城鎮住房租賃市場穩健發展的途徑探析

高磊

[摘 要]隨著國家對住房租賃市場的培育力度逐漸增強，住房改革目標正由“居者有其屋”向“住房有所居”轉變，住房租賃藍海市場初步形成。但住房租賃市場發展相對滯后，缺乏相應的體制機制建設與規范監管，發展進程緩慢。本文通過分析住房租賃市場存在的問題，提出相應的解決措施，促進住房租賃市場持續發展。

[關鍵詞]住房租賃市場;政府監管;銀行業

現階段，房地產市場內部板塊發展不均衡，一方面住房銷售價格居高不下，中低收入者購房壓力與日俱增，另一方面住房租賃市場發展相對滯后，無法有效緩解現階段的住房矛盾。所以，要讓人民安居樂業，就要租購并舉，大力培育發展較薄弱的住房租賃市場，在完善相關制度的同時，積極探索推進住房租賃市場穩健發展的途徑，彌補購房市場的不足，滿足群眾的住房需求。

一、住房租賃市場問題分析

（一）住房租賃市場服務水平偏低

當前我國的信用體系尚處于不斷完善階段，這種發展的不健全直接制約了住房租賃市場的發展，如房主亂扣租客押金;房屋中介機構發布虛假房源信息，欺騙承租人或出租人;租戶故意欠費或損壞房屋設施等行為都給住房租賃市場帶來很大的負面影響，不利于租房居住觀念的培養。同時，中介機構進入住房租賃市場的門檻較低，雖然數量眾多，但資質差，從業人員參差不齊，多為短期經營，機構間又缺乏信息交流與協作共贏機制，導致住房租賃市場只是提供房屋信息發布及撮合交易等簡單服務，而像法律咨詢、繳納稅款、房屋評估等相關服務則少有問津，缺少綜合型中介機構，且行業內部的惡性競爭行為時有發生，阻礙了住房租賃市場的穩健發展。

（二）住房租賃市場法律法規不健全，管理效率低下

雖然《商品房屋租賃管理辦法》已在全國實施，為住房租賃市場規范化及法制化管理提供了重要依據，但仍缺乏符合各地實際情況的地方性規章和實施細則，加之各管理部門間缺乏溝通及協調機制，易形成政出多門的狀況，造成住房租賃市場運行效率低下、秩序混亂。與此同時，由于人們缺乏依法租賃觀念，地下租賃大量存在，想要租房的人很多，公開租賃信息的房屋卻很少，一方面阻礙了住房租賃市場的規范化運行，易造成供需失衡，另一方面加大了監管部門的管理難度，使其無法準確掌握住房租賃市場的整體信息，造成其制定的行業政策及管理辦法偏離市場實際運行軌跡，監管效果大打折扣。

（三）住房觀念與社會發展不相適應

由于“居者有其屋”等傳統文化的影響，居民在住房消費上仍以購買房屋為主，對住房剛性購買的需求要遠高于對住房租賃的需求。同時，相關部門對住房租賃市場發展的重要性認識不到位，也在一定程度上導致了住房租賃市場的發展相對滯后。

二、住房租賃市場穩健發展的措施

（一）銀行業借助金融科技搭建住房租賃網絡平臺

銀行業應發揮自身資金、產品、品牌及技術優勢，加快發展住房租賃市場，從供給側入手，通過市場化手段，借助金融科技搭建住房租賃綜合服務平臺，其涵蓋了住房租賃監管、住房租賃服務共享、企業租賃服務管理、住房租賃監測分析、政府公共住房服務等系統，且不斷將銀行內部共享系統與政府監管系統及外部系統進行銜接，打通與政府、市場等相關平臺的系統銜接和數據交互，真正實現全平臺支撐，將銀行的金融產品與住房租賃市場的發展有機結合在一起。

（二）不斷完善住房租賃市場的法律法規建設和租賃補貼制度

政府應調整實物配租政策，規避其弊端，如圖1所示，在2000年，低收入群體處在b點，中收入群體處在d點，高收入群體處在f點，收入上升導致高收入群體追求更高的居住質量，其將搬到2010年建的住房g點。由于二手房的市場價格低于同等居住質量的新建住房，因此中收入群體將選擇搬到高收入群體騰出的2000年建的房子f點，再算上房子折舊，即從f點移動到e點。同理，低收入群體將選擇搬到中收入群體騰出的1990年的房子d點，再算上房子折舊，即從d點移動到c點。政府應不斷完善租賃補貼制度，降低實物配租比例，以貨幣形式提供住房保障，既能滿足中低收入者“住有所居”的目標，又有利于住房過濾，刺激開發商投資激情。

（三）轉變住房消費觀念

政府應加大對住房租賃市場的扶持力度，充分利用輿論的導向作用，對沒有住房購買能力的人，對其宣傳租房居住的好處，并可通過對其發放租房補貼的方式，達到租房居住代替購買住房的目的，以減輕中低收入者的購房壓力。

結 語

住房租賃市場要穩健發展，需要政府、銀行等社會主體共同貫徹“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”精神，通過規章制度來約束各市場主體的行為，加快搭建住房租賃信息發布及交易平臺，從戰略層面發展住房租賃市場，實現“住有所居”的目標。

參考文獻：

[1]中國社會科學院城市發展與環境研究所.房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO13（2016） [M].北京：社會科學文獻出版社，2016.

[2]倪晶晶.公共財政視角下對我國住房保障建設的研究[D].貴陽：貴州財經學院，2011.□