完善商品房預售制度的研究

王永

摘 要：房地產預售制度所帶來的一系列問題，是由于其模式本身所固有的，由于資本運行的本質所引起的。因此對其進行完善不能在源頭上解決矛盾，頂多只能算是補充作用。實行現房銷售，提高房地產市場準入的門檻，讓優質的企業進入市場，降低銀行風險，提高企業運行質量以及良心競爭，才能推動我國房地產市場有序、良好運行。本文首先闡述了我國商品房預售制度概述，然后對我國商品房預售法律制度的完善進行了探討。希望能夠為相關人員提供有益的參考和借鑒。

關鍵詞：商品房；預售；法律機制

1 引言

房地產是推動我國經濟發展的重要行業，在市場經濟中發揮著重要的作用，商品房預售在房地產交易中占據重要的地位，因此，可以說商品房預售市場的發展影響著我國的市場經濟的長足發展。雖然我國的法律在商品房預售方面存在一些問題，但是法律法規體系本身就是一個不斷完善的過程，我們應正確認識商品房預售制度，不能因為出現了一些問題就盲目廢除，而要逐步完善商品房預售的法律法規，保障市場經濟的良好發展。對于我國商品房預售法律制度存在的問題，本文認為，應從完善預售資金監管法律法規、制定嚴格的房地產市場準入和退出法律機制、加強商品房預售中法律后果的制度設計方面著手，完善我國商品房預售法律制度，推動我國房地產預售市場健康有序發展。

2 我國商品房預售制度概述

2.1 商品房預售制度的產生

商品房預售制度源于香港，1953年，香港人口暴增，住房短缺，香港政府和開發商的儲備金嚴重不足，無法滿足市場高額需求。香港立信置業有限公司率先提出了分層出售建筑和分期付款的支付方式，后被引入大陸，并成了商品房銷售的主要方式。我國商品房預售制度的建立，推動了我國房地產企業的發展，從制度價值方面來分析，商品房預售制度以其獨特的優勢而存在于房地產市場當中，為我國的住房商品化發展做出了重要貢獻。

2.2 我國商品房預售制度能夠存在的原因

我國商品房預售制度能夠長期存在的主要原因是房地產開發企業開發建設資金不足，在資本市場沒有形成之前，開發商融資多是通過銀行貸款，資本市場建立之后，國家逐漸允許個人貸款買房，因為融資渠道少，房地產開發商只能通過資金回籠等手段來融資，先讓消費者交完房款再交房；另一個原因是商品房的供應小于需求，我國人口眾多，城市化進程加快，市場上商品房需求與日俱增，通過預售能有效解決；此外，預售房價相對比較優惠，對大多數的家庭來說，一次性交付全部的購房款難度還是很大的，預售房比現房的價錢要低，還可以貸款，滿足了很多家庭的實際需求。

2.3 我國商品房預售制度的存廢之爭及解決之道

2018年9月21日，廣東省房地產協會的一則通知，讓對商品房預售制度積怨已久的人紛紛通過網絡發聲，呼吁取消這一制度，一場存廢之爭席卷而來。本文認為，盲目一刀切的影響較大，一方面，將導致房企資金鏈斷裂，引起系統性風險，另一方面，將導致房屋供給減少，房價全面上漲，此外，商品房預售階段的稅收戛然而止，容易對政府造成較大的資金缺口。我國房地產市場存在供需矛盾突出、融資渠道較窄、調控機制不健全等問題，取消商品房預售制度，無異于釜底抽薪，只有在房地產市場培育成熟的條件下才有談取消預售的可能，正視問題，完善這一制度才是解決之道。

3 我國商品房預售法律制度的完善

3.1 完善預售資金監管法律法規

商品房建設涉及的工程量大，建設周期長，整個建設周期都需要大量的資金支持，預售資金是樓盤建設的生命線，它的使用和監管非常重要，不當使用極可能造成樓盤“爛尾”，引發一系列民生問題。我國對商品房預售資金的法律規定只有簡單的：“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”，不僅規定過于籠統，也沒有規定具體的懲罰措施。從完整的法律體系來看，預售資金監管應當明確監管部門的具體職能，預售資金的使用范圍，具體的監管措施，使用不當的法律責任等方面。一般來說，可以通過立法完善商品房預售資金的籌集、使用和監管等具體操作流程，形成完整的法律制度，政府部門在監管時，可以依據相關立法，制定相應的規章或規范性文件，使之更具操作性，形成完整的預售資金監管法律法規體系。

3.2 制定嚴格的房地產準入和退出法律機制

我國商品房預售準入機制的主要法律依據是《城市房地產管理法》和《房地產開發經營管理條例》，準入門檻較低，申請注冊資本100萬即可成立一家房產公司，隨著近年《公司法》的修改，這一門檻也被取消。當然，我國《房地產開發企業資質管理規定》也對房產企業的準入條件做了規定，但規定還是過于寬松。為了應對當前房產企業誠信問題缺失較嚴重的情況，在準入機制上應當設置實際出資門檻，也可以在資質、從業人員等方面適當提高門檻，當然，還可以參酌香港的做法，要求房地產預售企業提供項目開發風險說明書及應對措施。實際上，有些地方已經在這方面有所嘗試，出臺的預售制度要比國家規定的嚴格很多，取得了比較好的效果。商品房預售退出機制作為市場準入制度的配套制度，也是解決眼下問題的一項重要制度設計。在退出機制方面，也要完善相關的法律法規，在審查上多做努力，加大對新入房地產市場的企業的監督力度，對于長期沒有業績的企業應降低其等級或取消相關資質，鼓勵實力較強的企業之間開展良性競爭，與此同時，建立全面的信用評級制度，對于信用良好的企業頒布高信用級別榮譽稱號，對那些進行虛假宣傳、不誠信的企業給與嚴厲懲罰，實現房地產市場的優勝劣汰。

3.3 加強商品房預售中法律后果的制度設計

我國商品房預售市場發展還不夠成熟，亂象叢生，實務部門和學界對這一制度曾一度喪失信心。但是縱觀我國房地產市場，整體發展程度和發達國家相比，還有很大差距，在這種情況下，很多制度難以達到預期效果很正常。這就需要我們從問題出發，形成良性的制度設計，我國《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》對于商品房預售中的違法行為規定了一些法律后果，也是當前我國對商品房預售違法行為進行行政處罰的主要依據。這些違法行為主要規定在未取得預售許可證、預售合同沒有備案等方面，比較局限。因此，在立法上，我們應當細化違法行為的種類，對于嚴重違法的行為，通過降低資質，限制市場準入條件等措施進行管理，除了罰款，對于特別嚴重的行為，還應當追究刑事責任，有效打擊違法行為。而對于一般的違法行為，則可以通過規定不同程度的罰款，并對從業人員的資質和信用進行限定，有效規范商品房預售從業人員的業務行為。通過對法律后果的分類設計，精準施策，有效遏制房地產預售過程中的各類違法違規行為。

4 結束語

2018年9月21日，廣東省房產協會向副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，提出逐步取消預售，全面限售，一時激起千層浪，關于取消商品房預售的聲音此起彼伏，這其中以新聞類的標題黨居多。實事上，對于法律制度還不健全的我國房地產市場來說，這一制度的貢獻還是有目共睹的，盲目廢除不可取，形成完備的商品房預售機制才是解決之道。

參考文獻：

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