探究房地產評估中現存的問題及對策建議

朱宇

【摘要】近年來隨著城市房地產的繁榮以及經濟的快速發展為房地產評估不斷深入發展提供了良好的條件，但伴隨著市場競爭日趨激烈，與之相關的各類問題日益顯現。問題的出現對房地產評估行業的發展產生重要的影響，且一定程度上影響著未來發展趨勢。本文以房地產評估中現存的一些問題為研究對象進行合理客觀分析，總結一些對策及建議，希望房地產評估行為及規范日趨完善健全，房地產評估行業和諧穩定發展。

【關鍵詞】房地產評估;問題;對策建議? ? ? ? ? ?【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.017

市場經濟的快速發展為房地產評估提供前所未有的發展機遇與發展空間，同時作為獨立第三方的房地產評估工作有序開展也促進企業的投資、房地產市場秩序的建立、房地產市場價格的公平交易。當前房地產評估中現存一些問題，這些問題的出現對行業的發展造成了一定不利影響，下面結合當前的現狀，針對問題提出一些對策和建議，以供大家參考。

1、房地產評估的內涵及重要性分析

房地產評估顧名思義，即是對房地產價值進行的一種評估分析，是為一種社會化、專業化的服務行業。主要為房地產買賣、征稅、抵押、拍賣、征收、租賃、司法等與房地產相關的市場經濟行為服務。一般說來，越是房地產市場經濟發達的地區，越是需要房地產評估服務。該評估是在科學合理的研究原則及理論的基礎上并進行多種影響因素的綜合分析探討，從而有序開展的一項合理化工作。隨著社會經濟的更新發展以及人民生活水平的日益提高，對于價值評估所進行的合理化工作日益成為社會及人民群眾關注的重點問題。資產的交易通常都需衡量和確定價格，但并不是所有的資產都需要專業評估，對于整體價值量較低或者其價格信息較易獲得的，一般也不需專業評估。只有具有獨一無二、價值量大等特性，才需要專業的評估。由于房地產具有不可移動、獨一無二和價值量大等特性，房地產市場量大面廣，是典型的不完全市場，不完全市場中信息是不對稱的，有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，在其判斷中要求有專門知識和經驗，所以需要房地產評估師提供專業的市場信息。價格是市場的重要信息，是市場供求的標尺，不合理的價格必然制約正常的市場交易，專業的房地產評估有助于將房地產價格導向正常化，促進房地產市場公平交易，建立合理的房地產市場秩序。

2、房地產評估中現存問題的分析

2.1評估機構的現狀問題

目前房地產評估機構行業進入的門檻技術壁壘較低，存在大量市場現有競爭者和潛在進入者，對客戶依賴性較大，客戶意愿很大程度上影響評估結果，較難起到客觀、公正的作用。評估市場收費較低廉，評估機構資本積累較差，部分評估報告質量堪憂，多數評估機構吸引專業優秀人才困難，提供高質量的人力資本能力較差，影響行業的研究、發展、創新能力。目前房地產評估行業的研發創新能力較低，能提供真正高質量、高附加值的產品的少，不僅失去潛在的市場需求，同時也影響對新興市場需求的培育發展。

2.2評估人員的現狀問題

評估人員是評估工作的主要參與者，評估人員的專業技術水平對評估工作的最終結果具有決定性影響。近年來隨著房地產估價師資格考試申請條件有所降低部分評估人員的實踐水平與知識水平也有所下降，加之誠信體系建設的不完善，審批管理部門技術手段難以查實，個別房地產估價師出借自己的證書掛靠機構，造成現在估價機構數量過多，機構招攬估價業務困難，機構之間打價格戰、回扣戰、關系戰，影響評估行業正常長足發展。另外，近年來不斷出現的新型業務往往需要評估人員不斷的學習更新自我的知識結構才能勝任，要求評估人員逐漸從知識技能單一型向復合型轉變。作為一名評估人員不僅要掌握本評估專業的理論技術，而且還要具備一定的法律、經濟、財務等方面的知識。但從房地產評估行業目前的情況來看評估人員的業務素質情況并不樂觀。

2.3評估技術手段的問題

現行的《房地產估價規范》對房地產評估中使用的評估原則、評估方法、評估程序等都做出具體的規定，這些規定在預防評估風險中發揮了積極重要的作用。但評估中的具體技術方法手段仍需要根據實際情況確定進行，目前整體評估技術方法手段較為單一，創新能力尚顯不足。房地產評估報告中套模板式狀況較多，生搬硬套，靈活定制方式少;評估中按憑經驗憑感覺較多，依靠數據估價少;評估中單純的價值價格評估多，能提供專業意見和建議的少;評估中簡單粗放業務多，提供精細化業務的評估少。

2.4政策理解的問題

國家相關政策的制定出臺對房地產評估的各項活動具有顯著的指導作用。房地產評估的有序開展受政策的影響變化，在房地產評估中應密切關注各類政策的變化情況。如二〇一六年十二月實施的《中華人民共和國資產評估法》、二〇二一年九月實施的《中華人民共和國土地管理法實施條例》等國家政策的實施對房地產評估都有著息息相關的影響。評估工作在開展時需考慮當前政策的變化情況以及相關法律規定的實施狀況，當開展評估工作時如未深入分析研究政策的方向，較容易產生錯誤性的理解，從而影響評估工作的開展，加大風險的出現。

2.5評估信息的問題

在進行房地產評估工作中，評估人員需首先要對評估所涉及的房地產信息進行收集、整理、核對、驗證，從而進行合法、合理開展評估工作。但對此房地產信息的真實性、可靠性往往較難確認。由于信息存在不確定性，在無法確保信息真實有效的前提下進行的評估工作在一定程度是屬于無效活動，如何確保評估信息的真實性、合法性是評估工作中面臨的一個不可避免的問題。

2.6各方利益的問題

在進行房地產評估時，評估的結果往往影響各方利益，評估結果的過高或過低的偏差均可能會使得各方利益發生沖突或矛盾，并影響著后續進行的各項工作。房地產評估結果在可能影響各方利益，出現利益受損的情況下更應注意評估原則中的“獨立、客觀、公正”。

3、對策及建議

3.1建立公平公正的環境、消除不正當競爭

嚴厲打擊惡意壓價的不正當競爭行為，對為了搶占市場不顧收費標準、行業準則壓低價格，擾亂市場的行為零容忍，建議主管部門、協會制定相關制度和行業規則，對惡意低收費的機構，在資質延續、升降級、信用檔案記分及適當懲罰措施上體現，為房地產評估行業提供和諧、穩定的發展環境。另一方面，建議有關機構在評選估價機構時，不必過分在意評估機構資質等級，而應注重評估機構風險防范體系的建設，從業評估師閱歷與經驗等。建議有關機構不必過于唯價格論，價低者得從現實來看很容易影響之后的服務質量，應綜合考慮多方位全方面選擇合作評估機構。

3.2加強誠信體系建設

房地產評估行業作為鑒證類中介服務機構，其核心價值在于“誠信”。而真正要做到誠信經營、誠信執業，在于從評估工作中的點滴做起。“人無信不立”，缺少誠信，無疑寸步難行，在房地產評估行業的發展過程中需加強誠信信用體系的建設，從而使評估工作在健康有序的市場環境中得以進行。對加強誠信體系建設建議設立信用黑名單制度，對失信行為，要嚴格列入黑名單，不得進入相關或相近行業，并向社會公開，構建“一旦失信、處處受限”的信用懲戒大格局，讓失信者、造假者寸步難行。另外建議完善評估機構和評估師的信用獎懲制度。通過各種獎懲機制引導行業誠實守信，對誠實守信機構或個人，在評審、投標等環節，優先為其服務;優先提供公共服務便利。

3.3提升評估人員專業素質、職業操守等系統素質

房地產評估人員是進行評估的直接執行者，自身的專業技術水平及職業道德修養直接影響到房地產評估價值的最終結果。房地產評估人員應增強社會責任感，承擔起應有的社會責任，做到獨立、客觀、公正、誠實守信、保守秘密、公平競爭，形成嚴謹踏實的工作作風，具備良好的職業操守，杜絕主觀隨意，違規操作。同時在評估活動時建議采取積極主動的人才戰略引進專業性技術人才，并定期進行專業化考核培訓，以提升評估人員的專業技術水平。國家可提倡高等院校增設專門針對房地產估價的專業，從而緩解和解決評估人才短缺的問題。其次在相關考核過程中應注重對評估人員的職業道德修養及社會責任感的培養，加強評估人員的專業技術與思想道德觀念，從而使評估人員以高度的道德自覺心及責任自覺心對評估工作的規范實施，保證評估工作的合理有效。在評估師繼續教育方面應該加強繼續教育的管理力度，嚴肅查處代替參加繼續教育的行為。

3.4建議主管部門、行業協會出臺可操作性的細則、標準

從全國范圍來看雖然部分地方行業協會出臺了部分操作細則、指引，但整體上地方主管部門、行業協會對房地產評估中具體數據選擇、參數確定，報告規范等均缺少詳細的指導及規定，因此建議有關部門尤其是地方主管部、行業協會出臺具有操作性的房地產估價細則，減少房地產評估師在實務中具有過大的自由裁量權，提升評估行為質量，促進房地產行業穩定發展。

3.5加強信息交流

在進行各房地產評估活動時，由于評估信息交流處于未知的、不明確的，從而使評估人員增加一定程度的難度與挑戰。作為評估行業主管部門及行業協會應加強各方的聯系與信息交流，建議可（1）建立信息平臺及數據庫。進一步充實和完善網站的內容和功能，將本行業的內容、流程、條件以及相關工作開展情況進行公開，建立機構間相互交流的綜合信息平臺，建立相關評估報告的數據庫，做到真正的隨機公開抽查，促進質量的提升。（2）開辟信息專欄。開辟重大事項信息專欄，定期發布涉及本行業的重大事項推進情況及存在問題，以及與該重大事項有關的國家政策等信息，實現信息資源共享。（3）加強信息交流。對涉及重大事項不宜公開的信息和問題，主管部門和協會要采取定期通報、文件抄送、走訪座談等形式，及時告知和反饋。

結語：

市場的不斷變化為房地產評估發展提出更高的要求，房地產評估行業面臨著風險、機遇與挑戰，通過分析房地產評估中現存在的問題，采取加強行業誠信體系建設、打擊不正當競爭、評估人員綜合素質提升、發揮地方協會的力量、加強信息的共享等對策及建議，從而促使房地產評估行業的有序健康發展，使房地產評估行為日趨規范健全。

參考文獻：

[1]柴強主編.房地產估價理論與方法[M].-7版.北京：中國建筑工業出版社，2015：1，11