石家莊市城鎮低效利用土地情況分析

賈高卿

石家莊市公共資源交易中心

摘要：城鎮低效用地是指城鎮中布局散亂、利用粗放、用途不合理的存量建設用地，目前石家莊市存在部分城鎮低效利用土地，此類用地在形成和發展過程中存在各類問題，本文針對不同問題深入剖析，提出了解決措施及建議，以實現城鎮低效用地的合理開發和可持續利用。

一、低效用地分類

城鎮低效利用土地按現狀使用用途可分為：國有土地所有權老舊住宅、集體土地所有權城中村、散亂分布不符合規劃用途舊廠礦、臟亂差商業地塊及農貿大棚等。城鎮低效利用土地主要存在以下問題：

（一）老舊住宅小區占有一定規模。老舊小區衛生環境條件較差，交通擁堵不便利，文體娛樂等公共設施較為缺乏，小區內普遍存在私搭亂建現象，消防專用車道缺乏，安全隱患比較突出，尤其是事業單位、高校和工廠宿舍和家屬院，分布不均、不成規模。

（二）城中村問題比較突出。隨著社會經濟發展和城市建設不斷加速，部分村莊已由政府和開發商主導進行了一部分改造，主要是位于城市內部區位條件優良或熱點地段，市場主動性強，開發積極性高，但多為無序開發，缺少計劃性。

（三）一直存在低效商服用地分布散臟亂問題。除去一些核心商業區以外，其他商服分布特點均呈現點狀特征、沿街店鋪混亂無序、未形成大型商業中心、且存在大量集體權屬的農貿市場或商業服務業大棚，影響了土地的高效利用。

二、存在的問題

（一）城鎮低效用地較多存在歷史遺留問題。一部分還涉及混合產權或者一戶多宅問題，現有土地相關政策對這些問題還沒有提出嚴格界定。目前大部分城鎮低效用地再開發和改造過程中，大量不合法建筑以及不明土地產權的復雜性等問題的存在，加大了城鎮低效用地再開發利用的難度。

（二）城鎮低效用地再開發過程中矛盾較多。首先規定補償價值的標準和補償總量基礎是拆遷補償房屋權屬和建筑屬性的認定;其次是安置方式，無論是異地安置還是就近安置，住房來源的有效供應是拆遷能否成功的首要條件;三是補償原則主要矛盾集中在老百姓的主觀性和補償標準的客觀性上，主要表現為被拆遷戶過高的期望值與現實客觀情況相違背之間的差異性的矛盾;四是被拆遷房屋的產權問題，房屋產權不明確，或無法及時聯系產權人，或是多個產權人意見不統一等問題的存在都加大了方案落實時的阻力。

三、措施建議

（一）制定相關法律法規及相關政策。

需要土地管理制度的改革和創新來針對性的解決城鎮低效用地開發和改造涉及的產權問題。同時國家也急需制定相關法律政策和指導意見來明確歷史遺留用地問題的處理辦法、時間界限、用地手續，確保整個過程的順利有效的進行，因此，研究和編制新的土地政策來解決城鎮低效用地和歷史遺留用地手續確權的問題是土地管理制度必不可少的重要環節

（二）加大閑置土地處置力度。

嚴格貫徹落實《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）規定，進一步加強相關部門對已供應土地的監管力度，確保閑置土地能依法依規、按法律程序處置到位。加強與自然資源和規劃、發改、住建等部門的協調溝通，解決因各種手續缺失等原因造成的土地閑置問題。加大與司法部門的溝通力度，解決因抵押、涉案、司法查封等原因造成的土地難以處置到位問題。對因使用權人自身原因造成土地閑置的，在依法依規處理完畢前，禁止被處罰人在一定時期內參加土地競買活動和劃撥用地申請，嚴禁辦理已經被相關部門確認為閑置土地的地塊的轉讓、出租、抵押及變更登記。

（三）堅持平衡利益，多方共贏的原則。

城鎮低效用地再開發一直注重土地使用權人權益和利益相平衡，首先要明確產權，切實維護原權益人合法權利。應突出保障公共利益為優先，如何利用再開發地塊的合理規劃以實現城鎮再開發成果的公平性惠及社會更多階層。如在全面改造類項目再開發地塊中配建一定比例的政府保障性性住房，或城市公共管理、基礎服務設施，以緩解市場主導的再開發項目對社會弱勢群體公共利益的剝奪;而對于分期實施的再開發項目則優先安排城市公共管理、基礎服務設施和回遷業主的安置，來滿足社會普通階層對城市公共空間的公平享用和對城市公共服務的需求。

將城鎮低效用地再開發與改善城鎮面貌、優化人居環境、落實公共設施和基礎設施、促進產業升級結合起來，促進城鎮用途和環境品質提升。

（四） 盤活存量建設用地。

為進一步推進我市土地供給側結構性改革，著力解決當前土地收儲過程中存在的深層次問題和矛盾，確立了“大收儲”戰略，不僅解決了工業企業、商業項目及開發商等違反土地利用規劃及城市建設規劃，違法隨意占地、倒逼政府的問題，還有利于政府改善城市用地，變薄地為厚地、變生地為熟地，增加了市、縣、區及村集體收入。同時根據《石家莊市主城區城鎮低效用地再開發專項規劃》文件要求，引導全市盡快推進城鎮低效用地再開發工作。主動轉變土地利用的方式，將內涵式存量挖潛與外延式增量擴張相結合，實現土地合理利用和可持續發展。

（五）建立城鎮低效用地再開發項目信息公開制度。

對土地改造開發設計的各個環節實行全過程公平、公開，切實保證群眾的知情權、參與權和監督權。待改造項目竣工后，將改造項目的基本情況、資金使用情況、收益分配情況進行公示，接受社會輿論的監督。

推行目標責任制管理城鎮低效用地再開發工作，各地應將城鎮低效用地再開發工作的完成情況納入各級政府年度目標考核范圍。結合國土資源“一張圖”工程，加強城鎮低效用地再開發管理信息化建設，及時做好低效用地再開發地塊項目審批、項目實施、竣工驗收等情況的上圖和入庫，實行城鎮低效用地開發改造全過程動態在線監督。