北京市住房負擔能力的計算與研究

周向達

澳大利亞墨爾本大學

摘要：近40年中國經濟日新月異。伴隨經濟的繁榮，自上世紀90年代以來，國內房地產市場與商品房價格也直線上漲。尤其一線城市和發達的地區上漲尤為劇烈。如上海新房均價在2006-2016年上漲了384.6%，年均上漲17.5%，遠超經濟發展速度。在此期間盡管人均收入有明顯的提升，但收入增長速度遠遠落后于房價上升速度。北京市近十年來房價上升足足400%，而人均收入增加只有200%，顯然北京人住房壓力進一步加大。住房壓力的問題在近些年被廣泛關注，成為熱門話題之一。本文立足于當下社會熱點話題，以住房問題最為嚴重的大城市-北京市為例，將北京人均收入，日常開銷與房價和租金現狀相結合，計算在北京生活的人住房承受能力，并與現在的房價行情相比較，進而得出：如今的房價對于北京人是否可接受，并對研究結論進一步的探討。

關鍵詞：住房負擔能力;剩余收入法;人均收入;生活必需開銷

一、文獻綜述

住房負擔能力定義是：住戶（含房主和租客）在滿足日常必須開銷之后，對于房租和房貸的支付能力。住房負擔能力是一個國際性話題，各國都面臨住房壓力。壓力起因在于房價和租金上升水平快于國民收入增長的水平，導致國民不得不壓縮正常消費用于租房或者償還房貸。因此各國房地產經濟學家和社會學家都在研究和討論如何準確測量國民住房承受能力的上線，進而了解現今房價的可承受性以及國民生活的壓力和水平。

測量住房負擔能力方法有：比率法和剩余收入法。運用最為廣泛的是比例法。比例法優點在于操作便捷，需要的數據與計算量較少，并且可以得到一個關于某一地區住房負擔能力的大致結論，因此被廣泛推廣。這一方法通過計算年租金或住房開銷占年總收入的比重來確定租房者所承受的住房壓力，當今研究普遍認為當年租金中位數占人均年總收入的比重大于30%時，即視作這一地區的大部分租房者將會面臨嚴重的住房壓力。

根據比例法的結論，北京人2019年平均的住房開銷占收入的比例為43%，超過普遍認同臨界值13個百分點，住房的壓力很大。當然，比例法也有弊端，測量結果雖有一定參考價值但不是完全可靠。首先是比例法界定的住房負擔能力的上線并沒有科學依據，都是基于經驗得出，而且沒有真正衡量出人們所面臨的住房壓力。比如，盡管人們的租房開銷低于總收入的30%，然而剩余的70%依然無法滿足其他的生活必需開銷，因此，30%的標準也就不成立。另外，比例法測量的結果無法進一步體現房價、人均收入以及生活質量的關系，其結果僅僅提供了一個關于人均收入和住房開銷的比例，無法用做后續的延伸調查。比如，計算扣除租金和其他生活必需開銷后的可支配收入，可以得知人們普遍需要多久的時間，來打破租房的循環，存夠買房的首付買下自己的房子，進而擺脫始終租房的現狀。這些后續研究才是研究住房負擔能力需要解決的問題，也是關系社會民生的重要問題。這后續研究所需的數據，比例法無法提供。因此，本論文將介紹更為科學的一種測量住房負擔能力的方法—剩余收入法。這一方法將人們的日常必需的開銷和住房開銷看作收入花銷的兩大部分，當人們支付了所有的生活必需開銷之后，剩余的錢就是住房負擔能力的上線。即：最大的住房負擔能力=個人稅后總收入-除住房外的生活必需開銷。這一方法基本上解決了比例法所不能解決的問題。可以通過計算支付完除住房開銷之外的所有生活必須的開銷，得出人們有多少剩余的收入可以用于支付房貸和房租，以及對于租客來說支付完生活必須品和房租之后有多少收入可以存入存款，用來積攢買房首付以及家庭應急的開銷。

本文將運用剩余收入法來測量北京的住房負擔能力，一方面可以驗證之前比例法的結論是否準確，另一方面也可以進一步研究與探討北京的住房負擔能力與住房壓力的問題。

二、測量與計算

用剩余收入法來測量北京住房負擔能力，首先應明確在北京的生活必需開銷的種類與金額。根據Expatistan 提供的數據，在北京人的必需花銷除住房類開銷外，還包括飲食，衣物，交通，衛生與健康，家具家電，娛樂，賬單雜費（水電和網絡，供暖，話費，物業費等）以及子女的撫養與教育費用。本文將根據Numbeo提供的生活成本計算器，依次評估每項開銷的具體數額。

在此研究中，家庭結構也是重要因素，家庭結構很大程度上影響生活必須品與住房開銷。北京家庭結構主要有三類：獨身一人;夫妻兩人;夫妻帶一個孩子。最有可能面臨住房經濟壓力的是夫妻帶一個孩子這類家庭類型，因為他們不僅要負擔日常必需花銷和子女撫養與教育費用，對于居住條件也會傾向于更大的房子租住。因此，本文將重點研究此類家庭住房負擔能力問題。在研究過程中，本文將假設父母二人收入，皆為北京人均收入水平，孩子年齡處于小學階段。由于本文的重點在于衡量住房負擔能力的上線，因此在評估生活必需開銷的過程中，也會采用較低生活水準來評估家庭的日常花銷。

（一）除住房外的生活必需開銷

飲食：假定一家三人因為上班與上學的原因，有一半選擇外出吃飯，另一半選擇在家做飯，盡量節省飲食開支。餐廳類型選較為便宜的餐館。根據Numbeo的開銷計算器，這樣三口之家在飲食上一個月開銷為5347元，一年為64164元。

衣物：購買衣物在節省開銷的前提下，衣物質量與采買頻率會較低。在此情況下，一個三口之家一個月的衣物開支為282元，一年為3384元。

交通：假定一家三人出行方式以公共交通為主，偶爾乘坐出租車，沒有私家車。三人辦理月票（200元每月每人，學生票半價）。根據Numbeo得出此類家庭交通開支664元每月，一年為7968元。

衛生與健康：本項開銷內容較為復雜，具體包括日用洗護產品（洗發水，沐浴液，紙巾等），醫藥花費以及理發等。在較低標準下三口之家此項花費需要566元每月，6786元一年。

家具家電：目前市面租住的房子，絕大部分有配套的家具家電，具備“拎包入住”，因此租客無需在這一項有更多開支，這項開支包含在租金中。

娛樂：假設家庭生活水準不高，娛樂活動頻率較低。基于這一背景，Numbeo計算器的計算結果是平均每月有372元將用于娛樂支出，如去電影院，外出短途旅行等。一年估算4464元。

賬單雜費：包括水電費，取暖費，物業費，網費以及手機套餐費。三口之家在這項的花費平均每月為698元，8376元一年。

子女撫養與教育：處于義務教育階段的孩子，理論上學費全免。但是中國人觀念是不能讓孩子輸在起跑線上，很多潛在花

銷依舊難以避免。例如課外興趣班的費用，健康保險等。假設平均每月有800元用于該項支出，一年為9600元。

通過上述的評估，三口之家在北京除住房之外的基本開銷為104742元，平均每月8728.5元。

（二）住房負擔能力值評估

根據Numbeo提供的數據，目前北京市稅后平均工資為8232元每月。本文假設夫妻二人皆有工作且收入皆為北京市平均水準。在此前提下家庭總收入為16464元每月，197568元每年。除住房外必需花銷為104742元每年，根據剩余收入法的計算方法，對三口家庭住房負擔能力的上線為197568-104742=92826元每年，平均每月7735.5元。這筆金額是否滿足在北京租到適合三口之家的住所呢？

三、后續研究

Expatistan上顯示北京核心地段租一個85平米左右兩室一廳帶家具的房子平均需要12938元每月，普通地段租相同情況的房子需要8042元每月，高于上述評估得出的住房負擔能力的上限。因此，若普通三口之家在北京租一個兩室一廳的房子則需要在大興，亦莊，順義，昌平，房山，門頭溝等較為偏遠的區，租金約為普通區域的50%。而要在市中心租住，則只能租住在一個一室一廳約45平米的房子，接受較為擁擠的居住條件，租金平均為4628元每月，相當于偏遠地區兩室一廳的租金。這一價格對于普通三口之家來說是可以接受的，并沒有超過最大的住房負擔能力。在交完房租之后，每年有37290元的剩余。

盡管這類家庭有在北京生存下去的可能性，且還有可能存在一定數額的可支配收入，但是住房壓力依舊十分沉重。每年3萬余元的可支配收入用于購買屬于自己的房子，這樣的存錢速度對于每平米均價5萬以上的房價來說是不夠的，況且這筆錢還是在家庭始終處于較低生活標準中才能得到。其它很多不確定的家庭花銷（如大病）也從這部分錢中扣除。因此，在北京目前房地產市場行情下大部分需要租房的三口之家，會面臨著極大住房壓力。

四、研究的意義與重要性

本文選擇北京這個極為突出的地區作為典型案例進行討論研究社會民生相關話題，讓人們更清楚了解目前所面臨的住房壓力，進而尋找解決方案，也為國家對房價進行宏觀調控提供參考，同時為政府相關部門出臺相應的民生政策與措施提供借鑒。

筆者認為，解決北京人住房壓力問題一是可通過廉價租房政策來緩解。首先是廉價租房，早在2003年北京市已啟動公租房分配（含市場租房補貼）1.26萬套（戶），其中實物房源約1萬套，新增市場租房補貼發放2600戶。二是合理的開發公共交通與基礎設施。完善的基礎設施可使市民選擇較為偏遠的郊區，這不僅可以緩解住房經濟壓力，也可緩解城市中心區域人口壓力。目前，我國基礎設施的建設能力與效率世界領先，若能妥善做好基礎設施建設前期的評估與分析，能進一步將城市設施的作用更好體現出來。

五、局限性

本文局限性是評估過程有很多的假設存在，會導致評估結果和真實情況存在一定差異。其一是夫妻二人的收入，不會都是平均收入。其二忽略了不同年齡階段的收入差異，或許超過40歲的三口之家月收入會更高一些。Numneo給出的平均工資數據是各年齡階段的平均值，且本文重點研究的家庭類型是三口之家，所以評估差異難免。

六、結語：

綜上所述，解決住房經濟壓力問題是世界性話題，筆者基于比例法的研究結論，試用剩余收入法測量北京人住房負擔能力。一則證明了原有結論。二則也用一系列數字，更加直觀展現了北京人現存的住房壓力。同時，本文提出了相應改進建議與對策，對政府有關部門有一定的參考價值。