淺析新時代房地產企業財務管理創新策略

劉慧坡

摘要：在新時代背景下，中國經濟發展迅速，各行各業都將面臨財務管理問題。近年來，房地產市場的發展速度使房地產企業成為中國經濟發展的重要產業。作為中國第三產業的重要組成部分之一，房地產市場交易活躍，增加了國民經濟的收入。通過分析新時期房地產企業財務管理可能存在的問題，提出提高房地產企業風險管理方法;積極拓寬房地產籌資渠道等促進企業發展的策略。

關鍵詞：新時代;房地產企業;財務管理;創新策略

中圖分類號：F275 ? ?文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2019）08-0066-02

一、新時代的背景及特征

（一）新時代的背景

問題是時代的聲音，偉大的時代需要新的理論，而偉大的實踐產生了新的策略。新時代的提出不是憑空想出來的，而是順應時代的要求。新時代對中國未來發展具有重要意義。新時代產生的背景主要有四個方面。一是在復雜的國內國際形勢和深刻變化中脫穎而出。二是誕生于黨和國家事業的歷史成就和歷史變遷中。三是把中國特色社會主義嵌入新紀元。四是在社會主要矛盾新的歷史變遷中形成發展。

（二）新時代特征

中國共產黨第十九次全國代表大會的報告指出，中國特色社會主義進入了一個新時期，這是中國發展新的歷史方向。新時代下主要有以下幾個特征。一是繼承歷史，繼續開放，在新的歷史條件下繼續贏得中國特色社會主義偉大勝利的時代。二是全面建設小康社會，全面建設社會主義現代化建設的時代。三是全國各族人民團結奮斗，逐步實現全民共同富裕的時代。四是全體中國人民努力實現中華民族偉大復興的時代。五是中國越來越接近世界舞臺的中心，為人類做出更大貢獻的時代。

二、房地產企業財務管理發展現狀

（一）財務制度不健全

財務制度的不健全不僅表現在房地產企業，在各行各業中普遍存在。這一問題阻礙了企業的發展。首先，中國房地產企業的財務管理制度不夠完善和嚴謹，導致了管理過程的隨意性。還有一些企業最初建立了財務管理系統，但實施起來并不完善，使得財務管理制度形同虛設。其次，不完善的金融體系給房地產企業的資金管理帶來了困難，阻礙了其未來的發展道路。

（二）融資方式的欠缺

由于行業的特殊性，房地產企業對資金投入和資金流動有很高的要求，資金使用周期較長。然而，不健全的融資方式導致企業融資渠道趨同。大多數中國房地產公司通過貸款完成自己的融資，這將導致高資產負債率。結果企業流動性短缺給資金帶來了很大壓力。

（三）財務管理人員綜合素質偏低

過去一段時間，房地產企業一直處于過熱的狀態，拉動了企業的經濟增長。新經濟時代要求房地產行業財務管理制度更加完善以適其要求。對于財務人員來說也是一次重大的挑戰，在加強自身專業技能的同時更應注重綜合素質的培養，提高適應新經濟的能力。新時期由于企業對財務管理的認識還停留在簡單的財務核算，而忽視了財務管理其他職能，尚未建立一套有效的財務管理體系，缺乏科學的財務信息的支持，阻礙了決策者對投資活動的分析。由于許多財務管理人員的整體素質較低，財務管理被認為是簡單的核算、記賬等工作。由于企業內部財務系統的不完善，管理能力和經驗不足，這可能導致財務管理工作分工不明確和工作秩序混亂。

（四）成本管理工作不到位

在新時代下，房地產企業所存在的成本管理上的問題主要有三方面。一是土地購買成本與實際標價的差異性。實際購買的價格和成本之間有較大的差額。二是方案的設計未考慮企業的現狀，可能在實施的過程中出現很多問題，阻礙施工的進度。三是在房地產開發過程中，在決策階段，制造商往往忽視有效的成本管理。將其與項目成本的有效控制范圍分開，影響工程的預期進度。

（五）“只租賃或不賣”房地產時代即將來臨

黨的十九大召開使很多城市紛紛出臺了新的住房政策，2017年11月10日，深圳市首宗“只租不售”純住宅用地拍賣結果出爐，各大城市紛紛實行該房產政策，諸多住房用地轉為租賃住房項目成為一種趨勢。

三、房地產企業財務管理面臨的問題

（一）開發風險

房地產企業面臨開發風險，房地產開發所需資金較大，拉長了其財務管理的周期。開發時間的長短直接影響資金的投入與回收的周期，而開發難度會進一步影響開發時間，這些不確定因素直接影響房地產項目的成功與否。所以，在經濟環境不斷變化的情況下，投資能力的強弱對先天調整能力較差的企業來說至關重要。一個成功的投資決策是由房地產企業的財務人員對企業財務信息整合評價的結果。因此，房地產企業的整體財務管理水平意味著它可以為決策者提供合理有效的財務信息，使企業在決策中防范經營風險，對企業來說是至關重要。

（二）融資問題

房地產行業存在財務管理融資困難、流動資金管理落后等一系列的問題，成為企業資金控制的難題。房地產項目的開發周期長、融資金額大，這勢必會增加融資的難度。房地產項目的開發一般都是要經過對土地的征收、開發以及房租建設等階段，其過程比較長。房屋的出售一般是分期付款，資金的收回周期較長，從而導致流動資金的短缺，造成企業資金壓力。

（三）資金壓力

房地產開發是一個周期較長、投入資金較多的產業，導致房地產項目對資金的占用時間較長、資金的周轉較差。從目前的行業環境來看，房地產企業對資金的需求主要是銀行貸款。由于其存在資金風險，銀行會結合自身的利益和國家出臺的房產政策，審慎地向房地產提供大量的信貸。國家對土地的控制和信貸政策的趨緊不僅提高了房地產公司的信貸門檻，也增加了房地產項目開發的成本，資金壓力不利于企業的發展。

（四）財務人員素質不高

大多數房地產公司的財務人員整體素質不高。在信息化發展迅速的時代，財務管理工作更加信息化，手工記賬逐漸被電算化所取代，現階段房地產企業缺少高素質的復合型人才。企業財務管理人員缺乏專業的技能，對風險控制不夠了解，會造成其不能對企業的資金進行合理有效的規劃，會造成預期的成本與實際成本有誤差。財務人員并沒有建立一套系統的管理制度，人員自身缺乏創新性。

（五）管理人員觀念陳舊

絕大多數房地產的經營權及所有權的掌控都集中在領導手中，所以對于房地產經營管理活動一般都采取集權方式。這種集權式的領導雖然降低了管理成本，但是管理的效率并沒有提高。大多數房地產的領導者缺乏對風險和收益的正確理解和認識，對財務管理工作的一系列流程也并不熟悉，對財務風險的概念也是一知半解。由于房地產管理人員觀念陳舊往往會忽略財務管理在企業中的重要作用，使得房地產在項目投資、日常開支、合同簽訂等過程中忽略財務方面的因素。

四、房地產企業財務管理的策略

（一）強化風險管理

首先，采取創新的風險管理模式才能有效地降低風險，房地產企業首先要充分了解自身的情況，正確識別已經發生或者將要發生的風險。其次，研究市場環境，向成功企業學習，降低企業的風險。最后，企業可以建立風險控制系統，有效分析公司內部發生的風險并提出解決方案。做好風險的防控，以提高房地產企業的經濟效益。

（二）拓寬籌資渠道

根據房地產業的發展趨勢，項目開發過程中的融資風險是企業面臨的主要問題。企業只有擁有多元化的籌資渠道，才能解決房地產企業在項目開發過程中資金的問題，為項目的建設打下堅實的基礎。主要有以下建議：一是拓寬企業的融資渠道，如使用商業匯票。二是發行股票和債券籌集資金。三是利用現有的固定資產進行抵押借款。四是利用股權進行融資。

（三）提高財務人員創新能力

首先，企業在對財務人員的選擇時就應該對其人員進行專業知識與道德素質的考量，選擇高素質，專業能力強的管理人員。其次，作為企業的核心成員，財務管理人員應進一步增強自己的專業知識和職業道德培訓。與此同時更要著重培養對經濟發展的靈敏度以及隨機應變的能力，做到全面發展。企業為員工提供平臺和資源，在培訓過程中要注重技術性、科學性，全面開發人才的潛力。制定激勵措施，鼓勵員工進行創新， 并鼓勵員工獨立開發新成果。結合實踐學習理論知識，促進企業發展。最后，隨著市場經濟形勢的不斷發展變化，財務人員在了解企業發展需求的同時要時刻關注國內外金融態勢，預測未來經濟發展的方向，及時制定應對策略，進一步降低公司的業務風險和財務風險。

（四）財務管理信息化

當今社會是一個信息社會。為了使商業領袖和投資者了解商業運作的真實狀態，促進企業有效經營決策。 企業在原有設施的基礎上應該結合先進的信息技術，對企業軟件進行升級。房地產企業還應加大設備投入，為企業財務管理運營提供良好環境。最為重要的是企業應該建立嚴格的內部審計制度，保證各部門業務運行的獨立性，加強對企業的審計監督，以此來確保財務信息的真實。

（五）創新內部控制

企業內部控制是企業正常運作的基礎，可以有效地進行企業的財務管理。企業不僅要建立健全內部控制，還要相互制約和監督。加強企業內部控制管理，實現不相容職責分離也是非常必要的。嚴格遵守房地產開發項目公司的授權，特別是外地項目的授權。要加強公司內部審計，充分發揮企業內部審計職能，加強對投資項目、重大財務支出、重點部門的專項審計工作。

在經濟發展的新時代背景下，房地產企業在快速發展的過程中也伴隨著風險。房地產企業應加強對傳統財務管理模式的學習與認識，在學習中不斷創新，在創新中不斷發展、完善，更好地適應新經濟環境。加強對企業財務管理模式的有效控制，使公司的資金得到合理有效的配置，實現企業利潤最大化。

參考文獻：

[1] 吳沛晟.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策分析[J].經營管理，2017（17）.

[2] 石志敏.新形勢下房地產企業財務管理問題探究[J].財務審計，2018（4）.

[3] 宗愛云.新形勢下房地產企業財務管理控制策略研究[J].財會學習，2017（20）.

[4] 徐敏軍.淺析房地產企業財務管理的創新策略[J].現代經濟信息，2012（15）.

[5] 黃春盛.新常態下企業財務管理創新動因與創新策略探討[J].時代金融，2018（5）.

[6] 朱晉龍.新形勢下我國房地產財務管理現狀及對策[J].經貿實踐，2015（16）.

[7] 周方生.新形勢下房地產企業財務管理存在的問題及對策[J].2017（18）.

[8] 王 吉.新常態下房地產開發企業財務管理現狀與對策研究[J].中國國際財經：中英文，2017（19）.

[責任編輯：王 旸]