關于T縣法院涉征遷案件的調研與分析

張修峰

近年來，隨著城市建設的不斷推進，房屋征遷力度不斷加大，與此同時出現的涉及拆遷安置權益分配的糾紛也逐漸增多。2017年新收該類案件13件， 2018年新收該類案件超過30件。基于該類案件的影響面較大，和群眾利益關系密切，課題組就該類案件的主要特點、處理做法進行了分析調研。

一、征遷糾紛案件的主要特點

1、法律關系認定難。該類糾紛多因家庭成員之間的共同共有關系或拆遷房屋的買賣、租賃等流轉關系而發生。一方面，一些年代久遠的老房子房屋登記憑證缺失，產權多隨著分家析產、繼承、買賣等發生轉移，但往往缺乏直接的書面證據來證明;同時因為不動產管理部門權屬登記不嚴謹，農村宅基地審批表或者房屋所有權證上登記的共有權人不明確，如家庭成員或共有權人登記為“10人”，但未明確載明具體是哪些人。因此法院在審理過程中，難以準確認定相關權利人。另一方面，拆遷辦與房屋實際居住人簽訂的協議，存在補償權利人錯誤或遺漏等現象，導致法院必須重新梳理權利主體;農村房屋經過買賣后，往往沒有進行所有權人變更登記，拆遷辦如與所有權人簽訂拆遷協議，往往會損害到實際買受人的權益。

2、補償利益分配難。征收補償安置協議中既涉及房屋安置，又包含各類補償費用，有產權性質的房屋拆遷補償，政策性質的進度獎勵款，甚至還有對特殊人群的照顧補償等，本就存在分割難。此外，涉及拆遷房屋買賣合同無效的，僅由出賣人返還購房款及利息，賠償翻建或改建成本難以切實保障買方權益，但是否分配拆遷補償利益以及如何根據過錯程度來分配都無明確法律規定。

3、利益沖突人和解難。拆遷補償款數額較大，低則幾十萬元，高則數百萬元。面對巨額利益的誘惑，加之利益分配失衡背后的各類矛盾沖突，當事人往往不肯讓步。法院裁判和調解的難度大，當事人選擇上訴居多，一旦處置不當，更極易引發涉訴信訪。在審結的案件中就有6起相關案件上訴，其中有一件案件當事人情緒較為激動可能涉及信訪問題。

二、處理征遷糾紛案件的主要做法

1、基于繼承糾紛所引發的拆遷權益分配案件。因我國《繼承法》明文規定，繼承權男女平等，故被繼承人的遺產因拆遷取得的拆遷權益在同一順位繼承人之間一般都是均等分配，不分男女，即使已經出嫁的女兒也平等享有繼承權。當然在案件審理過程中，如果有些繼承人盡了主要撫養義務或者與被繼承人共同生活的，其權利份額可以適當提高;而有撫養能力和有撫養條件的繼承人，不盡撫養義務的，則可以減少其權利份額，甚至不予分配。

2、基于析產糾紛所引發的拆遷安置權益分配案件。

析產的關鍵在于如何確定共有權人。目前法院確定共有權人的依據主要是房產證、土地使用證、宅基地審批表、不動產登記查詢結果證明等，如果是老房子權屬不清的話，還可能會用到土改時期的土地房產所有權證存根。

如果房屋是商品房，因房屋兩證齊全，且其產權登記都比較明晰的，該類案件我們會直接根據產權證中登記的內容來確定共有權人并在共有權人之間進行分配。

如果房屋是農村房屋，那么情況就比較復雜，因農村房屋只有土地使用證，而土地使用證中一般只有一個人名字，這時難以直接看出共有權人包括哪些。在此情況下，我們一般會進一步調查不動產登記的內部資料。如果該房屋是通過宅基地審批之后再行建造的，因審批取得的宅基地的面積是根據家庭人口數來確定面積的，每一個家庭成員都是土地使用者，在此情況下，我們通常會先根據宅基地審批表上記載的申請人來確定共有權人或者根據不動產登記查詢結果證明上載明的家庭人口數并結合戶籍登記情況來確定共有權人，然后根據各共有權人對建房的貢獻大小來進一步進行權利份額的調整。如果房屋是祖上遺留下來的老房子，而在之后又重新確權登記的，那么不動產登記查詢結果證明中載明的共有權人人數有些時候并不準確，在此情況下，一般情況下我們會根據之前的權利登記證明，就比如土改時期的土地房產所有權證存根，先確定房屋最原始的權利人身份，再根據繼承來確定后面的權利人身份及人數。土改時期的土地房產所有權證存根所載明的家庭人口數，根據政策意見，這些家庭人口全部作為共有權人，在這些共有權人之間進行均等分配，不再考慮人員對房屋的貢獻等因素。

3、基于農村房屋買賣所引發的拆遷安置權益分配案件。

如果是同一集體經濟組織成員之間的正常的買賣，合同有效，房屋的土地使用證即使未變更登記，基于房屋拆遷所取得權益一般歸買受人所有。但是如果無權處分人處分共有財產的合同被認定有效但是物權又無法變動的情況下，基于買賣雙方對物權無法變動的后果均存在過錯，我們通常會根據當事人各方的過錯程度將房屋拆遷所取得的權益買賣雙方之間進行分配，通常情況下，買受人取得較大的權利份額，而出賣人則取的較少的權利份額。

如果買賣發生在不同集體經濟組織成員之間或者農民與居民之間，該買賣因涉及農村宅基地的流轉，而宅基地的取得具有嚴格的身份屬性和無償性，為保證集體和農民的權利，一般情況買賣下無效，即使雙方辦理了產權變更登記也是無效（當然也存在例外情況，那就是國家規定的允許農村宅基地自由流轉的試點地區除外）。在此情況下，一般我們會先要求出賣人返還買受人的購房款，而基于房屋拆遷取得的權益在扣除購房款之后的增值部分，因雙方對合同無效的結果均存在過錯，我們則一般會在出賣人和買受人之間按照一定的比例進行分配，相比較而言，買受人取得的增值部分較大，而出賣人享有的增值部分較小。

三、處理征遷糾紛案件的建議意見

1、建立和政府拆遷相關部門的有效溝通渠道，妥善處理涉拆遷案件，落實群眾合法利益。根據以往相關案件的審理及裁判，今后我們將爭取在群眾的拆遷權益落實之前會同政府相關部門一起梳理拆遷中應注意的法律問題，并提出合理建議，盡量平衡各方利益。對于之前已經做出生效裁判需要進一步分割拆遷權益的案件，我們也將向政府相關部門詳細說明裁判本意，促使政府相關部門充分理解裁判所確定的分配方案，配合做好拆遷權益的落實工作，保障群眾的合法利益。

2、加強案件的調解和審判力度，保障群眾合法利益。今后如遇涉拆遷案件，我們會積極組織調解，最大限度消除各方當事人之間的隔閡、化解對立情緒，促使案件圓滿解決。如調解不成，我們會竭盡全力做好調查工作，查清案件事實，嚴格依照法律盡快做出公平合理的裁判，保障群眾的合法權益。

3、做好宣傳工作，提高群眾的法律意識，使群眾盡量避免在今后出現類似情況下產生不必要的損失。根據我們的審理情況，我們會適時發表一些案例或進行一些宣傳，提供群眾對類似情況的法律認知，增強群眾的法律風險意識，從而群眾避免在今后類似情況下做出錯誤的決定造成不必要的損失。

（作者單位：天臺法院，浙江 天臺 317200）