時間錯配的購房資格能否作為審判依據

文/圖_本刊記者

2011 年，廣州市國土資源和房屋管理局出臺“穗國房字【2011】156 號”限購政策，該政策第一條即明確規定：“在本市已擁有2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得購買住房。”“156 號文”同時規定，房地產交易登記部門在辦理房地產轉移登記時，發現購房人提供虛假信息，騙購住房的，不予辦理房屋登記。

限購政策出臺的初衷，是為了打擊炒房行為，促進房地產市場的平穩健康發展。最高人民法院《2011 全國審判工作會議紀要》及《2015 年會議紀要》也都明確要求，四級法院在審判工作中，都要落實住房限購政策，誰也沒有特權凌駕于限購令之上。

然而，本刊記者在廣州調查采訪陳慧雯和曹宇房屋買賣糾紛一案（詳見本刊2019 年第1 期《一起房屋買賣糾紛背后》）時卻發現，廣州市天河區法院在審判該案時，卻兩次判決將房屋過戶給簽約時不具備購房資格的買家。在“房住不炒”已寫入十九大報告的背景下，天河法院作為司法機關，在依法審理房產糾紛案件時，為何屢屢與國家調控政策背道而馳，使國家限購令成為一紙空文？

關鍵證據存在瑕疵

2018 年8 月30 日，陳慧雯與曹宇房屋買賣合同糾紛一案在天河區法院重審。庭審中，曹宇當庭出示了廣州市海珠區不動產登記中心為其出具的“購房資格證明”（穗海登記購房資格函【2018】55 號）作為證據。該證明函內容摘要為：“……經核查，截至2018 年8 月2 日，曹宇具備本市住房限購區域內住房購房資格。……”

這份證據也成了天河法院判決案涉房屋過戶給曹宇的關鍵性證據。而陳慧雯認為，廣州市的限購政策明文規定，審核購房資格的時間節點應以網簽時間為準。天河區法院沒有以合同簽訂時曹宇購房資格作為取證標準，審理合同糾紛不根據合同簽約即時的具體情況來審理，卻用合同結束一兩年之后的情況作為判決依據，明顯屬于時間錯配，這樣的判決結果顯然無法讓人信服。

陳慧雯告訴本刊記者，實際上，天河區法院一審就是采用未經質證的曹宇于2017 年10 月30 日 出具的“購房資格證明”來判決過戶，審判程序已然嚴重違法。2018 年3 月20 日，二審以事實不清、程序違法為由，撤銷一審判決，發回重審。然而重審卻又以“2018 年8 月2 日曹宇具備購房資格”為由，再次判決合同應繼續履行，“天河法院的這兩次審判，可謂換湯不換藥，難言公正。”

此外，陳慧雯對海珠區不動產登記中心出具的該證明函的行為也不認可，她認為，涉案房產位于天河區，買家曹宇本人的家庭住址在越秀區，但其卻舍近求遠，去海珠區開具購房資格證明，此舉著實蹊蹺。她隨后以該證明函非法為由，向廣州市政府申請行政復議，要求廣州市政府撤銷該證明函。

2019 年1 月7 日，廣州市政府出具“行政復議決定書”（穗府行復【2018】2648 號），指出在本案中，廣州市海珠區不動產登記中心根據現行相關政策，核實曹宇申請證明時的情況，做出“購房資格證明”，證明“截至2018 年8月2 日止，曹宇具備本市住房限購區域內住房購房資格”，內容上并無不妥。

不過，答復函也同時明確：“住房限購政策具有明顯的階段性，時間節點是判斷當事人是否具備本市住房限購區域內住房購房資格的重要因素，因此，被申請人（海珠區不動產登記中心）出具‘購房資格證明’時應當清晰表達時間期限，但本案被申請人在出具涉案‘購房資格證明’時未能清晰表達這一因素，存在一定瑕疵，本府予以指出。”此外，答復函還指出：“至于該證明能否作為法院審理相關民事案件的證據使用，須由法院依法對其真實性、合法性及關聯性進行審查確認。”

由此可見，廣州市政府也指出：一審法院的舉證告知書中沒有明確告知其需要查詢當事人購房資格的涉案時間期限，因此該證據（曹宇的“購房資格證明”）是存在瑕疵的。陳慧雯據此認定，根據有瑕疵的證據做出判決，顯然也有問題。

“曹宇對自己的購房資格情況心知肚明，他在申請出具購房資格證明時，當然只會讓房地產登記部門按常規出具查詢當日（2018 年8 月2 日）的購房資格。然而，該查詢時點的購房資格與本案的審查沒有絲毫關聯。”陳慧雯補充道，“一審法院認定曹宇具有購房資格是自創審判規則，現在有資格不等于過去有資格，就像現在放開了二胎政策，并不意味著在放開前超生就不算違法，人民法院為何連這么簡單的道理都不懂？”

歷史購房資格能否查詢？

那么，在簽訂購房合同時，買家曹宇到底有沒有購房資格呢？實際上，在接受本刊記者采訪時，曹宇坦陳，自己在簽合同之時，雖隱瞞了已有兩套房的事實，但卻明確告知過陳慧雯，自己目前沒有購房資格，“現在我還沒有購房資格，等到過戶的時候我就有了。”

也就是說，在簽訂合同時，曹宇本人知悉自己在當時是沒有購房資格的。不過，他后來通過離婚、將兩套住房析產給前妻黃某效、自己凈身出戶等手段，又重新獲取購房資格。

這里需要說明的是，曹宇表示自己在簽約時即已將無購房資格的實情告知了陳慧雯，但陳慧雯卻否認了這一說法，她表示：“由始至終，曹宇從未說過他沒有購房資格。第一次見面時，他就清楚表明自己是廣州時代地產集團高級戰略經理。如此專業人士，怎么可能明知故犯，硬闖限購令的紅燈？”

而 且，2016 年3 月14 日，雙方還委托中介進行了網簽。由于審核購房資格的時間節點以網簽時間為準，因此，“廣州市存量房網上自助簽約系統”設定，如果買家沒有購房資格，系統就會彈出對話框，告知買家在相關限購政策有效期內，已不能再在本市范圍內購買住房。“既然網簽通過了，我也就默認對方是具備購房資格的。但現在看來，他一定是隱瞞了自己名下已有兩套房產的事實，以欺騙手段通過的網簽。”陳慧雯繼續補充道。

同時，陳慧雯向本刊記者提供了她與曹宇及中原地產（中介）在2016 年7 月19 日的微信聊天截圖，聊天記錄顯示，陳慧雯質問中介馬某：“你搞一個沒有購房資格的來跟我簽合同還不是詐騙我錢？”曹宇立即回復陳慧雯：“什么叫沒有購房資格？”陳慧雯指出，“由上述聊天記錄，我們也不難推斷，我由始至終都不知道買家沒有購房資格，即使到了7 月19 日，曹宇仍不承認自己沒有購房資格，更遑論事先告知了。他要是早告知了他是限購對象，我根本就不會跟他簽合同。”

那么，買家曹宇在簽約時的購房資格情況能否查到呢？2018 年12 月7 日上午，陳慧雯與曹宇糾紛案二審在廣州中院開庭。庭上，雙方就購房資格問題展開了激烈辯論。而在庭審結束后，該案審判長李民法官對陳慧雯的代理律師說：“法院也很想知道曹宇在當時是否具備購房資格，但沒有辦法查到，房管部門只能查詢、出具實時的購房資格。”

事實果如李民法官所言嗎？實際上，根據廣州市政府以及廣州市國規委工作人員的說法，李民法官的這一觀點是站不住腳的，曹宇在各個歷史時期的購房資格，是均可查到的。

在前文述及的2648 號“行政復議決定書”中，廣州市政府明確表示：“被申請人（海珠區不動產登記中心）出具‘購房資格證明’時應當清晰表達時間期限”，也就是說，只要法院明確查詢時點，不動產登記中心是可以明確相關當事人在該時點的購房資格情況。

此外，陳慧雯曾就該問題向廣州市國規委申請，取證曹宇的購房資格，2018 年6 月22 日，廣州市國規委工作人員曹某曾電話回復陳慧雯，清楚講明：“國規委下屬的不動產登記中心專門有一個業務窗口是針對司法案件查詢的，只要法院發函要求查詢購房資格，該中心就會出具相關購房資格證明，且各個時期買家的購房資格情況都可以查到。”

由此可知，要查詢曹宇在各個時期的購房資格，并不是一件很困難的事，法院只需發函給國規委取證，要求其按法院規定的時間段出具買家的購房資格即可。陳慧雯也多次向天河法院申請發函取證，但天河法院卻一再拒絕該請求，著實令人費解。

賣家為何要解約？

而在曹宇看來，本案的實質就是賣家因房價大漲，覺得房子賣便宜了，這才故意找借口撕毀合約。曹宇對本刊記者表示，購房合同是雙方真實意思的表達，不能因為房價漲了就不履行，“是她自己要賣掉，又不是我逼她的。既然簽了合同，就算房價跌了我也要買下來，不然簽合同的意義何在？”據他回憶，2016 年上半年是近十年來房價上漲最快的半年，就在雙方簽訂合同后的短短四個月時間里，案涉房屋的價格漲了大約100 萬元，而到目前房價更是漲了將近一倍。“對方重審時要我賠她426 萬，這也反面證明房價已經漲了400 多萬了。”

“買家老是強調房價，就是因為他是房地產專家，顯然預判到了房價會上漲，所以即使沒有購房資格也沒有購房款，也要硬闖政策紅燈，通過假離婚的方式騙購房屋，這不是炒房是什么？”陳慧雯同時指出，自己賣房是急需錢款做投資，為了早日拿到房款，她一直在積極履約，并在合同約定期限內還清了銀行貸款，“即使在合同到期的前一天，我還約對方去過戶，他為什么不去？因為他并不具備購房資格，按正常程序，他是辦不了過戶的。”陳慧雯表示，正是由于對方不積極履約，只用58 萬就鎖定交易，未能在合約期限內辦理過戶，這才導致她未能及時取得購房款，最終投資計劃也未能實現，造成重大損失。“既然他逾期未辦理好手續，違約在先，而且又違反了限購令，我當然有權解除合約。而且我的合同目的也已經無法實現，合同已經沒有繼續履行的必要。”

陳慧雯進一步認為，曹宇之所以要提起訴訟，也是想通過司法判決強制過戶，從而繞開限購政策。“按照國務院和廣州市的相關限購政策，即便曹宇硬闖政策紅燈簽了購房合同，房管局也不會認這樣的合同，不會給他辦理過戶登記。要過戶，唯一的辦法就是通過訴訟，讓法院判決強制過戶。”

而進入法律程序后，曹宇還曾向天河區法庭提交一份顯示簽約時間為2016 年4 月26 日的“網簽合同”，“我們網簽是3 月14日，他就試圖偽造簽約時間，來證明自己沒有逾期。但實際上，網簽合同是不必手寫日期的，因為每一頁的右上角都會自動打上簽訂當天的日期，這是做不了假的。”陳慧雯如是解釋。后來直到2018 年7月30 日的重審庭前會議上，陳慧雯指出真實的“網簽合同”上并無2016 年4 月26 日的時間落款時，曹宇這才不發一言地撤回了這份虛假證據。

“重審時，我方要求他提交證明他有辦理交易過戶當天須具備的116 萬元首期款，而他也拿不出。自始至終，他都是謊話連篇。”陳慧雯提供的微信聊天記錄還顯示，曹宇早在2016 年5 月30 日就在微信群里宣稱“各方面手續半個月前就已經準備好了”，但實際上，他連基本的購房資格都沒有，也沒有辦理銀行同貸書。后中介于7 月3 日再次催促曹宇去辦同貸書，他又稱自己正在新加坡出差，“下周五回來去辦一下”，但后來查明，他第二天（7 月4 日）就去和妻子辦了離婚手續，根本就不在新加坡。

一審中，陳慧雯還一再要求法院追加曹宇前妻黃某效為本案當事人，其理由為：購房行為并非曹宇一人所為，而是曹宇與黃某效共同購買，黃某效一同來簽約，并由其個人轉賬支付了5 萬元定金。但這一要求遭到了法院的拒絕。

2018 年12 月7 日，廣州中院二審開庭審理了該案。庭審中，陳慧雯的代理律師也再次要求法院追加黃某效為當事人。目前，距離二審開庭已經兩個多月，截至發稿，案件仍在審理中。