房地產估價機構防范風險策略探討

朱山

江蘇大公房地產土地與資產評估造價咨詢有限公司

摘要：我國房地產行業的發展推動我國其它行業發展迅速。隨著我國社會經濟的快速發展，我國的房地產業發展速度迅猛，而隨著房地產交易、房地產抵押貸款等活動的增多，房地產估價機構的作用也日漸凸顯。而我國的房地產估價行業的發展時間尚短，存在的問題也比較多，這就使得我國的房地產估價機構面臨著比較多的風險。

關鍵詞：房地產估價機構;防范風險策略

經濟的快速發展使我國市場經濟發展迅速的同時，行業之間的競爭也是非常激烈。我國房地產估價師實行注冊資格認證以來，房地產估價業經歷了十幾年的風雨歷程，估價機構及相關執業人員在社會各層面發揮了應有的職責，盡到了應盡的義務，并取得了社會各界的廣泛認可。房地產估價機構及相關執業人員在尋求自身發展、擴展評估業務的同時，如何處理好發展、收益、風險之間的關系，是房地產估價業永恒的話題，也是房地產估價機構應該努力試圖解決的主要問題。

一、房地產估價機構面臨的主要風險

（一）外部風險

首先，房地產估價的相關法律法規不完善，尤其是隨著房地產估價行業的不斷發展和變化，以往的法律法規已經不再適用，有很多新增業務沒有明確的法律法規對其進行約束管理，這些都會給房地產估價機構的發展帶來一定的風險。（1）房地產估價行業在我國的發展時間尚短，而房地產估價是一項非常復雜的工作，雖然當前房地產評估方法都有相應的理論前提，而且和國際作法相一致，但是由于估價對象、估價目的等的種類多種多樣，選擇的房地產估價方法可能并不絕對適用，這就導致房地產估價機構無法有效的保證其估價結果的準確性，從而為其自身發展帶來一定的風險。（2）在房地產估價工作開展的過程中經常需要委托方提供估價對象的相關信息，但是部分委托人為了自身利益，有可能提供給估價機構的信息不真實，從而導致估價師難以正確評估相應房地產的價格，產生房地產估價風險。（3）法律法規制度的變遷、政策環境、經濟環境等都會給房地產估價機構帶來一定的風險，尤其是經濟環境。房地產的價格不是一成不變的，它會隨著經濟環境的變化發生一定的改變，如果房地產估價師無法正確把握房地產價格時間序列的運行軌跡，就可能無法做出正確的房地產估價，從而形成房地產估價風險。

（二）職業道德風險

這一風險對象主要是估價人員本身，由于估價人員懶惰、玩忽職守、向委托方索要好處、有意偏袒一方、有意高估或者低估、暗示委托方提供相關資料、提供信息不真實、有意泄密以及有意借用他人執業資格等情況導致評估單位承受法律訴訟，引發重大責任風險。

（三）缺乏內部質量控制制度

要保證估價報告質量，做到估價結果客觀、公正、科學、合理，就必須制定完整的內部質量控制制度。評估機構內部職能分工不明確，法人治理結構存在不合理，管理方式單一，管理效率低下，未構建相應的監督管理體制等，管理層治理結構存在缺陷。從業人員素質不高，機構內部控制制度不完善，質量保證制度、內部審核制度、風險防范制度、評估操作規范制度、責任追究制度等內部質量控制機制還未形成，對評估項目的評估過程缺乏必要的內部監督，評估質量難以保證。

二、房地產估價機構防范風險策略

（一）外部風險防范策略

首先，針對房地產估價的相關法律法規不完善的問題，相關部門應當結合實際情況來完善相應的法律法規。比如，在法規中明確房地產估價機構的具體操作行為是否合法，并且還要隨著房地產估價行業的發展變化，進行相關法律法規的更新，尤其應當加強對于一些新增業務的法律約束。其次，學術界和實務界應當加強對房地產估價方法的研究，創造出更多種類的房地產估價方法，使得房地產估價工作人員能夠結合實際情況使用合適的方法進行估價，從而降低房地產估價機構的估價風險。再次，應當制定相應的法律法規，保證委托方提供信息的真實性，另外還要不斷拓寬房地產估價機構的信息來源渠道，使其在房地產估價的過程中能夠順利獲得更多真實信息，從而降低房地產估價風險。

（二）培養高素質、高水平的執業人員

執業人員的專業涵養、過硬的專業知識、豐富的工作經驗是評估結果質量高低的關鍵，對房地產估價機構在行業內樹立良好聲譽起到中流砥柱的作用。隨著房地產評估專業化水平的提高，社會對房地產評估工作人員的期望值也相應提高，房地產估價機構應不斷注重對執業人員的專業水平、道德素質的培養，鼓勵從業人員學習專業知識。根據機構自身特點對員工進行定期培訓，為員工提供國外深造、繼續教育的機會，給予優秀人員精神和物質獎勵等，房地產估價從業人員專業知識、道德水平的提高，是房地產估價機構更好發展的有力保障。

（三）強化內部質量控制

評估機構的管理水平對執業質量有著直接的影響。“嚴格遵循執業規范對房地產進行估價”是保證房地產估價工作有序進行和提高估價結果準確性的重要前提，在此基礎上，“執業規范的制定趨于完善”發揮著非常重要的作用。評估機構首先要有一套完整詳盡的規范程序，做到底稿完整、記錄詳盡、取證客觀、事實清楚、定性準確、措辭恰當。其次要對各類業務項目進行監督并定期檢查復核，若發現在質量上存在問題，應及時解決。

（四）評估專業風險防范策略

針對評估專業風險的引發原因，房地產估價工作人員應當不斷提升自己的專業能力、責任心、職業經驗等，從而保證其在房地產估價的過程中，可以使用正確的評估方法進行評估，并且保證評估誤差在規定范圍內，評估報告陳述清晰并嚴格遵守相關的規范要求。而想要提升房地產估價人員的專業能力、責任心、職業經驗，第一，加強專業培訓。房地產估價機構應當加強對其培訓考核工作，通過定期內部培訓、外部培訓、專項培訓等方式來不斷提升其專業能力，豐富其職業經驗。第二，完善考核制度。估價機構制定合適的考核評價機制，對評估專業人員定期測評，分定等級，并且根據考核結果對其進行必要的獎勵和處罰，從而增強其責任心。第三，建立項目討論機制。估價機構要定期開展大項目、難項目、復雜項目的討論制度，這些項目可以是本公司執業的項目，也可以是行業其他機構出具的項目，討論中思路碰撞，互相完善，資歷深的執業人員還可以引領新人，很有利于執業能力提升。

（五）加強職業道德教育和風險識別能力

許多執業風險的發生，大都是因為職業道德的缺失引起的。房地產估價人員的職業道德越高，估價工作的風險就越低，反之風險就越大。因此，房地產估價機構應該加強員工的職業道德教育，降低執業風險。此外，強化風險意識，加強風險識別能力，也是防范執業風險的關鍵。回顧近年來房地產估價行業發生的執業風險案例，其中因估價人員的主觀原因出具失實的房地產估價報告，導致執業風險發生的比例占大多數。因此估價人員在執業過程中，要把風險識別和風險控制放在首位，切忌利字當頭，做出違反職業道德，甚至觸犯法律的行為。

三、結語：

房地產估價機構是隨著我國房地產行業的快速發展而出現的一些機構，它對促進房地產業的發展起著非常重要的作用。針對外部風險，相關部門應當積極作為，為房地產估價機構的發展創造良好的外部環境，而針對存在的其它風險，房地產估價機構應當不斷提升工作人員的職業素養、專業能力、職業道德、責任心等，從而降低內部風險的發生概率。

參考文獻：

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