農村股份經濟合作社資產出租收入稅務處理

沈應仙

隨著農村集體產權制度改革推進，浙江省許多農村集體經濟組織都變更登記為農村股份經濟合作社，農村的經營性資產全部納入村股份經濟合作社，由股份合作社的理事會負責管理和運營，采用現代企業管理制度，進行公司化運營管理。很多農村股份經濟合作社都利用集體留用地發展二、三產業，以獲得一筆長期、穩定的資產出租經營收入。根據《中華人民共和國民法通則》，農村股份經濟合作社屬于特別法人，如果有經營所得，需要按照企業稅收政策執行。下面就農村股份經濟合作社資產出租經營收入的稅務處理問題，作一探討。

【例1】花園村股份經濟合作社留用地建設項目建造商務樓一幢，用于出租，租期3年，每月確認租金收入20萬元，款項已收到并存入銀行，開具增值稅普通發票。由于該村股份經濟合作社屬于小規模納稅人，出租不動產征收率為5%。

【解析】其應交增值稅計算公式為：

不含稅的銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）＝20÷（1＋5%）＝19.05萬元

應交增值稅=不含稅銷售額×征收率=19.05×5%=0.95萬元

該案例會計處理時，按應交增值稅額貸記“應付款—應交增值稅”科目（因為《村集體經濟組織會計制度》中沒有“應交稅費”科目，村股份經濟合作社可以增設“應付款—應交增值稅”科目加以反映）；按照不含稅銷售額貸記“經營收入”科目；按照實際收到的款項借記“銀行存款”科目。

應作如下稅務處理：

借：銀行存款 200 000

貸：經營收入—房屋出租收入

190 500

應付款—應交增值稅

9 500

注意：以預收款形式收取租金和到期一次性收取租金都屬于采取一次性收取租金形式，出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅（增值稅小規模納稅人的優惠）。

【例2】花崗村股份經濟合作社出租商務樓一幢，該不動產是2016年5月1日后取得的不動產，租期3年，當月確認租金收入100萬元，款項已收到并存入銀行，開具增值稅專用發票。由于村股份經濟合作社直接被認定為一般納稅人，出租不動產稅率為9%。

【解析】其應交增值稅計算公式為：

不含稅的銷售額＝含稅銷售額÷（1＋稅率）＝100÷（1＋9%）＝91.74萬元

應交增值稅=不含稅銷售額×征收率=91.74 ×9%=8.26萬元

應作如下稅務處理：

借：銀行存款 1 000 000

貸：經營收入—房屋出租收入

917 400

應付款—應交增值稅

（銷項稅額）

82 600

注意：根據國家稅務總局《關于納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（2016年第16號公告）的相關規定，自2016年5月1日起施行，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。

【例3】花園村股份經濟合作社，是小規模納稅人，按季繳納增值稅，本季度應交增值稅6萬元，按照規定需要計提城建稅7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%。

【解析】其應交城市維護建設稅和教育費附加的計算公式為：

應納城建稅=（實際繳納的增值稅+消費稅）×7%×50%=6 0 000×7%×50%=2 100元

應納教育費附加=（實際繳納的增值稅+消費稅）×5%×50%=60 000×（3%+2%）×50%=1 500元

應作如下稅務處理：

借：經營支出 3 600

貸：應付款—應交城建稅

2 100

應付款—應交教育費附加

1 500

注意：根據財政部、國家稅務總局下發的《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）的相關規定，增值稅小規模納稅人減征地方“六稅兩附加”政策。2019年1月1日至2021年12月31日，對增值稅小規模納稅人，按照稅額的50%減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加；可疊加享受減征50%的優惠政策。

【例4】花崗村股份經濟合作社，全年出租不動產經營所得1200萬元，經營支出（含計提折舊及相關稅費等）950萬元。全年經營獲得的收益總額250萬元，符合小微企業條件，按20%的稅率繳納企業所得稅。

根據浙江省相關的法律法規，村股份經濟合作社從事生產、經營活動所取得的所得，除按稅法規定準予減免的以外，都應繳納企業所得稅。

【解析】其應納企業所得稅的計算公式為：

應納企業所得稅=

（經營收入-經營支出）×20%

=100×20%×25%

+150×20%×50%

=20萬元

應作如下稅務處理：

借：收益分配

—計提企業所得稅

200 000

貸：應付款—應交企業所得稅

200 000

注意：根據財政部、稅務總局下發的《關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》（財稅〔2019〕13號）的相關規定，對小型微利企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅；對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業所得稅。小型微利企業是指從事國家非限制和禁止行業，且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業人數不超過300人、資產總額不超過5000萬元等三個條件的企業。

中共中央、國務院于2019年2月已經發布了《關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》，意見指出，要深入推進農村集體產權制度改革，研究完善適合農村集體經濟組織特點的稅收優惠政策。但目前專屬稅收優惠政策的具體操作細則還不健全，有待今后進一步完善。