芻議房地產企業稅務籌劃相關問題及建議

孫艷鳳 李磊

摘 要：我國經濟新常態對各行各業的影響越來越深，企業必須適應市場的變化才能讓自身更好的發展。同時在“營改增”稅制改革過程中，我國的稅務環境也發生了變化。房地產企業作為我國重要的稅收來源，其稅務籌劃工作也需要不斷的進行改革以適應當今市場環境。本文就目前房地產企業稅務籌劃存在的一些問題進行分析，并從多個方面來對房地產企業稅務籌劃的問題進行探討。

關鍵詞：房地產;稅務籌劃

隨著“營改增”稅制改革的不斷深入，房地產企業的稅務籌劃工作對于房地產企業的發展來說，也愈發重要。以稅收政策和法律法規為核心的稅務籌劃工作成為房地產稅務籌劃的第一要義。在這個要義下，企業稅務籌劃者要盡可能的減少房地產企業成本，提高房地產企業的經營效率。

一、房地產企業稅務籌劃存在的問題

目前，許多的中小型房地產企業對稅務籌劃工作沒有一個清晰的認識或者還對稅務籌劃存在一定的誤解，主要存在以下幾個現象：

一是在進行稅務籌劃時，為追求企業經濟利潤最大化而忽略了稅務籌劃工作的合法性與合理性，在開展稅務工作時存在一定的偷稅漏稅情況，企業領導內心存在僥幸心理，只為滿足近期的利益，這種行為不利于企業的成長和可持續發展，從而使稅務籌劃沒有發揮出該有的效果。

二是增值稅發票問題，由于房地產產業是一項資源密集型和勞動力密集型產業，房地產企業在進行生產時，要投入大量的時間與資金，同時需要大量的建筑材料。因此，房地產必須通過多種渠道購買材料，為節約生產成本，房地產企業在進行材料購買時會選擇中小型材料商，而這些材料商往往沒有開具增值稅專用發票的資格，這導致企業無法利用增值稅發票進行相應稅款的抵扣，從而增加了企業的生產成本。

二、房地產企業稅務籌劃的對策

（一）依法制定合理有效的稅務籌劃策略

所謂稅務籌劃，就是指企業在規定的法律范圍之內，對企業的經營、投資、理財等經濟活動進行事先的計劃與安排，通過減少稅費的支出來提高企業的經濟效益。從這個定義我們可以看到稅務籌劃所具有的兩大特點，一是依法，二是節稅。因此，企業在進行稅務籌劃制定時，要保證房地產企業稅務籌劃工作的合法性、合理性、長遠性和整體性這四大基礎性質。首先，合法合理性最本質的原則是要在法律法規的基礎上，根據自身企業現狀和市場環境來開展稅務籌劃工作。其次在制定稅務籌劃策略時，要從長遠的角度出發，制定長期的分階段性的可持續發展的稅務籌劃策略。由于房地產項目的開發周期較長，房地產企業必須具有戰略和全局思維，同時制定階段性的稅務籌劃計劃。要能忍受住眼前的利益，基于企業長遠的利益和品牌進行稅務籌劃。最后，房地產企業稅務籌劃策略要具有整體性，從全局性出發，學會關注房地產行業整體的稅務政策與稅務環境，分析企業內部經營情況與稅務情況，把企業現狀與市場環境結合起來，確保企業在面臨稅務環境變化時能夠及時有效的進行應對。所以，企業在進行稅務籌劃時，只有籌劃的整體性和合理性結合起來，才能有效減少企業稅務支出，節約企業成本，從而提高企業競爭力。

（二）關于土地增值稅的納稅籌劃建議

土地增值稅作為房地產企業重要的稅種之一，是房地產企業稅務籌劃重要研究的對象。在對土地增值稅進行籌劃時，房地產企業必須要時刻關注“營改增”后土地增值稅的相關規定及優惠。要十分清楚《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的有關規定，特別是一些稅務減免政策與適用范圍。一般來說，房地產企業稅務籌劃應該主要把研究對象放在“銷售普通民用住宅，增值額未超過扣除項20%的”這一項規定上。而對一些特殊項如“國家征用與回收的房產”“房地產入股”“房地產企業并購，土地使用權與建筑所有權轉移”等則無需花太多精力去對待。

同時，房地產企業在進行稅務籌劃的過程中要注意細節。一是在核算房地產品時，要根據不同類型分別核算，包括普通住宅、別墅、商業建筑和公寓等，只有普通住宅才符合免稅要求。二是要注意增值額的“20%”這個籌劃界限，在進行籌劃時要加強對增值額的管理控制。科學規劃項目的開發費用、利息費用以及扣除方式，把扣除金額與房地產產品這兩個要素進行有效結合，進而對扣除金額合理分攤。

（三）對企業所得稅的納稅籌劃思考

所得稅作為房地產企業另外一種極為重要的稅種，在企業稅負中占有很大比重。目前我國房地產企業所得稅減免政策主要針對于外資企業，普通的房地產企業無法享受所得稅減免。在不能從政策上有所減免，那房地產企業所得稅稅務籌劃便應該從經濟收入與成本支出等角度去進行思考。

一般來說，一個房地產項目在建階段時期，企業會按照毛利率或者征收來把所得稅進行預繳，但這個預繳還存在許多問題。首先是根據相關規定，項目完成后，房地產產品進入銷售階段，企業要對成本進行轉結與毛利調整，但很多時候由于存在工程款未完整結算，對房地產企業的毛利調整極為不利。面對這種情況，房地產企業若想預提10%的發票金額，則必須提交完整充分的證明材料。但由于房地產企業未取得合法發票，所以便不能將這部分成本視為前期成本，從而使企業所得稅多交問題出現。因此，為減少企業稅費，節約項目成本，房地產企業要及時辦理結算并保證發票的合法性，面對不能入賬的現象，則盡可能地提供有效全面地相關材料證明。其次是一些公共基礎建筑維修基金沒有納稅而導致房地產企業計稅成本受到影響。面對這種情況，企業盡量采購正規的能開具增值稅發票的建筑材料廠家，同時在市場上不斷尋找新的渠道以降低材料生產成本。

參考文獻：

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