樓市70年：廣廈千萬間 居者有其屋

70年，可以讓呱呱墜地的嬰兒長成古稀老人，也可以讓一個國家從一窮二白走向繁榮富強，讓人民生活發生天翻地覆的變化。70年來，我國經濟實力不斷壯大，城市發展日新月異，人民生活水平不斷提升，居住環境也發生了巨大變化。“安得廣廈千萬間，大庇天下候士俱歡顏。”古人的夢想如今已經實現。從平房到筒子樓、單元樓，再到高層住宅、花園洋房、高端別墅，從“居者有其屋”再到“住有所居”，再到“房住不炒”“租購并舉”“租購同權”……從我國70年的人居變遷中可以看到，我國持續推動的住房制度改革，正在不斷打造并完善人民的安居夢，實現人民對美好生活的向往。

居住環境：從人均幾平方米到多渠道保障

70年前的房子長什么樣？在北京市民張爺爺的記憶里，好像只有低矮的平房，大都還是泥土夯成的土墻房，一家十幾口人擁擠地居住在一起，“跟今天沒法比，誰能想到現在會住上這么漂亮的大洋房！”張爺爺感慨地說道。

我國是人口大國，在改革開放之初，人均居住面積僅3.6平方米，如今城鎮人均住宅建筑面積超過30平方米；從早期的“簡易公房”，到如今消費升級的“品質住宅”，持續推動的房地產制度改革，充分調動了每個社會成員的積極性，最終形成了改善住房條件的持久動力。

業內普遍認為，在改革過程中，我國逐漸確立了以商業按揭貸款輔以住房公積金的住房金融制度，招拍掛為主的土地供應制度，仍在改革當中的房地產稅收制度，包括公租房、經濟適用房、棚戶區改造安置房等多種類型住房保障體系，以及“租購并舉”的住房供給體系。

尤其是，針對“底層有保障”的住房保障體系建設過程中，全國不同城市各有特色。例如：廈門提出“租購并舉”，提供保障性租賃房、公租房和保障性商品房三類保障房；廣州“以租為主”，公租房是最主要的保障房品種；上海特色為“四位一體”，廉租房、共有產權房、公租房、征收安置住房四類保障房并行。

在房地產發展過程中，我國住房保障體系一直以直接支持模式為主，政府是建設主體。根據2007年后的保障房供給量來看，屬于“強保障”經濟體。按照IMF（國際貨幣基金組織）的口徑，2015年中國住房與社區環境支出占財政支出的8.2%，高于香港、新加坡，保障力度較大。

值得一提的是，2015年以來，租賃制度進入加速完善期，政策從租賃用地供給、培育專業住房租賃企業、支持租賃融資、推進“租購同權”等方面發力，支持新市民基本住房需求。如上海“十三五”規劃租賃房供應占比達44%，并推出純租賃地塊，增加租賃房供給的同時穩定土地市場。

房地產制度改革解決了8億城鎮人口的住房問題。2016年12月，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調住房的居住屬性，成為當前房地產政策的指引。2017，十九大報告指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為新時代住房制度改革再次指明方向。

目前，政策已經出現諸多利好效應，從全國一盤棋到因城施策、從短期調控到長效機制建設。業內專家指出，未來，以“高收入靠市場、中等收入靠支持、低收入靠保障”為原則、以行政措施為主向綜合措施轉變，形成金融、土地、財稅、住房保障、市場管理等一攬子政策工具，將是住房制度和長效機制的改革方向。

產業發展：從粗放式發展到精細化階段

業界專家指出，新時代，新思路，新住房制度，旨在解決各層次人群的住房問題，維持平穩發展的房地產市場。據統計，當前我國城鎮化率達到59.6%，住房自有率79.2%，經濟發展水平從1998年房改時的人均GDP為6860元、經濟總量世界第八，到2018年人均GDP為64521元、世界第二大經濟體。

作為影響經濟較為活躍、重要的因素之一，房地產開發投資的增加在形成固定資產投資需求的同時，對宏觀經濟產生連鎖反應，亦對相關產業構成需求，并帶動居民消費，促進經濟增長。

在房地產制度不斷推進的同時，房地產行業逐漸發展為國民經濟的支柱產業，1998年以來，房地產增加值占GDP的比重不斷創下新高，從1998年的4.0%增加至2017年的6.5%；房地產開發投資占固定資產投資的比重從2000年以來一直保持在20%左右，2017年為17.4%。房地產還帶動了眾多上下游產業。按照申萬一級行業分類，全部28個行業中，14個行業受房地產帶動。

當前，房地產大建設階段尾聲漸近，行業發展轉向中高速、高質量發展階段。業內統計數據顯示，2017年城鎮住宅存量267億平方米，套戶比達到1.07，住房短缺基本緩解。此前的2013年，全國商品住宅新開工出現峰值，此前的2011年土地購置面積也出現峰值。北京等5個城市率先邁入存量房市場。

2018年中央經濟工作會議指出，“我國發展仍處于并將長期處于重要戰略機遇期”，“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導”。在“房住不炒”、“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”等理念不斷強化的背景下，房地產業正在快速轉入高質量發展階段，房地產企業應順應行業轉型升級大勢，追求更有質量的增長，實現均衡穩健創新發展。

來自中國指數研究院的統計數據顯示，截至2018年底，房地產行業百強企業積極進行規模化擴張，通過精準把握市場需求，銷售再創佳績，銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%，增長率分別高于同期全國增幅21.0、30.7個百分點。從增速看，百強企業銷售額、銷售面積增速較上年分別增長1.1、10.7個百分點，規模優勢進一步擴大。

值得一提的是，近年來房地產行業規模增速放緩，各地限價、限購等政策頻出，調控力度不斷加大，房企“拿地便掙錢”的傳統模式被顛覆，規模和利潤持續上漲面臨諸多挑戰。同時，行業頭部力量加速強化，房企間的競爭白熱化日益突出。

業內認為，我國房地產行業在經過近20年的快速發展后逐步趨穩，發展模式也由傳統的粗放型開發逐步走向精細化產品打造。未來，企業需要通過精準把握市場需求，著眼于“美好生活”建設，圍繞客戶需求，從文化、科技、健康等方面入手，提高產品附加值，提升產品品質，以差異化的產品優勢搶占市場份額。

最終目標：從居住場所到追求美好體驗

伴隨國民經濟水平的穩步提升和城鎮化的不斷深入，人民美好生活需求不斷增加，我國整體邁向滿足人民美好生活的新征程。房地產行業從增量開發到存量經營的過程中，國家層面和各級政府不斷頒布和落實“樓盤精裝化”政策，住宅不再僅是人們的居住空間場所，更是美好生活的載體，人民居住體驗升級的需求空前高漲。

隨著人工智能、5G智聯和物聯網等技術的不斷突破，智能家居、智慧社區和智能建筑頻頻應用到房地產開發中，掀起了一股房企產品智能化發展熱潮。據不完全統計，目前房地產百強企業當中，超過半數已經開始布局或者全面落地智能化住宅項目。

9月2日，在第十一屆中國房地產科學發展論壇上，中國房地產業協會會長馮俊表示，改革開放以來，房地產業的發展，為群眾居住條件的改善，為城市面貌的改變，為生產要素市場的完善，為經濟的持續增長，均發揮了重要作用。

馮俊表示，以住宅為主要產品的房地產業在發展過程中，內在根本動力是人民群眾改善居住條件的迫切需要；過去，房地產業的發展解決了人民群眾住房極度短缺問題；今后，房地產業的發展是為了人民群眾居住得更舒適、更幸福。

綠地控股集團有限公司董事長、總裁張玉良表示，新一輪科技革命和產業變革浪潮方興未艾，特別是以5G、大數據、人工智能為代表的全新科技正在向房地產行業滲透。他認為，房地產行業未來發展需要科技賦能。“在城鎮化快速運行下，房地產行業享受了高增長的能力，改革之初，我國城鎮化率不足19%，人均住房面積不足7平方米，商品房市場一片空白。到去年底城鎮化率接近了59%，人均的住房面積超過了40平方米，商品房的市場總量超過了15萬億元。”

“科技創新將成為房地產行業重要應用場景，從智能家居到智慧社區，再到智慧城市，甚至房地產上下游產業，都將成為重度應有平臺。”張玉良表示，未來，房地產將與科技深度融合，房地產為科技提供應用場景，科技為房地產增加新的內涵和附加值，乃至于生命力。在此基礎上，智能互聯網將是房地產的重要方向，是未來的大趨勢。