房地產(chǎn)高估行為的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析及解決對(duì)策

龍英

江蘇先河房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪造價(jià)咨詢有限公司連云港分公司

摘要：我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展而發(fā)展迅速。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)估價(jià)行為也給予更多的關(guān)注和重視。房地產(chǎn)在實(shí)際估價(jià)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)高估現(xiàn)象，這種高估資產(chǎn)價(jià)值的行為會(huì)帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)高估行為;經(jīng)濟(jì)學(xué)分析及解決對(duì)策

我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展推動(dòng)我國(guó)各行業(yè)發(fā)展迅速。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)伴隨房地產(chǎn)業(yè)的興起，近年來(lái)得到快速的發(fā)展，估價(jià)制度和行業(yè)規(guī)范基本形成。但也要看到，在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中的高估行為比較突出。

一、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)高估行為的發(fā)展

（一）博弈理論

隨著近幾年經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展態(tài)勢(shì)，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)也得到了顯著的發(fā)展。當(dāng)前，雖然相關(guān)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)在不斷完善，但是房地產(chǎn)高估問(wèn)題卻給人們帶來(lái)了越來(lái)越多的困擾。評(píng)估機(jī)構(gòu)有時(shí)候?yàn)榱藵M足委托人的需求，忽視客觀情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格失真。這種行為會(huì)帶來(lái)諸多危害，需要相關(guān)管理部門給予高度關(guān)注和重視，因?yàn)檫@種行為完全違背了道德問(wèn)題。在此，本文主要通過(guò)利用博弈理論來(lái)預(yù)測(cè)這種行為的發(fā)生，并對(duì)如何防范進(jìn)行簡(jiǎn)單分析。

（二）理性預(yù)期理論分析

為了能夠更好地解讀我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，我們還可以利用理性預(yù)期理論進(jìn)行分析，這也是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)相關(guān)房屋進(jìn)行估價(jià)過(guò)程中非常重要的一個(gè)理論依據(jù)。

二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)高估行為博弈分析

（一）分析假設(shè)

為什么會(huì)在房地產(chǎn)估值業(yè)中出現(xiàn)這么突出的問(wèn)題？從短期現(xiàn)象可以看出這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)非常理性的行為。要對(duì)這樣的情況進(jìn)行進(jìn)行深入的分析，可以根據(jù)相關(guān)的情況假設(shè)以下幾點(diǎn)。①有兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)作為博弈，可以暫時(shí)假設(shè)為房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甲和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)乙，當(dāng)然他們都看中自己的利益最大化，所以都會(huì)做出自己的對(duì)策;②房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)甲和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)乙他們兩個(gè)的資格等級(jí)一樣;③在短期間內(nèi)兩個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)信息不同，互相獨(dú)立;④評(píng)估機(jī)構(gòu)為滿足委托方需求，可能會(huì)接受評(píng)估業(yè)務(wù);⑤委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的一方支付的報(bào)酬設(shè)為一個(gè)常數(shù)QG。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估委托方通常有高估的要求

誰(shuí)能夠滿足委托方的高估意愿，它就有可能承接評(píng)估業(yè)務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，通常有“高估”和“正常評(píng)估”兩種策略。這里，所謂“高估”，是評(píng)估價(jià)值明顯高于房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的行為;而“正常評(píng)估”則是評(píng)估價(jià)值與房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值基本接近的行為。

（三）關(guān)于博弈的相關(guān)策略

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，對(duì)于博弈的相關(guān)策略可以分為正常估價(jià)和高估價(jià)格兩種。前者是在估價(jià)的過(guò)程中基本上符合當(dāng)前房地產(chǎn)的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值，而后者則是將房地產(chǎn)的估價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格，而這是房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的真實(shí)一面。

三、房地產(chǎn)估價(jià)中高估行為的相關(guān)解決對(duì)策

（一）構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，加強(qiáng)監(jiān)督管理力度

對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中出現(xiàn)的高估行為，我們應(yīng)該構(gòu)建完善的評(píng)估監(jiān)管激勵(lì)體制，在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)應(yīng)該加入一些獎(jiǎng)懲政策，而不是一味地采取懲罰模式。從某些方面來(lái)說(shuō)，一味地進(jìn)行強(qiáng)制性懲罰并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)高估行為起到很好的約束作用，因此，必須結(jié)合一些相對(duì)應(yīng)的激勵(lì)措施。如果房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以正確地給委托人進(jìn)行房產(chǎn)估價(jià)，那么相關(guān)監(jiān)督管理部門應(yīng)該給予該機(jī)構(gòu)一定的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣對(duì)一些高估行為能起到有效的制約效果。對(duì)于任何機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，激勵(lì)比懲罰更容易接受，而且也會(huì)形成更好、更完善的約束體制。為了能夠更好地保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的信用準(zhǔn)則，不但需要通過(guò)教育的方式來(lái)強(qiáng)化，還應(yīng)通過(guò)法律及相關(guān)規(guī)章制度來(lái)保障。如果沒(méi)有完善的法律法規(guī)，那么人們對(duì)信用構(gòu)建的積極性往往比較低。法律是保障信譽(yù)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最根本的底線，通過(guò)嚴(yán)格的法律制裁可以讓人們變得更加注重信譽(yù)。因此，我們應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況制定相關(guān)的法律制度，加強(qiáng)監(jiān)督力度。對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，必須要求其嚴(yán)格遵從法律法規(guī)，講求誠(chéng)信。另外，法律對(duì)高估行為的處罰必須深入人心，可以對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的高估行為起到震懾作用。

（二）強(qiáng)化估價(jià)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，努力提升產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量

估價(jià)人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)態(tài)度，是企業(yè)降低風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)注重強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎。同時(shí)，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)樹(shù)立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的競(jìng)爭(zhēng)觀念，努力提高產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，要求從業(yè)人員在評(píng)估過(guò)程中嚴(yán)格按相應(yīng)的《規(guī)范》和法律、法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，對(duì)所提供資料和信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行嚴(yán)格鑒定。采取科學(xué)、合理的評(píng)估方法，提供高質(zhì)量、全面規(guī)范的產(chǎn)品成果，減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加大法律監(jiān)督與法律懲處的力度

信用作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本準(zhǔn)則，既需要以教育手段強(qiáng)化這一理念，還需要用制度和法律的力量來(lái)保證，如果沒(méi)有完善的法律，人們建立信用的積極性就可能大大降低。盡管在信用的建立過(guò)程中，法律常常是缺位的，但法律作為維護(hù)信譽(yù)的底線作用不可低估。在多數(shù)情況下，嚴(yán)格的法律制裁可以使人們更講信譽(yù)。因此，加快制定相關(guān)的法律，加強(qiáng)法律的監(jiān)督力度，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)講求誠(chéng)信，規(guī)范行為，防止高估具有很強(qiáng)的震懾力。同時(shí)，法律對(duì)產(chǎn)生高估行為的處罰應(yīng)該是懲罰性的，而不應(yīng)該是補(bǔ)償性的，也就是說(shuō)，懲罰應(yīng)該大到事前遏制房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)高估的動(dòng)機(jī)。

（四）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入

在真正的現(xiàn)實(shí)中，很多的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)由于相關(guān)的準(zhǔn)入原則還是不夠嚴(yán)格，相關(guān)的門檻都很低，這就使得很多的估價(jià)機(jī)構(gòu)之間會(huì)利用很多不正規(guī)的手段，來(lái)做最自身有利的事情，這樣就很容易造成市場(chǎng)的混亂。因此必須嚴(yán)格的控制市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則，只有一個(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，才能使房地產(chǎn)估價(jià)更好的發(fā)揮市場(chǎng)的主導(dǎo)作用。這才是長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的良策，靠耐心和誠(chéng)信建立起來(lái)的市場(chǎng)準(zhǔn)入才能更好的促進(jìn)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，才能取得更好的利益。

（五）構(gòu)建更加高效的信息傳播體制

雖然我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)管理部門已經(jīng)對(duì)搭建評(píng)估機(jī)構(gòu)信息系統(tǒng)付出了大量的努力，但是目前其實(shí)用性和針對(duì)性仍不理想，導(dǎo)致最終的效率不是很高。因此，我們應(yīng)采取有效措施構(gòu)建更加高效的信息傳播體制：①鼓勵(lì)相關(guān)社會(huì)媒體加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，讓其成為社會(huì)信息傳遞中的重要組成部分，但媒體傳播的內(nèi)容必須是真實(shí)的。②完善并加強(qiáng)中介行業(yè)的立法機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的設(shè)定、資質(zhì)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及日常行為規(guī)范等做出更加明確清晰的規(guī)定，并向社會(huì)各界發(fā)布。同時(shí)還應(yīng)該制定國(guó)家認(rèn)可的統(tǒng)一評(píng)估價(jià)格體系，做到清晰透明，真正將公平、公開(kāi)、公正的市場(chǎng)秩序落到實(shí)處。③引用或者借鑒一些國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)庫(kù)，并向社會(huì)披露房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的社會(huì)信譽(yù)度、企業(yè)行為等數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)與社會(huì)大眾之間互通交流，真正將房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的各種行為呈現(xiàn)在大眾的監(jiān)督層面。構(gòu)建的大數(shù)據(jù)庫(kù)應(yīng)該涵蓋房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的相關(guān)信譽(yù)檔案、房產(chǎn)估價(jià)師的個(gè)人信譽(yù)檔案等，不斷完善信息傳播渠道。

四、結(jié)語(yǔ)：

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的這些高估行為及其所帶來(lái)的危害，已經(jīng)引起房地產(chǎn)管理部門和學(xué)術(shù)界的重視，人們從房地產(chǎn)估價(jià)的公正性、規(guī)范性以及估價(jià)師的職業(yè)道德等方面對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行了探討。

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