圖解城市土地利用的變遷

●臧佳和

1.競租理論與土地利用

在高中地理必修二第二章第一節“城市空間結構”中，我們學習了各類土地利用付租能力隨距市中心遠近而變化的特點。如圖1所示。

圖1

隨著地價從市中心向郊外逐漸下降，用地功能也隨著各個產業的付租能力而發生變化，付租能力較強的競爭者（如商業）將獲得市中心的土地使用權。課堂上，地理老師要求仿照上圖按付租能力畫出城郊農業和糧食種植的附租曲線，并標出城市、郊區的大概范圍。

經過簡單討論后，同學們作出圖2，而筆者則作出圖3。

圖2

圖3

由于城市環境是自然、社會經濟復合的、高度人工化的生存環境，是人類對自然環境干預最強烈的地方，是不完善不穩定的生態系統。因此，筆者認為傳統上，隨著城市化使人口產業集聚，城市地面硬化，人口集聚，使城市不利于第一產業的發展，導致第一產業在郊區的付租能力高于市中心。所以，只能在離市中心較遠的地方，找到地價和交通的平衡點，以求利潤最大化。

2.未來的競租理論與城市土地利用變遷

隨著社會的發展、城市經濟職能的下降和“互聯網+”對商業的推動，商業區的空間布局不再強烈地受市中心位置的限制；快速城市化引發的城市環境問題與人們對環境要求不斷提高的矛盾日益凸出，使傳統工業區逐漸向城市外遷；而園藝業因其逐步提高的經濟效益和友好的生態效益，使其逐漸向市中心逼近，導致傳統商業、工業區和新興園藝區在空間上呈現背向發展的趨勢。這時產業以地價和交通成本建立起的原始模型將會慢慢重組，最終會由以商業區轉變為以社區和花園需求為核心的城市用地結構，這也是城市化發展的客觀規律——社區化、花園化。未來的城市將更加突出社會、生態職能，強調以人為本，生態宜居。城市社區化、花園化符合城市發展的客觀規律（圖4）。

圖4

在圖4中，園藝或花卉業因人民的需求和政府相關政策支持，牢牢占據著市中心的位置。商業因“互聯網+”等因素不再拘泥于中心，而是退向外圍沿交通要道等處，以方便進貨和運輸。關于污染較大的工業和需要大量土地資源的種植業則在城市最外圍，以保證城市中心優良的環境條件。

早在1820年，著名的空想社會主義者羅伯特·歐文（Robert Owen 1771—1858）提出了“花園城市”這一概念。1898年，英國建筑學家霍華德發表了題為《明天的花園城市》專著。系統闡述了“花園城市”的理論，提出城市建設要科學規劃，突出園林綠化。圖5為霍華德花園城市理想模型。

圖5

而如今，花園城市由空想變為現實：向來以花園城市聞名的新加坡，以構建花園城市為基本國策，實現由政府主導、科學規劃為核心的人造花園的構建；素有加拿大花園城市之稱的溫哥華，距市中心僅十分鐘步行距離即為聞名世界的“史丹利公園”，實現以原始森林為依托的花園城市構建，使溫哥華市成為全球最宜居城市之一；以傳統重工業聞名的德國魯爾區埃森市，成功將廢棄廠房改造成自然公園、文化圣地，被聯合國科教文組織認定為世界遺產。正所謂“城市的靈魂是花園，核心是社區”。花園城市從空想到理論再到實踐，經歷了近兩個世紀的歷程，是城市化發展的必然趨勢，也是社會發展科技進步的必然結果。

一個城市隨著自身的發展，原先使利益和效率最大化的城市區位將因人們對美好環境的需求而改變，最終朝著“花園城市”方向邁進；在這一系列過程中，土地利用形式會不可避免地進行巨大調整。因此，借助分析土地利用形式的變動可以大致得到整個城市發展的趨勢，從而提前規劃和導向，以減少不必要的支出和改動。