房地產開發項目管理及其在房地產開發中的應用

邵艷艷

摘要：我國經濟的快速增長，房地產業在國民經濟中的地位越來越重要，逐漸成為我國經濟的支柱產業。房地產的開發管理也逐漸的引起人們重視，在房地產企業系統性中房地產開發管理作為經管手段之一，在實行房地產開發管理的進程中，要站在房地產項目的實際情況下為基準點，合理的使用經管手段，推進房地產項目開發工作成功實行。

關鍵詞：房地產開發；項目管理

房地產開發企業必須要認真的面對房地產開發項目管理的重要意義，房地產企業如果不科學的進行項目管理，而僅僅是盲目的開發房地產可能為企業的發展帶來一些嚴重的隱患，所以說我們開展一系列的針對于房地產開發項目管理方面的研究具有非常重要的實際意義。

1房地產項目管理

房地產項目管理包括工程項目質量管理、項目進度管理、成本管理和工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。項目質量、項目進度和項目成本是整個項目管理的核心內容，也是工程項目管理的重點和難點。

1.1項目質量管理

建筑工程質量是開發商樹立品牌的重要保證，與開發商企業的聲譽息息相關，關系到企業的長期發展。房地產作為特殊的商品，工程的質量直接影響到產品的銷售或者是租賃，因此可以說，一個項目的工程質量就是工程項目的生命，工程質量一旦出現問題，會對工期造成嚴重的影響或者是對產品的聲譽造成影響，從而影響到投資成本和商品的使用收益。在項目的建設過程中，一定要嚴把質量關，對項目的質量進行嚴格的控制，防止質量問題的出現。

1.2項目進度管理

工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發揮。項目進度對開發企業的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環節可能出現的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環境和社會環境等各個方面的因素。

1.3項目成本管理

項目的成本關系到企業的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發商經濟利益的重要措施。房地產開發是一項大規模的生產活動，資金對每個開發企業都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發、施工階段的成本管理。從國內外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產企業將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

2房地產開發項目管理的重要性

2.1確保項目按期完成

房地產開發項目的按期完成需要對房地產開發項目進行計劃管理，保證房地產開發項目有序進展，即通過一個完善的計劃管理，使房地產開發項目的全過程都納入計劃管理的范疇，從而保證房地產開發項目管理目標的順利實現。

2.2保證項目進展組織性與協調性

在房地產開發項目管理中，通過明確的職責劃分，按照相關法律法規的規定，制定適應房地產開發項目的各項規章制度，從而為項目開發的進行提供一個完整的組織保障。在項目開發中，一個和諧的辦公環境對保證項目開發的順利進行意義重大。房地產開發項目管理中的協調功能正好能實現這一點，從而保證了人員之間的協調，為房地產開發項目的順利進行提供了一個和諧的環境。

2.3保證項目效益最大化

在房地產開發過程中，之所以需要對房地產開發項目進行管理，最主要的目的是為了實現項目效益的最大化，這就需要對項目實施過程中的質量、成本和工期等因素進行控制。房地產開發項目管理中的控制管理就是為了實現對項目進展過程中項目質量、成本和工期的控制，能夠保證項目開發過程中用最小的投入獲得最大的經濟和社會效益。

3項目管理在房地產開發過程中的應用研究

房地產企業存在生產周期長，投資大的特點，其根本目的就在于獲得經濟利益的最大化，只有實現經濟效益的最大化才能夠促進房地產行業的不斷發展。對于這種情況，實現經濟利益的最大化必然離不開項目實施過程中的成本控制，項目管理對于這一目的的實現具有非常重要的影響，若在這一過程中能夠合理的管理，就能夠保證房地產企業的項目管理的有效性。

3.1項目準備與設計階段

房地產項目投資準備過程主要是比較分析相同類型的設計方案，從技術方面、經濟方面等綜合選擇，從而最終決定。而對于前期階段來說，項目管理直接決定了這一階段的價值所在，屬于是非常關鍵的階段，它能夠縮短建設項目的準備工期、提高準備階段的方案質量、降低準備過程，并且凸顯出后續的經濟效益，一般來說前期策階段大大的影響了建筑項目的效率，應用項目管理有利于順利的進入到施工圖設計階段，降低項目投資前期階段的時間成本。

3.2招投標與施工階段

房地產開發商大多數最重視房地產項目的施工階段，一般這一階段都是針對于承包商、材料和設備進行管理，對于房地產開發項目管理有利于樹立有序施工的理念。要更加重視長期的質量，根據整體工期來進行安排。

3.3項目后評價和資料整理

房地產項目在竣工運營后，需要系統評價項目的立項決策、設計施工、后期運營等整個過程，同時歸檔有關資料，做好知識管理工作。通過總結項目管理工作，不斷提高項目開發管理水平，形成持續的競爭優勢。

4結語

房地產開發必然會在項目的管理工作上，逐漸向著規范化、專業化的方向發展，房地產開發企業應當嚴格按照相應的管理工作流程規范運作，圍繞項目管理工作任務，建立相配套的組織與制度，重視工作的計劃性、實施性，對預見問題提前進行管控，以管理客觀規律為基礎，才能夠取得最佳經濟與社會效益。

參考文獻：

[1]周丹承.房地產開發中建筑工程項目管理研究[J].建設科技，2017（20）

[2]宋春蘭.房地產開發與管理專業建設研究[J].現代商貿工業.2015（04）

（作者單位：青島綠城華景置業有限公司）