協商補充合同漏洞當以誠信為基礎 否則擔責

◎ 文 《法人》特約撰稿 李興

李興

上海市第一中級人民法院員額法官，上海法院辦案標兵。主審案件曾入選《最高人民法院公報》案例，在全國法院“百篇優秀裁判文書”評比活動中獲二等獎，多次在全國法院系統學術論文討論會、全國法院系統優秀案例分析評選活動中獲獎，十余篇案例、文書獲上海法院精品案例、優秀裁判文書，在《人民司法》《法律適用》等刊物發表論文十余篇。

履行期限條款不明確,不影響買賣合同本約的成立與生效，當事人應當遵循誠實信用原則，通過后續磋商來填補合同漏洞。一方當事人拒絕對方的合理補充要約，堅持以明顯違反一般交易習慣或合同既定條款的條件作為要約主張，造成補充協議無法達成的，屬于惡意磋商行為。惡意磋商方以履行期限不明為由提出解約，系明確表示不履行合同義務，構成根本違約行為，相對人主張由惡意磋商方承擔違約責任，人民法院應予支持。

基本案情

畢某系涉案房屋所有權人。2017年4月19日，翁某作為買受方（乙方）與畢某作為出賣方（甲方）簽訂《房屋買賣合同》一份，約定：涉案房屋總房價為65萬元，乙方于網簽合同后10個工作日內支付給甲方首期房款24萬元（含2萬元定金），于網簽合同后3個工作日內向銀行申請貸款用于支付第二期房款20萬元，交易過戶前支付甲方房款21萬元；雙方于乙方貸款審批通過后，向房地產交易中心申請辦理產權過戶登記手續；2萬元定金用于擔保合同履行；合同解除時，違約方需按總房價款的20%向守約方支付違約金。合同第4.4條約定：如貸款不足，乙方應于本合同約定的過戶期限前，將該不足部分補足甲方。

2017年4月21日，翁某向畢某支付定金2萬元。

2017年5月6日，畢某與翁某共同到中介公司商談網簽事宜。中介公司工作人員提出，原合同當中沒有約定具體的過戶期限，這一問題必須補充明確才能辦理網簽手續。畢某表示同意，并提出可以約定在2017年7月31日之前，給予翁某近三個月的貸款準備期。翁某則主張，其辦理購房貸款存在難度，所以貸款通過時間不能確定，網簽合同上的過戶期限條款應當表述為以其貸款審批通過為準。中介公司工作人員則表示，網簽合同版本中，必須標明具體的最終過戶日期，不能以文字表述代替。

2017年5月11日，翁某打電話詢問畢某：“是否同意將過戶時間確定為2017年7月31日前，實際過戶時間以貸款審批通過為準？”畢某表示同意“以2017年7月31日作為過戶期限”，并反問：“如果貸款審批不通過怎么辦？”翁某回復稱：“不清楚。”

由于翁某不同意約定具體的過戶日期，最終雙方未能辦理網簽手續。翁某向一審法院起訴，請求：1.雙方簽訂的《房屋買賣合同》于2017年10月12日解除；2.畢某歸還翁某購房定金2萬元。

一審法院審理過程中，畢某同意解除合同，但不同意返還2萬元定金，同時提出反訴要求翁某支付違約金13萬元。

裁判結果

上海市松江區人民法院作出一審判決：一、翁某與畢某簽訂的《房屋買賣合同》于2017年10月12日解除；二、畢某返還翁某定金2萬元；三、駁回畢某的反訴請求。

一審法院判決后，畢某不服向上海市第一中級人民法院提起上訴，請求二審法院撤銷一審判決第二項，改判駁回翁某主張返還定金的訴訟請求。

上海市第一中級人民法院經審理后，作出判決：1.維持原判第一、三項；2.撤銷原判第二項；3.駁回翁某要求畢某歸還購房定金2萬元的訴訟請求。

評析意見

本案是由合同條款約定不明，而引發的解約糾紛。在雙方均同意解約的前提下，此類案件的爭議焦點在于違約責任的認定。二審中，畢某將上訴請求明確為沒收2萬元定金。二審法院認定翁某違反誠信磋商義務，應對補充協議未能達成承擔全部過錯責任，其解約行為構成違約，故無權主張返還定金。

對二審改判結論的解析，需要根據合同法關于合同漏洞填補的基本規則進行闡述：

一、非必要條款約定的不明確，不影響合同本約的成立與生效。

合同法第六十一條規定，合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。從文義解釋的角度，該法條規定非必要條款未約定或約定不明，不影響合同成立生效。而買賣合同的必要條款就是標的物與價金。本案中，雙方并未就具體網簽時間及過戶期限達成合意，也就是說，合同的履行期限有不明確之處，但標的房屋及轉讓價款均已確定。因此，雙方關于房屋買賣的合意已經達成。

二、協議補充是當事人填補合同漏洞的優先方式。

根據合同法第六十一條的規定，當事人可以進行協議補充，主張進行補充磋商以及時明確權利義務，為后續履行消除障礙。還可以依靠法律的任意性規定或法官補充解釋進行填補。但該二者都是一種替代性的填補，并不代表雙方當事人的真實意思表示，協議補充應當是最優先的方式。

本案中，雙方當事人雖然最終沒有達成補充協議，但也曾經在簽約后嘗試協商補充相應的條款。從雙方之后的協商過程及訴訟中的陳述看，雙方當事人在網簽事宜協商中的唯一爭議就是過戶期限條款的表述問題。根據《房屋買賣合同》記載，付款、交房均以過戶時間作為關聯節點，一旦固定了過戶時間，前述行為的最終期限便均能得以確定，合同漏洞便能得到充分填補。因此，雙方未能辦理網簽手續的真正原因，在于未能就過戶期限條款達成補充協議。

三、當事人應當在既定條款約束下，誠實地進行補充磋商。

合同法第六條規定，當事人行使權利，履行義務應當遵循誠實信用原則。在法律有欠缺或不完備，而為漏洞補充時，亦必須以誠實信用原則為最高準則予以補充。在認定當事人在補充磋商中的行為是否誠實信用時，除了考慮一般社會觀念和交易習慣以外，一個重要的標準就是審查其主張是否遵循了合同的相關既定條款。因為在合同成立、生效的前提下，當事人已經對既定條款形成了穩定預期。如果一方隨意主張突破既定條款，會擴大爭議范圍，損害信賴關系，導致達成補充合意的難度增加。尤其是當既定條款關系到合同履行的基本原則時，不遵守該條款會導致整個交易基礎被破壞。

本案中，涉案《房屋買賣合同》約定，第二期房款以貸款方式支付，貸款審批通過后過戶。但這一條款不代表購房人在貸款不成的情況下可以放棄購房。翁某貸款不成的風險應當自行承擔，即使貸款不成，翁某也應當以現金補足房款，其無權以貸款不成為由拒絕履行付款義務。雙方對過戶期限的補充磋商，均應當建立在這一基礎原則之上。

從畢某與翁某的補充磋商過程看：第一，考慮到實踐中，銀行貸款政策的差別，以及購房人備齊相關資料所需要的時間，畢某應給予翁某必要的貸款準備期限。本案中，畢某為翁某預留的貸款準備期限達3個多月，足以使翁某享有充分的貸款辦理時間，并不存在惡意擠壓翁某貸款準備期限的情況。第二，翁某在磋商中主張，即使網簽合同需要表述具體期限，也應當補充約定“實際過戶時間以貸款審批通過為準”。這一表述從根本上否定了最終過戶期限的存在，也規避了貸款不成后的付款義務。由于對申請貸款的次數與期限缺乏制約，如果合同條款采用這一表述，2017年7月31日就失去了作為過戶節點的意義，交易可能陷入無法預期的拖延狀態。翁某的上述主張顯然違反了合同既定的付款原則。在此情況下，畢某對其主張予以拒絕，是為了避免后續交易陷入缺乏制約的拖延，具有正當理由。

結合上述分析，可以認定：在補充磋商中，畢某主張的過戶期限給予了翁某必要的準備時間，符合房屋交易的正常慣例；而翁某的主張屬于故意保留合同漏洞，違反誠信磋商義務，應對過戶期限條款未達成補充協議，承擔全部過錯責任。

四、惡意磋商導致合同漏洞存續的解約方，應當擔責。

在雙方當事人無法通過補充協議填補合同漏洞時，仍然需要遵循相應規則，合理確定履行期限，合同雙方當事人并不當然享有任意解除權。司法實踐中，如果補充協議未能達成不可歸責于任何一方，雙方又都同意解除合同，那么可以視為雙方是協議解除合同。本案中，畢某表示同意解除合同，但在一、二審中均主張翁某構成違約，應當適用定金罰則，沒收2萬元定金。因此，涉案《房屋買賣合同》的解除已無爭議，無需依照合同法第六十二條補充解釋履行期限，而是需要對合同解除的違約責任進行判定。

首先，雙方未能辦理網簽的原因在于過戶期限條款未能明確。而導致過戶期限條款的補充協議，未能達成的過錯責任在于翁某。在此前提下，翁某不享有行使解除權的合法依據。其次，雖然在期限條款不明的情況下，翁某并未違反具體的履行約定。但翁某在惡意磋商后又主張解約的行為，系明確表示不再就履行期限進行補充磋商，亦不同意再購買涉案房屋，拒絕履行合同義務，屬于明示預期違約，并構成根本違約。在此基礎上，畢某同意解除合同的意思表示，具有合同法第九十四條第（二）項規定的法定解除權基礎，并有權主張翁某承擔違約責任。

根據涉案《房屋買賣合同》的約定，翁某向畢某支付2萬元定金用于擔保合同的履行，該定金屬于履約定金。在合同因翁某的預期違約行為而解除的情況下，畢某主張根據定金罰則沒收2萬元定金，具有法律依據，應予支持。