房地產發展新階段亟需厘清三個認識
——在第十一屆房地產科學發展論壇上的致辭

文／馮俊

本屆論壇以數字化與未來居住為主題，目的是推進數字技術在房地產領域的全面應用，推進房地產業轉型，提高發展質量，為人民群眾創造更加美好的居住生活。

改革開放四十年來，房地產業的發展，為群眾居住條件的改善，為城市面貌的改變，為生產要素市場的完善，為經濟的持續增長，發揮了重要作用，但是也存在許多發展中的問題。

我們用十六個字來概括：成績斐然，飽受詬病，風險漸顯，亟需轉型。

在新的發展階段，我們有幾個認識需要厘清。

第一，房地產業發展的目的是什么。

以住宅為主要產品的房地產業，在過去的四十年里，推動房地產業發展的根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要；在今后的發展中，人民群眾對美好居住生活的向往，仍然是房地產業發展的根本動力。過去，房地產業的發展解決了人民群眾住房極度短缺問題；今后，房地產業的發展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

四十年里，城鎮居民家庭住房條件改善的同時，居民家庭住房財富的積累也在增加。大體上，城鎮居民家庭的財富中超過70%是住房資產。這些年，以收入衡量的基尼系數在緩緩改善，但是以家庭財富衡量的基尼系數擴大得驚人。

我們不能不認識到，住房的投資品屬性在不恰當地膨脹，炒房現象已經成為經濟社會發展中的一個頑癥痼疾。這不僅扭曲了住房的本質屬性，而且對群眾生活條件的改善、消費增長構成巨大壓力，對結構調整、經濟發展構成巨大風險。

習近平總書記在黨的十九大報告中明確指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。7月30日中央政治局會議再次明確了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產管理長效機制”，同時明確指出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。這一定位彰顯了中央新的發展理念，體現了以人民為中心的發展思想，同時也明確告知社會各界，不會走用房地產拉動經濟的老路。

今年年初，房地產市場又出現了潛流涌動，有些企業生怕“踩空”，爭相“搶風口”。

作為房地產企業和關聯產業鏈企業會員之家的中國房地產業協會，還是要提醒會員，以及廣大的房地產企業，要認真領會中央對房地產的基本政策布局，不要懷疑政府的決心，不要將炒房盛行、房價上漲作為經濟繁榮的標志，不要去“賭”中央放松房地產調控，不忘初心，腳踏實地地為改善人民群眾居住條件、滿足不斷增長的美好居住生活的需要，提供好產品、好服務。

第二，房地產業為什么人提供產品和服務。

我們必須認識到，住房是群眾生活的基本消費品，支撐房地產業發展的是廣大群眾的生活需求。房地產市場是大眾市場，絕不是富裕階層的專屬市場。房地產企業當然要根據消費者支付能力不同，提供不同層次的產品和服務。但如果只把眼光盯在富裕群體上，必然是自我萎縮，自取淘汰。

小平同志當年說，讓一部分人先富起來，最終達到共同富裕，我們有些同志只記住了前半句，卻忘了后半句。

我們試想一下，如果房地產發展一開始就是為富裕階層服務的，會有我們今天的市場規模嗎？會有我們今天的產業地位嗎？事實上，成功的、發展好的房地產企業，包括供應鏈企業，也是堅守服務大眾這一理念。

作為一個企業，可以有目標客戶的定位選擇，因為消費者收入有差異，消費偏好有不同，但是作為一個行業，尤其是為社會提供必要生活資料的行業，必然地要服務于大眾市場，而不是小眾市場。

這好像是一個簡單的道理，其實不然。我們不少房地產企業的售樓廣告，極力渲染“投資佳選，增值良房”，目標客戶很明確。這一目標客戶的定位，就會使我們的產品設計并不注重居住使用功能，并不注重產品的性價比，并不注重產品的技術進步，并不注重產品的售后服務。因為這些不是投資者所關心的，他們只關心房價增長幅度。這恐怕也是我們的產品技術進步慢的原因之一。

住房投資需求并不一定是壞事，如果投資的住房轉化為租賃市場的供應，市場的總供給沒有減少，但相當數量的住房投資是待價而沽，形成空置，這就在一定時期內減少住房的有效供給，而且積累資產泡沫。

現在有一種頗為惑人的說法，說老百姓住房投資是為了養老，應該鼓勵居民家庭都擁有兩、三套房。我們房地產業發展的目標是讓每個家庭都擁有兩套以上住房嗎？我看絕不是。因為用不著到套戶比達到2，哪怕達到1.5，房地產市場就過剩了，而且是極度過剩了，那一定是房地產市場的悲劇，也是經濟社會發展的悲劇。

同時，大家想過沒有，如果真是套戶比達到2，這住房還有投資價值嗎？還能變現用于養老嗎？住房成為投資品的必要條件，是房價上漲比資本價值增值速度要快。靠制造泡沫來推進房地產業發展是不可行的，是危險的。

所以，我們的產品和服務，目標客戶一定是大多數群眾，而且是滿足他們切實的居住需求。不少房地產企業還承擔建設保障房和租賃住房的任務，要把保障房和租賃住房也建設成高質量的住房，在有限的面積里創造更加舒適的居住生活條件。

房地產企業應當積極維護人的居住權，因為它是人的生存發展權利的內涵之一；要尊重人的尊嚴，積極為不斷改善居民居住條件作貢獻。

第三，房地產業在未來經濟社會發展中要擔當什么角色。

就住房發展來說，還有五件事要做：一是為至少兩億從農村轉移的人口提供住房；二是為將近一億在城鎮間轉移就業的人口提供住房，這部分人口就業地的變化，并不增加城鎮居民總量，但產生住房需求；三是要改造現有不成套的、不符合健康標準的住房；四是農村住房需要從比較簡陋進步到比較現代；五是要滿足居民家庭隨著收入增長而產生的改善住房條件的需要。

總體上，還需要在相當長的時期里保持現有的住房建設規模。房地產企業仍然要承擔住房供應的重要使命。同時還需要承擔住房配套建筑、配套設施的建設。

就商業用房、辦公用房的供應來說，雖然這兩種房地產短期閑置有點大，但并不能簡單下結論過剩了，因為存在這兩種房地產經營內容、經營方式轉變的問題。商業用房和辦公用房在于使用，相當數量是投資者持有、供眾多客戶租賃使用，出售的模式不應作為主導。同時，這租賃房屋的服務內容也需要適應消費行為、商業模式、辦公方式的變化。

智者識勢，凡人識事。

我們再不能期望房地產市場的跌宕起伏了，更不能期望亂中取勝了。“搶風口”之舉，會害人、害己。中央明確要求落實房地產管理長效機制。我理解，長效機制是用經濟和法律手段治理市場，輔之以必要的行政措施，實現供需平衡，市場平穩，價格穩定，杠桿適度，風險可控，供應結構合理，需求管理正確。

要達到這個狀態，當然需要制度與政策保障，同時也需要房地產企業努力做良好秩序的維護者，而不是做攪局者。

房地產發展對經濟影響很大，它的發展又依賴于經濟健康穩定發展。房地產發展對經濟發展的不利影響已經顯現出來，泡沫增大，風險積累。皮之不存，毛將焉附？真要經濟出了問題，房地產也難以獨善其身。

經濟社會的發展需要房地產市場的良好秩序，房地產企業的發展也需要房地產市場的良好秩序。房地產市場的秩序，影響著市場預期的穩定性，影響著市場主體的可預期能力。事實上，參與房地產市場活動的各類主體，房地產企業、供應鏈企業、銀行、中介機構、消費者，都期望達到房地產市場健康穩定這個狀態。

房地產業還要為居民家庭消費升級作貢獻。房地產投資繼續較高速度增長的可能性、必要性都不是很大了，但是居民家庭的生活消費有相當部分是與居住生活相關聯的，把住宅的事情做好了，把與居住相關的延展服務做好了，有益于消費的增長。

在新的發展階段，房地產企業面臨的緊迫任務是轉型。我們講的轉型，不是指企業經營方向的變化或拓展，那是企業轉行或是跨界，而是指房地產發展方式的轉變。就房地產的產品和服務而言，我們面臨的主要問題是，能源消耗大，材料浪費大，建造精度低，生產效率低，健康保障水平低，居住服務能力低。解決這些問題，得依靠技術進步。房地產業的技術進步，重點是三個方面，一是數字技術，二是綠色技術，三是工業化建造技術。

這次論壇，以數字化為核心，內容涵蓋了上述三個方面。各位演講嘉賓，或是在學術上有造詣，或是在實踐中有創舉。希望通過這次論壇，能為房地產業數字化增添動力，切實轉變房地產業的發展模式。