保利地產2012～2016年財務能力分析

楊昀 趙曉珊

[摘要]隨著經濟社會的高速發展，財務報表作為財務信息的重要載體，是不同會計主體作出決策的主要工具。財務報表中的財務能力分析也越來越被更多不同的利益相關者所關注和研究。選取我國房地產企業中具有代表性的企業——保利地產作為研究對象，對保利地產2012～2016年的財務報表中的四項基本能力進行了分析，最終研究保利地產在財務報表的各項指標中反映出的具體問題，并結合當前的社會經濟發展狀況對發現的問題提出合理化建議。

[關鍵詞]財務能力分析;房地產企業;保利地產

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A

1 公司簡介

保利地產多年來，形成了以房地產開發、礦產資源開發、民用器材爆破、文化藝術等貿易模式為原則的“多業同時、多元化發展”的格局。國家戰略實施后，保利地產集團致力于加強專業化經營，不斷跨越發展。截至2016年底，公司資產總額突破4680億元，合同金額達到1兆元。

2 財務能力分析

2.1 償債能力分析

流動比率與企業短期償還負債能力呈正方向變動。根據數據，數值在2左右的流動比率是合理的。從表1的數據中可以看出，保利地產近年來，流動比率先增加后減少，償債能力從強到弱，這是由于流動債務增長速度快于流動資產的增長速度，導致流動資產減少，公司的償債能力下降。

因為房地產企業的行業性質，房地產企業有大量庫存，因此會導致速動比率變低。保利的速動比率較低，但是正在緩慢上升，說明企業資產的迅速變現能力正在不斷提升，保持這個趨勢繼續發展，保利的未來會更好。

一般認為現金比率超過20%是較合理的。但這一比例過高，意味著企業流動資產未能得到合理使用，現金資產類盈利能力低下，此類資產的數額過高會導致企業機會成本增加。保利地產的現金比率有升有降，但相比于2012年來說，總體是下降的，這與政府出臺的調控政策和當前房地產市場的蕭條環境不無關系。

根據表2中的數據分析，可以看到公司的資產負債率一直持續下降，說明了公司的整體運行相對穩定。企業的所有者權益比率從2012～2016年緩慢增加，這說明保利的資金風險下降，于公司的發展有利。保利企業的所有者權益比率從2102年的21.81%上升到2016年的25.24%，雖然增幅不大，但我們仍然可以看出，公司股東需要面對的風險概率變小，公司運營情況越來越好。

2.2 營運能力分析

根據表3中的數據可以看出，該公司的存貨周轉率持續上升。其中在2012～2015年平穩增長，表明銷售順暢，庫存量減少，資產變現能力上升，現金的流動性增強，有利于公司的進一步發展;而2016的大幅增長表明，公司的庫存商品大部分已經銷售，資金流動性更強，公司運轉良好。

保利地產在2012～2015年應收賬款周轉率逐步下降，但與其他企業（例如萬科）相比還是非常快，處于行業的領先水平。從表3可以看出，企業的應收賬款周轉率在2012～2015年持續下降，而后再2016年猛烈上漲，在2016年的上漲了25.3%，表明公司的業務在2016年取得了很大的進展。

根據表3中的數據來看，2012～2016年來公司的總資產周轉率一直平穩提升，這代表保利地產的資產運營水平已經發生了很大的進步，企業運轉良好。

2.3 盈利能力分析

保利地產在2013～2016年間的凈資產收益率一直在下降，這可以通過表4中的數據分析得出，說明公司運用自有資金的盈利能力正在減弱。進一步分析可得，保利2013年增加發行了新的股票，使每支股票的凈資產大大增加，是導致公司這幾年的凈資產收益率明顯降低的原因。

總資產報酬率代表公司的整體獲得利潤能力。從表4中的數據可以得出一個結論：保利總資產報酬率在2012～2015年間持續上升，這說明公司發展不錯，2016的大幅度下降是新項目投資的結果。進一步分析可知，近年來我國房地產行業一直低迷，資金鏈斷裂已成為房地產市場一個不容忽視的大問題。因此，保利公司的收益能力急劇下降，收益能力減弱。

2.4 發展能力分析

根據表5的數據可知，該企業的營業收入增長率呈下降趨勢，這說明企業營業收入增長越來越慢，這是因為自2012以來，政府頒布了一系列措施來控制房屋價格，房屋價格上不去，在2013保利地產營業收入自然大幅下降。直到2016年，它才回轉。

保利地產的凈利潤增速總體上呈現下降趨勢，大幅下降于2013年和2015年之間，這說明保利地產業績不佳，其中凈利潤增速出現大幅下滑，說明企業的發展能力下降。

觀察表5中數據發現，公司在2012年到2016年間，總資產持續擴張，但增長速度緩慢，增長率降低。2016年，公司總資產增長率反彈，保利房地產資產增值能力增強。基于上述分析，我們發現，保利地產的發展能力繼續減弱，但2016年正在向著好的方向發展。

3 問題和改進措施

3.1 存在的問題

3.1.1 該公司存貨數量巨大，遠超行業正常水平。庫存過高將嚴重影響公司的現金流的速度，通過進一步分析，保利房地產公司在近五年的股本回報的增長是依靠增加收入中債務比例得到的，雖然同比增長，但不是在資金周轉和產品盈利能力上的增加，于公司的長遠發展不利。

3.1.2 公司的資產負債率一直保持在74%以上，然而行業的正常水平是60%，雖然房地產行業比較特殊，但資產負債債率過高依然不容忽視。

3.1.3 保利地產近幾年盈利能力和發展能力一般，與同行業相比有些危險。

3.2 改進措施

3.2.1 保利應鼓勵公司員工積極獻策以應對龐大的存貨壓力，加快提高存貨周轉率。對保利房地產而言，存貨是企業獲得利潤的核心，但高收益伴隨著高風險。CEO和CFO必須對存貨有一個正確的認識，建立健全風險預防和控制機制。

3.2.2 保利房地產多年來負債增加，償債能力減弱，我們應該拓寬融資渠道，不斷降低資產負債比例，提升企業的償付能力。由于房地產通常是大規模建設，建設時間很長，流動資產回收率低，存在壞賬風險，所以該行業一般需要大量的投資來建設新項目，通常通過發行股票和債券來解決。分析表明，保利地產公司的資產負債率較高，在74%左右，表明公司主要籌資渠道是金融行業借款，僅僅一種方法籌資，風險性太大，牛人曾說過“不要把雞和雞蛋放在同一個籃子里”，同理，籌資渠道也不能只靠一種。

3.2.3 保利地產近幾年盈利能力和發展能力一般，與同行業相比有些危險。所以公司要暫時把擴大規模的意見放一邊，解決公司內部的問題，例如加快存貨周轉率和應收賬款周轉率，計提資產減值損失，做好壞賬準備。目前我國的代售商品房已經達到飽和狀態，閑置商品房數量的飽和使得房地產市場的行業競爭加劇，各公司絞盡腦汁以減少利潤為代價來獲得市場占有率，這樣惡性循環下去，最終損失的是房地產公司的利益。所以要加強對公司購房者的管理，把不同的購房者分為不同的種類，提高購房者的盈利能力，進而提高公司的收益能力。

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