區約有三分之二的土地被劃入臨港新片區，該區域內有奉賢五大名鎮（奉城、金匯、青村、四團、海灣）。

上海市委常委、常務副市長陳寅在國新辦舉行的發布會上透露，臨港新片區將“放開”房產限購政策。

在當前“房住不炒”總基調不變的情況下，該政策的出臺落地對上海樓市意味著什么呢？

樓市“新政”帶來新行情，有樓盤周均成交套數漲幅高達683%

按照規劃，臨港新片區到2035年，區域生產總值（GDP）超過1萬億元，相當于再造一個目前的浦東新區。（注：2018年上海浦東新區GDP首超1萬億元。）

《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》要求，新片區建立以關鍵核心技術為突破口的前沿產業集群，將集成電路、人工智能、生物醫藥、民用航空等列為關鍵領域。

上海為此提出了多項人才支持政策，包括限購由以家庭為單位轉為以個人名下房產數量限購;購房資格社保要求由5年轉為3年;人才“居轉戶”（居住證轉戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。

據克而瑞上海提供《中國經濟周刊》記者的統計顯示，新政公布后，臨港新片區內的樓盤迎來了一波“盛夏”行情。其中，保利玲瓏公館周均成交套數漲幅達683%，海上風華周均成交套數漲幅600%，保利玲玥公館周均成交套數漲幅500%，包括臨港主城區、蘆潮港社區、萬祥、奉賢藍灣等區域內的新盤迅速升溫，通過比較政策公布前后周均成交套數來看，金匯板塊漲幅48%，奉城板塊漲幅239%，臨港板塊漲幅404%，海灣板塊漲幅170%。

不過，今年上半年，臨港新片區的平均成交均價約為2.85萬元/平方米，仍遠低于上海市區水平，而離地鐵沿線較遠的地區房價更為便宜。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析指出，上海臨港自貿區新政出臺、放松限購后，投資者目光多聚焦于臨港。一般來講，臨港有新盤推出，首周都會有不錯表現，而現在，存量銷售也表現出較強動力，可見市場對臨港新片區預期相當高。不過，當前存量新盤早已做價格備案，因此短期還不具備上漲可能。

房企龍頭在2013年就已“下手”，當年土地溢價率高達489.9%

2013年7月，上海自貿區概念啟動當月，自貿區輻射區域如高橋板塊、川沙板塊及臨港新城板塊內商品房均實現爆發式增長，商、住、辦等不同物業形態也均呈現不同程度的量價齊升。CRIC監測數據顯示，外高橋、川沙以及臨港新城板塊2013年9月商品房成交量環比分別大漲281%、97%和210%，成交均價也開始逐步上揚。

盧文曦表示，從2013至2018年宅地溢價率走勢也可以看出，臨港新城在2013年曾經“火”過一把，開發商拿地競爭激烈。無論是2013年當年，還是把時間維度拉至2013至2018年之間，上海全市土地溢價率前十中，前七都是位于臨港新城的地塊，可見市場對臨港板塊的熱衷程度。其中，溢價率最高的一處，成交于2013年12月20日，由上海錦繡管理有限公司以樓板價1.5602萬元/平方米競得位于浦東新區臨港主城區的辦公用地，溢價率高達489.9%。

值得一提的是，上海錦繡管理有限公司在2013年另外兩次競拍的臨港主城區的土地，溢價率也分別達到了406.88%和379.38%。

盧文曦直言，“以往臨港位置偏遠房企感興趣程度不高，但是2013年當年溢價率節節攀升，并且很多溢價率紀錄也是臨港在當年創下的，從之后發展角度來看，在樓市調控趨嚴的大環境下，這個紀錄前無古人后無來者了。”

中原地產的統計數據顯示，臨港新城及海灣板塊自2013年至2018年共成交30幅住宅用地，總建筑面積173萬平方米，地塊供應呈下滑趨勢，其中2013年土地供應達到頂峰;2016年供應51.94萬平方米，達到次頂峰，供求總量平衡，市場成交穩定。

據不完全統計，目前上海自貿區臨港新片區有土地儲備的企業，包括港城、綠地、萬科、保利、陸家嘴、中建、浦東金橋、光明地產、亞通股份、新黃浦等。

據上海中原研究院數據顯示，臨港及周邊大部分地塊目前已上市銷售，僅漕河涇、港城、萬科等企業共3幅土地待上市，總建筑面積約15.5萬平方米。其中一幅分布于海灣的藍灣國際社區，兩幅分布于臨港主城區。

臨港新城及周邊待上市項目與地塊數量共9個，潛在供應套數約3277套，主要集中于萬科、綠城、港城，貨值84.5億元，分布集中于臨港主城區與海灣藍灣國際社區，其中綠城上海誠園、萬科金域藍灣鷺語墅潛在供應套數排名靠前，貨值分別為11.8億元及18.3億元。

長期發展還需“產城融合”

長期關注臨港樓市的職業投資人裘繼良向記者表示，“樓市的商品屬性加上金融屬性，短期看政策，中期看土地，長期看人口。這次（限購松綁）政策的推出，又在上海，投資客短期‘炒一波是大概率事件。但是否有足夠的實體經濟產生的就業崗位，導致的人口向臨港新片區遷徙產生的房產需求，這是看中期房產能否上漲的最主要因素，或者說是核心因素。”

記者注意到，2013年上海自貿區推出當年，臨港板塊的住宅用地溢價率高達148.8%，不過2014年就跌落至41.4%，2015年溢價率僅6.5%，此后逐年遞減，2018年為零。

為什么會出現這樣的情況？

“一是與區位有關。臨港位于上海東南角上，兩面靠海，交通多有不便。二是與產業政策有關。那塊區域里產業都是挺高大上的，但對人口的導入幫助貢獻力度就不是特別大了。很多廠上下班都是班車，很多員工都不愿意住在那里。”盧文曦向《中國經濟周刊》記者表示，“因此，臨港新片區產城融合程度就尤為關鍵。如果融合得好，今后就像上海的‘衛星城，有自己的產業鏈，有自己的服務體系和人員。”

克而瑞研究中心副總經理楊科偉亦指出，從中長期來看，政策利好難以促使臨港新城的地位發生本質改變。

楊科偉認為，從臨港片區的發展現狀來看，無論人才新政的條件如何優厚，本質上還是需要產業升級配合導入人口，目前臨港片區的規劃目標為要建設具有國際市場競爭力的開放型產業體系，涵蓋了建設集成電路綜合產業基地、人工智能創新及應用示范區、民用航空產業集聚區，發展新型國際貿易、拓展跨境金融服務功能等多個方面，預計1000億資金的注入、人才的導入將促進當地經濟發展提速，而房地產作為居民“安居”的重要環節之一，勢必也將迎來新的機會。