“房住不炒”背景下房地產市場限購政策的思考
——以西安市為例

文/康岸華 長安大學地球科學與資源學院 陜西西安 710061

1、確定“房住不炒”總基調

自2016年底中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，多部委發文表明堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，且針對調控工作提出了關于改善土地供應結構、切實加強資金管控力度、大力整頓規范市場秩序等明確要求。

2、西安市推出市史上最嚴苛“620”限購新政

西安市房價在2016年前平穩增長，在2015年與海口、青島等其他六城被《投資與理財》雜志列入需要特別關注庫存壓力大的城市名單。而在2017年后西安市房價增幅同比增幅達到68%，高居全國第一，2018年房價仍持續攀升。2019年2月市政府發布《關于進一步放寬我市部分戶籍準入條件通知》，人才引進政策在近兩年的標準上繼續放寬，新房需求持續增加，西安市2017年房價環比增幅為12.1%,2018年增幅達到14.6%，穩居全國前列。

2019年上半年數據顯示西安市房地產市場價格連續六個月領漲全國。在此背景下，為緩解住房價格壓力，促進房價平穩，西安市促進房地產平穩發展協調領導小組于2019年6月20日發布《關于進一步加強住房市場調控管理的通知》，即“620新政”，明確“一是新落戶人口購房須落戶滿一年或連續繳納12個月社保/個稅，而本市戶籍家庭此前已明確最多購置2套房；二是非本市戶籍購房社保繳納年限由2年上調至5年。”縱向對比2015年下半年，西安市房地產處于去庫存階段，與如今限購嚴苛程度不能相提并論；橫向對比其它市區來說，2019年初北京市的最新限購政策“持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）”，其表明西安市現如今限購政策與一線城市匹配，而成都市、鄭州市繳納社保或個稅則只需2年即可購買，武漢市更是在最近有取消限購政策的趨勢。對比可得，西安市政府打擊房地產投機行為，深入落實“房住不炒”的決心可見一斑。

3、“620”限購新政的隱患

2019年第16次房產公示價格（620新政后首次公示價）與第15次公示價格的差別整體幾乎無差別，西安市政府政策嚴格被執行，政府平穩房地產市場價格成效顯著。

3.1 房價平穩造成潛在的大幅升值空間

極個別新盤在“620”新政后去化率有明顯降低，而絕大多數樓盤的去化率仍穩定在90%-100%區間。在新落戶人口日益增多，剛需人口買房實際需求仍較高的背景下，本市房子價格的限制只能是政策導向、非市場行為且理論上來說是短期的。同區域的二手房市場倒掛現象已經愈發明顯，而在政策允許下的新房的搶購仍會保持火熱，二手房的降價空間加大，房市的不穩定性可能帶來的隱患將愈發值得關注。

3.2 開發商利潤過低導致質量隱患

近期在網絡上流傳著西安市萬科某樓盤的安全通道一敲就掉渣的水泥樓梯。誠然，如若視頻內容屬實，開發商必然是負有巨大責任的。但在近年土地供應價格、人力、材料價格均上升的背景下，房價的“0增長”導致質量隱患的可能增高。

4、“限購”政策外的思考

4.1 應加強對房地產銷售市場不規范行為的監管

地方政府應當爭先作規范商品房市場、穩定房價的排頭兵。市場監管局應加強對房地產市場中中介的“捆綁銷售”、“收費代辦”等違法行為的查處力度；公安局應持續打擊散布漲價謠言等制造市場恐慌的勢力；房管局應對部分開發商“炒房號”等違規行為保持關注，以及保持對未取得預售許可的開發商的關注，警惕其變相收取炒房者預訂款等違規行為。

4.2 維持“限購令”中避免投機性炒房的政策

“限購令”中許多政策針對房地產市場中投機者的打擊力度仍然是非常有效的，例如對本地戶籍人口每家庭不得購買第三套房等措施，有力打擊了本地房地產市場投機勢頭。對于這類政策，應持續根據新時代需求，靈活改革，以加大對炒房群體的打擊，增強大多數剛需住房家庭的幸福感。

4.3 避免“限價”或“限增幅”政策

2011年西安市的限增幅政策限制了房價年漲幅不得高于15%，銅川市限漲幅的同時限制房價高于3500元/平方米，這些政策在當時作用較小，因為房價歷年基本穩定在較為緩慢的增長水平上，不具有實際意義的限制性。而在西安市2017年大幅漲價的基礎上，限增幅或限價等措施又完全不具備操作性，二手房市只要供需對等就可以合法進行交易，價格無法限制，而期房、新房的價格則更加由市場主導，不宜強行限價，否則強行插手市場進行限價引起的連鎖反應勢必讓政府和市場難以應對。

4.4 做好頂層設計，深入細化“房產稅”“遺產稅”的改革

財經界雜志里刊登的文章通過觀測房產稅試點（重慶等）房價的變化，總結出房產稅對房價有明顯的負向作用。房產稅合理增設有顯著地平穩房價作用這一點在各界人士中也早已在思想上達到統一，目前有消息稱責任部門正在討論全面實施房產稅的可能性。而關于遺產稅，全世界大多國家早已確立遺產稅制度。就國內而言，改革開放以來經濟迅猛發展，不動產商品化二三十年來，加之有關責任部門從21世紀初期即展開的持續不斷地討論早已為遺產稅制度的確立提供了各方面基礎。遺產稅對于房價的作用勢必也是有極大的影響，目前應在如何設計遺產稅上再下功夫，確保住房剛需群體的利益。

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