海南全域限購政策綜合效應顯現

王存福

從推出全域限購政策起，海南房地產調控便成為各方高度關注的焦點。近期調查發現，海南房地產調控實施全域限購政策一年多來，對樓市降溫效果明顯，搶購場面得到遏制，市場維持總體穩中有漲態勢。

與此同時，全域限購對海南固定資產投資、經濟增速等方面的影響正在顯現。海南迎來改變“一房獨大”和實現產業轉型的窗口期，但多個市縣依然面臨產業支撐乏力的困境，其他產業未能及時填補房地產調控造成的“空缺”，海南實現結構調整和產業轉型仍需時日。

市場過熱勢頭被遏制 分化明顯

經過一年多的全域限購政策，海南樓市發展過熱過快的勢頭遭到抑制，但市場分化較為明顯。

作為“長影環球100”的重要配套項目，位于海口西海岸的某樓盤銷售中心門前一度幾無購房者光顧。這處當年搶在全域限購政策前開盤的項目，曾經門庭若市。但受限購政策影響，共計十多棟樓如今僅銷售掉四棟，此前單價一降再降，但銷售進度依然遲緩。直到近期，該項目推出優惠活動，均價降到了12000元左右，才重拾銷售熱度。

距離10公里以外的某樓盤項目卻出現火爆景象。首推的幾棟樓均價每平方米17300元，如果選擇2000多元的“裝修包”和20多萬一個停車位，算下來單價已經不低，但在開盤前，認購人數已經遠遠超過實際可購房人數。

海口市住建局的數據表明，全域限購政策調控效果取得一定效果。2018年1-12月，房地產市場總體呈現量跌價穩態勢。2019年1月1日至3月底海口市銷售商品房71.87萬平方米，同比下降75.55%，商品房均價14837元/平方米，同比下降2.35%。

海南全省房地產市場也出現進一步分化。目前全省房地產市場，海口熱度最高，三亞次之，其他市縣基本上已難覓一年多前的火爆景象。

據統計，2018年4月23日至2019年4月底，三亞市實際銷售商品房3256套，銷售面積僅32.46萬平方米，而在限購政策出臺前，三亞市商品房年均銷售約200萬平方米。

冷清的情況，在海島西線更加明顯，從北部的澄邁、臨高、儋州等市縣，到南部的昌江、東方和樂東等市縣，均無法找到一年前的搶購場景。“現在一個月能賣出2位數的套數，都覺得挺好的了。”西線某市縣一房管部門負責人表示。

據相關統計數據，去年海南全省商品房銷售面積1432.25萬平方米，同比下降37.5%，連續11個月下降，且降幅基本保持在30%左右;全省商品房銷售金額2083.29億元，同比下降23.2%。今年上半年，全省房屋銷售面積394.43萬平方米，同比下降57.1%;房屋銷售額620.39億元，同比下降54.9%。

全域限購綜合效應顯現

“全域限購政策的出臺，既有‘房住不炒的大背景，但更多是避免海南再次陷入‘利好只是利好房地產的困局。”海南省政府一位部門負責人表示，從各方的反映及數據來看，在遏制房地產過熱過快發展方面，全域限購發揮了重要作用，但其帶來的其他綜合效應也緊隨而至。

房地產開發投資轉為負增長。據統計，去年全省完成房地產開發投資1715.04億元，同比下降16.5%，投資從6月起轉為負增長，連續7個月下降。今年上半年，全省固定資產投資（不含農戶）同比下降23%，降幅比一季度收窄9.5個百分點。其中，房地產開發投資下降31.4%。

稅收下降明顯。去年房地產業增值稅連續數月下降，1-12月累計下降16.8%。今年1-4月份，房地產業稅收收入148.4億元，同比下降23.2%，減收44.9億元，房地產業稅收占全部稅收比重由2018年的42.7%下降到32.4%。其中保亭縣、樂東縣下降幅度近四成，五指山市近三成。隨著調控政策和減稅降費效應的逐步顯現，海南省房地產業稅收可能進一步下降。

受全域限購政策影響，海南陵水縣在建的部分房地產項目施工進度放緩或停工，庫存積壓較多，銷售基本停滯，矛盾糾紛凸顯，存在資金鏈斷裂風險。

市場預期持續走低。調控政策出臺后，房企在開發商品住宅受阻，對海南房地產市場預期走低，部分房企甚至萌發投資重心撤出海南的想法;對房地產從業人員就業影響已初步顯現，部分中介機構及銷售人員已轉戰至北部灣無限購地區和云滇地區;受嚴格限購新政影響，出現較多退房退款情況，房企與中介服務機構及個人出現傭金結算糾紛。

受供求關系影響，控價壓力持續增大。以海口為例，一方面，受利好政策影響，部分商品住宅項目房價備案已滿6個月，醞釀借用到期重新備案時機調高備案價格，商品住宅控價壓力逐步增大;另一方面，海口市商品住房實際庫存面積不足300萬平方米，去化周期約6個月，且短期內供給增加有限，控價任務非常繁重。同時，海口市正處于“兩個暫停”轉型升級過渡期，未來一段時期內，仍將面臨產業調整導致供給不足、住宅庫存偏低和常住人口持續增長、“新市民”實現住房愿望等供需矛盾，存在階段性控價壓力。

購房糾紛頻出。去年以來，某樓盤項目100多位業主多次在項目售樓處、辦公室等場所聚集，要求房企解除合同退房，多個在售商品房項目也陸續反映此類情況，認為房價管控下調導致其購房受到損失，引發購房糾紛。

房地產“空缺”未能及時填補

海南一直在努力擺脫經濟對房地產的絕對依賴，過去拉動海南經濟增長的投資、出口、消費“三駕馬車”中，投資貢獻最大的是房地產。

但其他產業尚未補上全域限購后房地產業的空缺。比如海南省陵水縣，近年房地產業及其衍生產業稅收占縣總稅收九成左右，房地產“一業獨大”局面在短時間難以扭轉。全域限購前后，陵水主推文化旅游服務業、熱帶高效農業、互聯網信息產業、醫療健康產業和海洋產業等五大產業，以此補充房地產投資下滑短板。即便如此，目前很多主推項目依然沒有實現落地，部分還停留在文件層面。

三亞市的房地產企業及相關產業轉型也尚未達預期。三亞市住建局副局長劉清偉表示，全域限購政策實施以來，倒逼房地產開發企業轉型升級，一些企業正在研究將存量住宅用地自持用于開發租賃住房，一些房地產開發企業與旅游產業相結合，開發民宿、共享農莊，但這些項目仍處于可行性研究和開發初期。

“房地產調控留下的缺口必須有新的產業來填補，內容就是旅游業、高新技術產業和現代服務業。”海南省住建廳總工程師林詩輝說。

“海南現在對房地產的態度很明確，就是‘房住不炒，這些調控，既包含了房地產業跟其他產業的優化調整，以此降低房地產占比，也包括了房地產行業自身內部的優化調整。”海南省一位職能部門負責人表示。

“未來房地產調控政策怎么走，大方向不會變，唯一留下的空間就是盡可能向‘引進人才這塊傾斜，而這也符合海南當下的發展大局。”該負責人表示。

林詩輝表示，今年年初，住建部門對全省房地產形勢進行了研究分析，決定在保持房地產調控政策的連續性和穩定性的基礎上，進一步實施精準調控。嚴格控制商品住房增量，積極消化商品住房存量，將公租房等保障性住房、棚改安置住房等改善性住房以及人才住房建設與存量商品住房消化有機結合，實現供需平衡。

海南省住建廳廳長霍巨燃表示，海南省始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，決不當“房地產加工廠”，以壯士斷腕的決心調整產業結構，降低經濟對房地產的依賴，從服務于海南自貿區、自貿港建設大局出發謀劃和發展產業。接下來從海南作為自貿區（港）一個整體的角度出發，爭取國家同意海南從省級層面出臺房地產市場調控長效機制的指導意見，市縣制定具體實施方案，在保持房地產市場穩定的基礎上，待條件成熟時，以合適的方式實施。

海南現代管理研究院院長王毅武指出，海南房地產業健康、穩定、協調、可持續發展必然是從“一業獨大”向經濟的重要組成部分轉型，體現與實現經濟社會發展的客觀結構與適當比例。（文章來源：經濟參考報）