長沙某商業項目方案價值分析

文/ 王連發 五礦地產有限公司 北京 100010

長沙某商業項目位于坐落于長沙市開福區東二環與福元西路交匯處，在瀏陽河與撈刀河之間，距離湖南廣電僅6公里，距離長沙五一廣場商圈10公里。地理位置決定了長沙某商業項目不會是傳統意義上的商業綜合體,且此項目三塊用地中有一塊用地屬性為文化娛樂用地，因此在最初這個項目就沒有離開“文化”與“娛樂”兩個詞，這兩個詞也成為了長沙某商業項目延續至今的標簽。項目設計旨在融合長沙市悠久歷史文化底蘊，嫁接多元城市文化特征，提升城市形象，并依托當代商業規劃科學，打造集文化創意、行業創新、大眾創業辦公、購物、休閑、娛樂、商務于一體的城市綜合體。

長沙某商業項目自正式啟動設計工作以來經歷了多輪的設計調整，最初概念規劃方案中包含8棟辦公樓，其辦公面積達5.8萬㎡，而商業面積為4.1萬㎡，確定最終概念總圖規劃方案，其中包含辦公計容面積約2萬㎡、酒店計容面積約3.2萬㎡、商業計容面積約8萬㎡。

在業態確定后，對塔樓的位置也做了多種研究，最終確定為雙塔樓45度角臨福元路布置，在不破壞規劃整體感的情況下保證酒店與寫字樓視線開闊并且塔樓與塔樓不產生視線干擾。方案完善并逐漸具有了獨特的商業生命特性：

1、空間特性

街區式商業，又稱為Block街區，是指在合適的尺度上，從人性、文化和城市發展的角度出發，滿足人口的居住并提供豐富的商業及休閑配套的混合型增值物業。長沙某商業項目街區式商業結構從初期的多節點多圍合串聯空間逐漸整合為多節點整體大圍合空間，使得項目整體更具開放性，視線無遮擋，四面貫通，鋪鋪臨街，無商業死角，從而加大店鋪的昭示性，更有利于店面的展示。項目通過各臨城市道路的出入口廣場、中心下沉式廣場、次出入口等形成主動線，平面動線組織簡單明了；所有的內街都可以方便的到達，內外街之間有方便的聯系，城市客流可以方便的到達內街并通過中心下沉式廣場作為動線的交匯點，承擔商家促銷、活動舉辦、垂直交通組織的功能。

2、價值特性

長沙某商業項目在設計過程中充分挖掘地塊價值，采用了一系列設計手法來實現商業價值。

價值特性一：雙首層設計，增加地塊的商業價值；對于商業地產來講，人流決定商業項目運作的未來，怎么樣聚焦大把的人流是項目規劃要解決的首要問題，如何把人流向上運輸成為項目動線設計的重中之重。傳統動線設計常見的有中庭及穹頂燈光的設計，促使人向上看，向上走，另外載體上有扶梯、垂直梯、步梯等盡可能把一層的人流向上運輸，同時在建筑方面做文章，在功能性上尋找突破。而長沙某商業項目運用雙首層設計，雙首層是指通過緩坡布道、扶梯等建筑交通元素的布局應用，將一層與二層步行街自然貫通起來，把商業的臨街性以及開放性運用到了非底層的層面，使得二層的店面改變了封閉的內循環格局，將人在一、二層之間傳統的垂直動轉換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，擴大步行街聚攏人流的功能。

價值特性二：街鋪圍繞演播廳的布置方式，共生共贏；

長沙某商業項目除了運用雙首層設計挖掘商業價值外，還充分利用演播廳作為主力店的人流聚集優勢，將演播廳四周圍繞布置銷售型商鋪，提高商鋪的價值。

價值特性三：退臺設計、連廊設置

長沙某商業項目運用退臺設計手法，使同等面積增加使用率，增加商業附加值的同時凸顯城市空間感。建筑形成橫向高低形態，豐富建筑的城市輪廓線，使建筑形象舒緩優美。連廊的設計使得步行系統多維度化，營造安全，舒適，時尚的步行環境。

3、藝術特性

長沙某商業項目在具備獨特的空間特性與價值特性的同時兼具建筑藝術特性，在建筑風格及建筑立面設計上有鮮明的時代感、藝術感。建筑設計以菲林卷帶為靈感，表現出一種包繞與流動的韻律，與項目中演播廳的功能充分契合，緊扣主題。

建筑設計語言在統一的基礎上，又結合不同的功能進行演繹，區別出各自的識別性，并帶來商業街區應有的多樣和豐富。建筑造型突出水平方向的流動，并與空間形態相互之間充分呼應，對景、借景的傳空間敘事手法在其中得到了大量的運用，為行人提供了豐富、有趣、耐人尋味的生活場景。

塔樓作為整個項目制高點和視覺中心，將菲林卷帶的概念貫徹始終，并由商業建筑的水平流動，扭轉成垂直方向的直沖天際，產生強烈的視覺沖擊力。項目整體采用銀灰色的鋁板和玻璃幕墻作為基調，并由西至分別點綴了暖色調的建筑原色。比如米黃色石材的集中商業、香檳色鋁板的演播廳、咖啡色鋁格柵包裹的特色商業。塔樓立面采用玻璃幕墻，外設兩種尺寸的豎向肋條作為裝飾，抽象出菲林的卷曲意向。

4、商業場景氛圍的營造

由于過去的“欣賞者”成為了“參與者”，進而成為“體驗者”，因此長沙某商業項目的場景營造注重體驗感，緊扣主題，多層面的體驗式動線串聯起不同空間，讓人流連忘返；在各空間中創造獨特的記憶點， 讓人們產生場地的歸屬感；通過有創意的場景設定，增加人們的參與性，從而創造專屬于場地的故事。

未來的長沙某商業項目將不僅是一個獨特的商業地標，也將是一個充滿文化創意的公園，一個新型生活圈。