“老大難”舊住宅小區(qū)，改造在提速

敖瑾

木頭龍小區(qū)兩個大門都有多名安保人員看守，只要在門口多站一小會兒，人們就能感受到來自這些保安的關(guān)注目光。當(dāng)聽到為什么木頭龍小區(qū)守衛(wèi)如此森嚴(yán)的問題時，從小區(qū)里走出來的一名居民低頭笑笑，“因為里面有事唄。”

深圳羅湖木頭龍小區(qū)，是深圳首批舊住宅小區(qū)改造項目的其中之一，同批還有金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東。

然而，除了鶴塘小區(qū)外，因為業(yè)主對拆遷補償協(xié)議的簽約率一直無法達(dá)到規(guī)定的100%，其余7個小區(qū)的改造全部陷入停滯狀態(tài)，從開發(fā)企業(yè)進駐小區(qū)征集意愿算起，不少小區(qū)的改造計劃卡殼已經(jīng)超過10年。

如今，停滯的7個項目中，有的小區(qū)建筑破舊，顯得荒蕪;有的一切如常，只有高懸在居民樓外墻的標(biāo)語提醒著，小區(qū)將面臨拆遷改造。但隨著城市更新新政的陸續(xù)出臺，舊住宅小區(qū)這塊啃不動的“硬骨頭”，將有望加速推進。

為何遲遲不愿簽約

位于深圳羅湖的金鉆豪園小區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)被整體圍住，項目一期已經(jīng)開拆。小區(qū)里目之所及均是破舊的房屋。以及拆除后的殘垣斷壁。再往里走會看到一個簡陋的食堂，這里是專供住在小區(qū)里的拆遷人員吃飯的地方。除了食堂開火時爐灶的轟鳴。小區(qū)里大多數(shù)時候都是一片靜寂。

走進未拆除的住宅樓，可以看到，每戶門前的墻壁上都寫著“拆”或“不拆”的紅色大字。一間已經(jīng)拆除的房子里，沙發(fā)墊里的棉絮鋪撒滿地，不禁讓人想象當(dāng)初拆遷時的手法。樓道的墻壁上全是雜亂的涂鴉。穿心箭、骷顱頭、無意義的字母組合，在同一面墻上被凌亂描繪。

仍然有住戶在一片破敗與狼藉中繼續(xù)維持正常生活。金茗一家是其中之一。金茗說，他們家還沒有簽訂金鉆豪園舊改的拆遷補償協(xié)議，跟他們一樣還沒簽約的，還有20多戶。

金茗的丈夫原本是中南公司物業(yè)部的員工，通過福利分房獲得了現(xiàn)居的這套房子，他們在房改后將房子買下。拿到了房產(chǎn)證紅本。現(xiàn)在他們一家六口依然住在這套三居室的房子里。金茗4歲多的孫女偶爾會走到隔壁已經(jīng)拆除的房子。給自己的綠植澆水。

在每個卡殼的舊住宅小區(qū)，都有像金茗一樣不愿意簽約的業(yè)主。而根據(jù)深圳現(xiàn)有的城市更新政策，只要有一戶業(yè)主不同意簽署搬遷補償協(xié)議，項目就無法推進。

大家拒不簽約的原因各不相同。外界通常以為，是業(yè)主“獅子大開口”，提出了不合理的補償要求，但實際情況比這復(fù)雜。

金茗家是因為不信任開發(fā)商。“開發(fā)商股權(quán)分散，屬于私人公司，要是把房子拿下來了，再賣給別人，我這房子不就沒了？”她還聽聞一期簽約的業(yè)主說。開發(fā)商拖欠了他們的拆遷租房補貼，這更加重了她的不信任。

木頭龍一名業(yè)主回憶，2011年，有接近半數(shù)的業(yè)主完成簽約。但剩下的業(yè)主，因為安置補償協(xié)議的內(nèi)容，與開發(fā)商產(chǎn)生了分歧。“業(yè)主覺得補償協(xié)議擬得不妥，安置協(xié)議沒有寫明是‘回遷，只有‘安置兩個字，那以后隨便開發(fā)商把業(yè)主安排到哪里都行。所以有些沒簽約的業(yè)主就要求開發(fā)商必須在協(xié)議上加上‘回遷的字眼。”但開發(fā)商對此意見沒有采納，雙方就此僵持，木頭龍的簽約進度，就是從這里開始變得難以推進。

華泰小區(qū)留守戶的未簽約，則是因為房屋確權(quán)的問題。留守戶李梅家就住在華泰小區(qū)2002年后建的樓上，“當(dāng)時先掏錢后蓋房，前期是從我們的獎金中扣，然后公司掏錢建，但后來還是全額款買的房子。”李梅堅信自己對房子有100%的權(quán)益，但華泰公司卻以“單一產(chǎn)權(quán)”申報舊改項目，這讓他們非常不滿。

華泰公司確認(rèn)，由于公司歷史上房改不徹底，香蜜湖華泰小區(qū)的所有現(xiàn)有住戶都未進行房屋產(chǎn)權(quán)登記。在項目推進過程中，一些住戶提出“明確產(chǎn)權(quán)，先辦‘紅本（房產(chǎn)證），再簽搬遷協(xié)議”的想法，但一直難以實現(xiàn)。

“雙百”門檻

合一城市更新集團發(fā)布的城市更新白皮書顯示，截至2018年底，深圳歷年累計列入城市更新計劃項目共746個，已獲得實施主體批復(fù)項目191個。也就是說，已經(jīng)立項的項目中，最終得以實施的占比僅為25.5%。

舊住宅小區(qū)改造項目更是“實施難”的重災(zāi)區(qū)，因為社會問題眾多，深圳對舊住宅小區(qū)改造選擇了審慎穩(wěn)步推進的態(tài)度。

據(jù)《南方都市報》2016年6月報道，對于舊住宅區(qū)的城市更新，2013年深圳市召開查違和城市更新領(lǐng)導(dǎo)小組會議時。就明確要審慎推進。實際審批中。2013年以后也沒有再批準(zhǔn)成片的舊住宅區(qū)改造，目前舊住宅小區(qū)改造僅保留了11個試點項目。

在合一城市更新集團董事羅宇看來，第一批舊住宅小區(qū)改造項目推進難，有它的歷史原因：最開始，舊住宅小區(qū)改造的立項，事實上存在“寬進嚴(yán)出”的傾向，也就是說，對小區(qū)業(yè)主同意拆遷的比例，門檻設(shè)置較低，但拆遷補償協(xié)議簽約率則需要達(dá)到100%。這種情況下，一些原本就對改造熱情不大的業(yè)主，在面對補償協(xié)議時，自然沒有簽訂意愿。木頭龍小區(qū)改造就經(jīng)歷了這樣的過程。

上述業(yè)主回憶，最開始只是小部分老業(yè)主和進駐的開發(fā)商有過溝通，這部分業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)樓房樓齡有幾十年了，房子看著也舊了。就有了改造意愿。“他們覺得這是很簡單的事，自己小區(qū)舊了想改造，其他業(yè)主應(yīng)該也會跟從他們的意見。但實際情況是，有些業(yè)主就覺得我房子好好的，為什么要拆要改，為什么要簽約？”

在2017年頒布的《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》中，意愿征集達(dá)到100%的門檻得到了強調(diào)。輿論認(rèn)為，這個門檻過于嚴(yán)苛，政府實際上是在叫停舊住宅小區(qū)改造。但在深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心副主任看來，設(shè)定的一些條件，目的是將潛在的矛盾提前消化，保證項目的可實施性，避免引發(fā)社會不穩(wěn)定因素。

意愿征集門檻在提高。而拆遷補償協(xié)議簽訂率門檻則有望降低。2019年9月4日，廣東省政府發(fā)布的《關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》提出，如果三分之二的都簽訂了搬遷補償安置協(xié)議，原業(yè)主可以申請行政裁決;18條提出，如果三分之二已經(jīng)簽約，開發(fā)商可以申請政府介入。從市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)為政府主導(dǎo)。

建緯（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人、深圳市華勤城市更新研究院院長賀倩明說。省政府的指導(dǎo)意見，對深圳未來政策的制定，包括深圳的城市更新條例的修訂，將會有重大影響，產(chǎn)生積極的意義。

他提到的深圳城市更新條例，草案稿曾在2015年被媒體披露。當(dāng)時里面引入了香港的強制售賣制度，允許對拒絕搬遷少數(shù)業(yè)主采取強制措施，這個少數(shù)，比例為5%。但因為輿論壓力和諸多分歧，條例最后沒有出臺。但他注意到，這次指導(dǎo)意見中類似的規(guī)定，卻引來了各方面的好評和肯定。“人們當(dāng)年對“強制售賣”和現(xiàn)在對“行政裁決”反差的評價，折射出了城市更新市場的變化和演進。

城市更新初期，大家更擔(dān)心公權(quán)對私權(quán)的侵害或剝奪，但在經(jīng)歷了城市更新的10年掙扎之后，最終發(fā)現(xiàn)私權(quán)利的濫用不僅損害了其他人的私權(quán)。而且有礙于公共利益的實現(xiàn)。

因此，無論公權(quán)還是私權(quán)都應(yīng)該受到法律的制約，否則權(quán)利或權(quán)力都有可能肆意妄為，從而損害其他權(quán)利。城市更新本質(zhì)上是公權(quán)和私權(quán)的再平衡過程。

改造加速

洪毅是益田集團里負(fù)責(zé)木頭龍項目的市場營銷人員。在省政府指導(dǎo)意見發(fā)布的第二天，他在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了一篇關(guān)于指導(dǎo)意見的解讀文章，并配文“鼓掌”和兩個鼓掌造型的微信表情。

在此之前，木頭龍項目的推進，在政府的介入下，已經(jīng)有了新進展。2019年8月7日，羅湖區(qū)城市更新和土地整備局官網(wǎng)發(fā)布通知，將木頭龍片區(qū)零星房屋征收確定為零星急需項目。8月8日，羅湖政府官網(wǎng)發(fā)布了《深圳市羅湖區(qū)翠竹街道木頭龍片區(qū)零星房屋征收提示》。

羅湖區(qū)城市更新和土地整備局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，木頭龍項目涉及眾多公眾利益，為了保障轄區(qū)居民的權(quán)益，改善轄區(qū)居民生活條件，化解已存在和潛在的社會風(fēng)險，而啟動本次征收。

他說，政府將依法依規(guī)實施房屋征收并進行征收補償，保障被征收人的合法權(quán)益。

8月30日上午，羅湖區(qū)政府官網(wǎng)公布了木頭龍零星征收補償方案的征求意見稿，并開始公開征集意見，征集意見期為從即日起到9月28日。

“老大難”木頭龍小區(qū)12年舊改艱難路，即將成為歷史。