國內外住房抵押貸款研究綜述
——基于CtieSpace詞頻分析

(鄭州大學 河南 鄭州 450000)

一、引言

住房抵押貸款是銀行為保證貸款的安全，把借款人的房地產、有價證券及其他憑證，通過一定的契約合同，合法取得對借款人財產的留置權和質押權而向其提供的一種貸款。這種貸款實際上是債務人(抵押人)在法律上把財產所有權轉讓給債權人(抵押權人)以取得貸款，這期間如果債務人不能按期償還貸款本金和利息，債權人有權處分抵押物，并可優先受償的貸款方式。

這種貸款方式，可以減少債權人的貸款風險，為債權人收回貸款提供了最有效的保證。在住房信貸中采用抵押貸款是基于銀行經營資金的安全性、流動性和盈利性考慮的。由于這項住房貸款的借款人大都是居民個人，而借款人的資金實力和信譽程度銀行不可能了解清楚，這樣就增大了銀行貸款的風險，而抵押貸款恰恰在貸款風險較大的情況下，為債權人提供了收回貸款的有效保證。因此，銀行在對居民個人的住房貸款中，大都采用抵押貸款方式。

二、研究方法和數據來源

CiteSpace軟件是由美國雷賽爾大學陳超美博士開發出的一款知識圖譜可視化分析工具，能夠清晰的展現一個學科領域在一段時間內的發展趨勢和研究動態，形成研究前沿領域的演進歷程。本文所用版本為CiteSpace5.3.R4，用其做出國內外文獻的關鍵詞圖譜，關鍵詞是每篇文獻研究內容的高度提煉，在文獻中出現的頻次可在一定程度上反映出該內容的受關注程度，分析在不同時間范圍內關鍵詞頻次變化可以發現該領域研究熱點的變遷以及該領域的發展過程。一般來說，頻次高的關鍵詞代表該領域研究的重點，而頻次變化大的高頻關鍵詞可以反映該領域研究熱點的變遷。

本文的數據主要來源于中國知網(CNKI)和Web of Science(WOS)。國外文獻搜索以Web of Science(WOS)核心合集中的SCI-EXPANDED,SSCI等數據庫收錄國外生計風險研究文獻為樣本，檢索式為：主題TS=(home mortgage loan)，語種為English，文獻類型為Article，時間跨度為不限年限，檢索日期為2019年8月4日，共獲得檢索結果307條文獻記錄。以CiteSpace文件讀取格式要求導出文獻，形成國外生計風險研究的樣本數據。國內文獻搜索以中國知網(CNKI)期刊全文數據庫中的CSSCI來源期刊收錄的國內住房抵押貸款研究文獻為樣本，采用文獻計量學分析方法，為了追求數據信息的完整性和文獻的高質量，在CNKI數據庫中進行數據檢索時，選擇了 “CSSCI”作為來源期刊類別，以“住房抵押貸款”為關鍵詞進行搜索，檢索條件為“精確”，時間跨度不限，檢索日期為2019年8月4日。此次檢索共獲得文獻記錄698條，將文獻用Reworks格式導出，并用CiteSpace轉換數據，形成國內住房抵押貸款研究的樣本數據。

三、國外住房抵押貸款研究進展與趨勢

(一)國外住房抵押貸款研究的整體概況

從國外WOS核心合集收錄的住房抵押貸款年度分布看(共307篇)，國外有關住房抵押貸款的研究從2004年開始，起步較晚，該領域文獻發表數量總體呈上升趨勢，發文量越大，引文量隨之提高，且增長態勢明顯，尤其是在2011年發文量增長幅度較大，最近幾年的發文量一直保持在較高的水準，2018年達到該領域研究的頂峰，2019年仍有較大的上升趨勢。由于國外有關住房抵押貸款的發文量在2011年有了大幅度的增長，因此筆者將2010年看作一個時間界限，把下文的可視化分析分為2004-2010年和2011-2019年兩個階段。總體來說，國外的住房抵押貸款研究起步相對較晚，研究成果一般，從2004年開始住房抵押貸款開始成為國外學術界長期重點關注的研究領域，并在近幾年來一直處于學者們研究關注的焦點之下。

圖1 國外住房抵押貸款相關發文量

圖2 國外住房抵押貸款相關發文量

(二)國外住房抵押貸款研究熱點與主題

利用CiteSpace軟件對國外生計風險領域研究的關鍵詞進行分析。高頻關鍵詞體現出生計風險領域的研究熱點問題，關鍵詞共現圖譜可以反映出該領域研究熱點的聯系和結構范式。在該軟件中，不限時間年限，時間切片為1，節點類型為選擇關鍵詞，提取片段為Top50，得到關鍵詞共現圖譜，并做出關鍵詞表。

1.國外住房抵押貸款研究起步階段(2004-2010年)

圖3 2004-2010年國外住房抵押貸款關鍵詞圖譜

在生成的知識圖譜中，節點代表關鍵詞，節點越大，關鍵詞頻次越高，是該領域的研究熱點；節點間的連線代表關鍵詞之間的共現關系，連線越粗，共現的強度越大，表明連線連接的兩個關鍵詞經常同時出現作為研究對象；網絡密度代表該研究主題的聚集和分散程度。

在圖3中，共有節點25個，即一共有25個關鍵詞，最大節點mortgage(抵押貸款額)，處在圖譜的中心位置，向四周發散，與mortgage相連的關鍵詞有：risk(風險)、affordability(支付能力)、house price(房價)等，國外學者在研究mortgage時，經常與這些主題聯系在一起進行研究；圖3中連線共38條，表明各主題之間聯系較少；網絡密度0.1267，表明研究主題相對集聚，這是由于在住房抵押貸款研究的起步階段，研究的主題較少，因此相對聚集。

表1 2004-2010年國外住房抵押貸款關鍵詞表Top10

衡量關鍵詞重要與否的指標有頻次和中心度，一般來說，頻次與中心度呈正相關關系，頻次越高，受到的關注越高；中心度代表關鍵詞的重要程度：中心度越大，該關鍵詞越重要。

從2004-2010年國外住房抵押貸款81篇文獻中25個關鍵詞挑選出頻次最高的10個，如表1所示：頻次最高的關鍵詞mortgage(抵押貸款額)出現頻次也僅有11次，其余9個關鍵詞頻次均在10次以下；從中心度上來看，mortgage和home ownership(住房擁有者)兩個關鍵詞最高，且首次出現年份最早，表明mortgage和home ownership兩個關鍵詞在該領域最為重要。從表中10個高頻關鍵詞可以看出，基本每一個關鍵詞都從住房抵押貸款自身角度出發，研究角度過于單一。

2.國外住房抵押貸款研究成熟階段(2011-2019年)

圖4 2011-2019年年國外住房抵押貸款關鍵詞圖譜

在圖4中，共有節點107個，即關鍵詞個數107個，最大節點仍為mortgage(抵押貸款額)，較于2004-2010年，關鍵詞在數量上有了大幅度提升，研究進一步深化，此時與mortgage相連的關鍵詞有：impact(影響)、foreclosure(喪失抵押品贖回權)、default(違約)等，國外學者經常把這些關鍵詞與mortgage放在一起研究；圖3中連線共400條，較2004-2010年(38條)大幅增多，各個主題之間的聯系明顯增多，共現關系增強；網絡密度0.0705，表明研究主題相對集聚，這是由與在住房抵押貸款研究的起步階段，研究的主題較少，因此相對聚集。

表2 2011-2019年國外住房抵押貸款關鍵詞表Top10

從2011-2019年國外住房抵押貸款226篇文獻中的107個關鍵詞挑選出頻次最高的10個，如表1所示：排名前10的關鍵詞頻次均在15以上，較2004-2010年(僅有一個關鍵詞頻次超過10次)有了明顯的提升，表明該階段的研究進入了一個新的階段，研究成果增多，不斷深化。頻次最高的關鍵詞依舊為mortgage(抵押貸款額)，出現頻次為35次，唯一一個超過30次的關鍵詞。排名2-10位的關鍵詞也發生了很大變化，變為了：foreclosure(喪失抵押品贖回權)、crisis(危機)、market(市場)、home ownership(住房擁有者)、impact(影響)、model(模型)、credit(信用)、race(種族)、default(違約)。由這些變化分析出：該階段有關住房抵押貸款的研究，從次貸危機的背景下，對抵押貸款展開研究，并運用模型進行分析，分析結果更加科學合理，關注的熱點是信用問題。從中心度上來看，雖然在該階段有關住房抵押貸款研究的熱點發生了一些變化，但是mortgage(0.25)和home ownership(0.24)兩個關鍵詞在該領域仍最為重要。表2與表1比較可得：2011-2019年各關鍵詞頻次明顯高于2004-2010年的，研究的熱點也發生了變化，從關注抵押貸款本身，到從外部環境入手關注違約、信用等問題。

四、國內住房抵押貸款研究進展與趨勢

(一)國內住房抵押貸款研究的整體概況

圖5 1998-2019年國內住房抵押貸款發文量

住房抵押貸款研究文獻年代分布可以從側面反映該領域的研究歷史和現狀，并揭示其發展趨勢。從國內CSSCI來源期刊發表的住房抵押貸款研究文獻的年度分布來看，國內的研究從1998年開始，比國外相關研究提早6年，國內有關住房抵押貸款發文量(698篇)是國外有關住房抵押貸款發文量(307篇)的2.27倍，由此對比可發現，有關住房抵押貸款的研究，不論從起步時間還是研究成果上面，國內的研究都領先于國外。如圖5所示，在1998-2008年間，住房抵押貸款的發文量呈現出逐年遞增的趨勢，在2007-2008年，有關住房抵押貸款的發文量翻了一倍，并在2008年達到頂峰，因此筆者將2008年看作為一個時間節點，在下文中分別對2008年前后兩個時間段(1998-2008年和2009-2019年)的研究狀況進行了分析。在2008年之后，有關住房抵押貸款的發文量呈現出逐年遞減的趨勢，在近兩年有關住房抵押貸款的發文量只有個位數，跌落到谷底，“住房抵押貸款”從一個社會各界關注的焦點逐漸成為了一個少有研究的方向。

(二)國內住房抵押貸款研究熱點與主題

詞頻分析法是在文獻信息中提取能夠表達文獻核心內容的關鍵詞或主題詞頻次的高低分布，來研究該領域發展動向和研究熱點的方法(李杰、陳超美，2016)。本文用CiteSpace5.3對國內生計風險研究樣本文獻(1998-2008年和2009-2019年)進行關鍵詞詞頻分析，得到關鍵詞共現圖譜(圖6和圖7)與關鍵詞表(表3和表4)。

1.國內住房抵押貸款研究起步階段(1998-2008年)

圖6中節點140個，表明共有140個關鍵詞，最大節點為住房抵押貸款，以它為中心展開了一系列的研究，該領域的很多主題都與住房抵押貸款有聯系，聯系最為密切的是金融與證券化；連線533條，表明各個主題之間的聯系緊密，經常一同在同一篇文獻中作為關鍵詞進行研究；網絡密度0.0548，密度較低，表明在住房抵押貸款領域內各研究主題較為分散。

圖6 1998-2008年國內住房抵押貸款關鍵詞圖譜

排名關鍵詞頻次中心性首次出現年份1住房抵押貸款1180.2219982住房抵押貸款證券化650.1019983銀行560.1519984金融機構550.1019985個人住房抵押貸款470.1619986金融450.0619987財政金融430.0519988證券化390.1019989美國380.03199810資產證券化350.091999

上表列出了1998-2008年住房抵押貸款領域出現頻次最高的10個關鍵詞，從表中可看出：僅有住房抵押貸款頻次超過100，其余9個關鍵詞頻次處在35-65之間；就中心度來看，除去住房抵押貸款(0.22)和個人住房抵押貸款(0.16)，住房抵押貸款證券化、銀行和證券化三個關鍵詞中心度均為0.10，資產證券化中心度為0.09，這表明在1998-2008年間住房抵押貸款的研究熱點集中在證券化方面，這與住房抵押貸款證券化始于美國60年代，隨后蔓延到其他國家有關。

2.國內住房抵押貸款研究探索階段(2009-2019年)

圖7 2009-2109年住房抵押貸款關鍵詞圖譜

圖中共有節點75個，在2009-2019年的住房抵押貸款研究中出現關鍵詞共75個，基本為1998-2008年關鍵詞數量(140)的一半，最大節點依舊為住房抵押貸款，圖中連線188條，相較于1998-2008年(533條)也有大幅度下降，與住房抵押貸款相關的主題也發生了變化，從連線中可看出，與其聯系密切的主題變為了次貸危機、美國、金融危機等，顯然這與當時美國發生的金融危機有關，大環境和政策導向是學術界關注的重點。從關鍵詞數量和連線數量上的驟減可以看出，近十年我國對住房抵押貸款研究減少，與圖5所呈現結果一致。

表4 2009-2019年住房抵押貸款高頻關鍵詞Top10

上表列出了2009-2019年住房抵押貸款領域出現頻次最高的10個關鍵詞，從表中可看出：10個關鍵詞的頻次均不超過50，較1998-2008年關鍵詞頻次有了大幅度下降，出現頻次最高的關鍵詞依舊為住房抵押貸款，其次為次貸危機和金融危機，可分析出2008年美國出現的次貸危機對住房抵押貸款市場影響重大，國內學者對二者間聯系的研究增多，次貸危機中心度0.28和美國中心度0.21，可看出在這一領域的重要性較高。

由排名第八的“違約風險”(10次)看出，國內住房抵押貸款的研究也開始關注“房貸”與“風險”之間的聯系，在中國知網(CNKI)以“住房抵押貸款”為關鍵詞、“風險”為主題，選擇了 “CSSCI”作為來源期刊類別，共有相關文獻125篇，此階段有關風險的研究占了一定比例，研究的熱點也發生了遷移。

五、研究結論

通過對國內外有關住房抵押貸款文獻的發文量和關鍵詞的分析，得到結論：

在住房抵押貸款領域的研究，國內研究在起步時間上早國外6年，發文量是國外的2.27倍，由此看來，不論從起步時間還是從發文量上看，都領先于國外的相關研究。國外2004-2010年住房抵押貸款的研究熱點集中于住房所有者、市場和風險，2011-2019年間的研究熱點集中于喪失抵押品贖回權、危機、市場、住房擁有者、信用、違約；國內1998-2008年住房抵押貸款研究熱點集中于證券化、銀行和金融機構等，2009-2019年間的研究熱點集中于金融危機、資產證券化、違約風險等。國內外的研究住房抵押貸款的視角和研究熱點不同，但有一個共同點是都將住房抵押貸款與風險聯系在了一起，這里的風險包含拖欠風險、違約風險、抵押物風險等一系列風險，國內住房抵押貸款與風險相關研究有了一定的成果。