芻議房地產(chǎn)評估存在的主要問題及其對策

劉長勇

【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)信息發(fā)展的過程中，由于受到各種經(jīng)濟利益的驅(qū)使，導(dǎo)致社會上有許多的團體對房地產(chǎn)投資進(jìn)行炒作，不僅嚴(yán)重增加了房價，而且擾亂了正常的市場秩序，還很容易造成房地產(chǎn)價格居高不下，最終影響國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。還有一些盲目跟風(fēng)的投資人員通過私人借款或者銀行貸款的方式進(jìn)行炒房，一旦出現(xiàn)風(fēng)險問題不僅無力償還，而且還會導(dǎo)致銀行受到巨大的經(jīng)濟損失。盡管目前我國對房地產(chǎn)統(tǒng)計的力度不斷加大，由于缺乏統(tǒng)一的信息管理平臺，這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資炒房行為難以得到有效控制，所以必須要加強對房地產(chǎn)的統(tǒng)計工作。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估;問題;對策

1、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題

1.1相關(guān)法律制度不完善

這些年以來，因為我國房地產(chǎn)評估過程中必須嚴(yán)格的依照相關(guān)法律進(jìn)行操作，國家陸續(xù)出臺多部法律，但這些法律條文對細(xì)則沒有完善，在房地產(chǎn)評估的過程中，工作人員也無法依照這些法律為依據(jù)進(jìn)行房地產(chǎn)評估。

1.2房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強

房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強，評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業(yè)務(wù)需求房地產(chǎn)抵押貸款需要在銀行、評估機構(gòu)、貸款客戶三方之間進(jìn)行，現(xiàn)實中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關(guān)系，這種微妙的關(guān)系直接影響著評估的進(jìn)行。銀行、評估機構(gòu)和銀行三者之間的博弈是現(xiàn)實存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯(lián)系，使得評估機構(gòu)在估計雙方利益的同時，難以保持其公正性和獨立性。貸款人本身是購買評估報告的人，評估機構(gòu)需要為其進(jìn)行準(zhǔn)確的服務(wù)，然而，也不能不重視銀行，如果房產(chǎn)評估法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，銀行不滿意，也不會信任相應(yīng)的評價機構(gòu)，會將這些評估機構(gòu)封殺，因此，在評估的過程中面臨著一定的風(fēng)險。

1.3評估人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

當(dāng)前評估人員的素質(zhì)參差不齊，很多從業(yè)人員情況已經(jīng)通過了房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)師考試，然而在工作的過程中缺少相應(yīng)的交流平臺，缺乏學(xué)習(xí)的動力，操作的機會不多，無法準(zhǔn)確的對實際的房屋進(jìn)行評估，在出具評估報告之后，評估報告的使用者也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險。

1.4房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)市場環(huán)境不規(guī)范

①房地產(chǎn)評估需要經(jīng)常與政府部門進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通。因此很多評估機構(gòu)或個人為了拿到更好的業(yè)務(wù)或賺取更多的利益，需要與政府相關(guān)部門的工作人員建立起比較好的溝通關(guān)系。在這一過程中，很多房地產(chǎn)評估從業(yè)者不惜采取一些非法措施以達(dá)到其目的;②隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的評估機構(gòu)及評估行業(yè)從業(yè)者數(shù)量都實現(xiàn)了快速增長，面對“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，各機構(gòu)（或個人）紛紛推出了一系列的業(yè)務(wù)競爭模式，而其中便存在著一些非法手段。在當(dāng)前市場中還存在著部分惡性競爭的現(xiàn)象，這也是市場環(huán)境不規(guī)范的一種體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)評估的主要對策

2.1建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實施細(xì)則的法律法規(guī)相關(guān)的行業(yè)主管部門必須對現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行補充與完善，推出專門的房地產(chǎn)評估法，結(jié)合現(xiàn)階段的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)技術(shù)規(guī)范來進(jìn)行嚴(yán)格的管理，尤其是對行業(yè)內(nèi)存在的違法亂紀(jì)行為，制定相應(yīng)的處罰策略，對收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果投資總額較小則可以對項目的檔次進(jìn)行細(xì)分，避免由于量大收費小而無人承接的問題。如果投資總額較大的項目，則可以實行檔次細(xì)分降低收費標(biāo)準(zhǔn)的方式避免由于惡性競爭互相壓價，甚至出現(xiàn)私收回扣的問題，要建立健全評估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，保證對房地產(chǎn)評估行業(yè)的實施細(xì)則進(jìn)行補充與完善，促進(jìn)整個房地產(chǎn)評估活動能夠更加有法可依、有法可循。

2.2加強房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系建設(shè)

對房地產(chǎn)評估行業(yè)來說，在房地產(chǎn)評估的過程中，必須要通過內(nèi)外共同監(jiān)管的方式來對整個房地產(chǎn)市場的行為進(jìn)行整頓和規(guī)劃，保證相應(yīng)的監(jiān)督管理機制得到有效落實及時加強對相關(guān)機構(gòu)和工作人員的有力監(jiān)管，避免違法亂紀(jì)的行為產(chǎn)生同時也能夠盡可能地減少評估需弄虛作假的問題，對違法亂紀(jì)的行為要及時追究法律責(zé)任，并且提高其違法成本，這樣才能夠保證房地產(chǎn)評估市場得到良性循環(huán)，尤其是根據(jù)房地產(chǎn)的行為獨立性進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆治觥Ｔ诰S護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)評估行為誠信體系的過程中，更主要的就是積極發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)自律性的要求，根據(jù)行業(yè)內(nèi)的實際發(fā)展需要將具體的評估操作流程和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行補充與完善，并且對行業(yè)內(nèi)成員建立誠信檔案，保證各個機構(gòu)和個人能夠?qū)ψ约旱男袨樨?fù)責(zé)，明確個人的誠信機制。通過完善評估市場的環(huán)境來保證房地產(chǎn)市場評估的公平公正公開的原則，還應(yīng)該加強對房地產(chǎn)評估行業(yè)的道德培訓(xùn)，保證從業(yè)人員自身的紀(jì)律水平、道德素養(yǎng)得到全面提升，堅決抵制不良誘惑。在出現(xiàn)利益糾紛或者事故的過程中，可以通過行業(yè)協(xié)會進(jìn)行調(diào)解，如果出現(xiàn)有損內(nèi)部行為的現(xiàn)象，則必須要積極處理。

2.3優(yōu)化房地產(chǎn)評估行業(yè)人員資質(zhì)認(rèn)證體系

由于當(dāng)前房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的從業(yè)資格管理混亂，這樣就導(dǎo)致整個房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展受到局限，所以相關(guān)部門必須要對房地產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)人員的自身資質(zhì)進(jìn)行系統(tǒng)化的認(rèn)證，尤其是要對房地產(chǎn)評估師的資格認(rèn)證設(shè)置不同的等級層次，完善資質(zhì)認(rèn)證體系，并且結(jié)合目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展實際對房地產(chǎn)評估師的個人能力和專業(yè)素質(zhì)有著綜合的要求，保證房地產(chǎn)評估師的個人資質(zhì)能夠隨著綜合素質(zhì)而實現(xiàn)動態(tài)化的管理。在保證房地產(chǎn)評估的過程中，更應(yīng)該加強對從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻提升機制，只有嚴(yán)把關(guān)、高要求，才能夠努力增強評估人員自身的工作積極性和學(xué)習(xí)主動性。例如通過增強培訓(xùn)考試的整體難度并且對考試的范圍進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化，做到擇優(yōu)錄取保證評估人員自身的綜合素質(zhì)和整體實力得到全面的升級還應(yīng)該樹立終身學(xué)習(xí)的理念讓評估從業(yè)人員能夠自覺接受新知識新理念，不斷完善自己的理論知識和技術(shù)，滿足房地產(chǎn)評估的實際要求。

結(jié)語：

相信通過房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的共同努力，房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題點也將逐一被攻克和解決。隨著社會的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)評估所輻射的領(lǐng)域也將逐步擴展，所惠及的人群數(shù)量也將進(jìn)一步增多，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)與國際間的行業(yè)差距也必將大大縮短。

參考文獻(xiàn)：

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