教育資源資本化對上海市徐匯區住房價格的影響

文/金華 楊軻嘉

在當代社會，教育對社會的垂直流動與未來地位的獲取具有舉足輕重的作用。正因如此，獲取教育資源的公平性直接關乎社會差異建構的合理性。然而，優質教育資源的稀缺愈發凸顯其“貴重”，其結果是引入“類市場化競爭機制”，從而導致并加劇了教育資源的資本化。為了限制擇校、促進教育均等化，教育部自2014年以來在北京、上海等一線城市加強推行就近入學政策。但丁維莉等通過研究發現，中國房價的部分變動可能是居民追求優質教育而采取居住地搬遷的行為所引起的[1]。這種入學機制可能會受到既有社會個體間的資本差異干涉而出現，原本由學校獲得的擇校費收益轉變為房產商 (或房主)的賣房收益，這反而擴大了因收入差距而導致的教育機會不平等。

一、文獻回顧

Tiebout的研究表明：社會公共服務的提供存在數量與質量差異，并與房地產價格掛鉤而形成資本化效應，政府也通過這一機制因收入刺激而提高公共服務水平[2]。Oastes則進一步提出教育資源 “資本化”的概念，并得到公立學校學生人均教育支出與住宅價格所存在的正相關關系[3]。

在我國，近年來伴隨對優質教育資源的持續需求與就近入學政策的不斷強化，“學區房”成為家庭房產投資的重點。王軼軍等針對北京市房地產住宅市場的個人交易數據，運用顯示性偏好法中的特征價格模型進行經驗研究，發現居民愿意為居住在公交車站附近、公園周邊0.8公里范圍內和地鐵站分別支付住宅價格的12.4%、6.4%和17.1%。然而，這種價值趨向在住房價格中的資本化并沒有得到詳細探討。毛豐付等基于杭州市主城區202個校區住房數據，探討優質的教育資源對學區房價格波動的影響程度。結果表明，市區重點中學附近的學區房會產生高達25.5%的溢價率，重點小學的學區房溢價率為12.8%。Yisu Zhou等通過對香港、上海、澳門、新加坡四地的實證研究，將教育資源的差異對于住房價格的影響總結為社會經濟隔離導致的教育經歷分化。

綜上所述，由學生社會經濟地位(SES)導致的學校隔離，已被學界定義為教育不平等的重要原因。許多學者也集中研究了其中的內生關系。

通過回顧以往文獻，筆者認為現有研究仍然存在以下不足：

一是研究尺度過于宏觀。已有的研究大多從城市全局分析教育資源數量對住房價格的影響，缺少教育資源差異在低行政級別尺度內對住房價格影響的微觀經濟分析。

二是關于教育資源資本化導致學校隔離的文獻大多集中在對西方國家的制度研究上，世界其他地區的經驗證據較少。隨著由政府主導的新自由主義擇校改革滲透到世界其他地區，上海轄區的數據分析對于理解非西方學校系統中社會隔離的資本化基礎具有十分重要的意義。

因此，本文利用上海市徐匯區的學區房數據，試圖在區級層面通過對教育資源分流與住房價格之間關系的考察，分析教育資源資本化對上海市徐匯區住房價格的影響，從而揭示義務教育階段的學區房制度在保障教育公平方面的實際功效。本文主要關注以下兩個問題：一是在諸多影響住宅價格的因素中教育是否已成為主導因素；二是教育資源的資本化如何在住宅價格上得到體現。

二、數據來源和模型構建

（一）數據的獲取及特征變量的量化

上海自1997年起在義務教育階段施行“按片劃分、就近入學”的招生制度改革。在上海為代表的一線城市，其擇校的獨特之處在于由于私立學校還處于起步階段，家長大多選擇公立學校中的精英“重點”學校，故而學區房政策極為重要。

徐匯區作為上海市南部副中心，其域內有華東理工大學、上海交通大學等諸多高等學府，高校附屬中小學較多，教育質量位于全市前列。本文房價數據來源于上海市二手房價格指數辦公室與房天下網站定期發布的公報材料，包括徐匯區各學區對應住宅區的二手房成交單位面積均價的月度數據。本文對徐匯區的24所重點小學、21所普通小學進行研究，通過谷歌地圖獲得區位特征變量，通過房天下網站獲取學校特征變量與建筑特征變量，并對數據進行整合。

特征變量的選擇是使用Hedonic特征價格模型進行學區房價格分析的關鍵步驟，選用合適的住房特征變量更有助于增強模型和現實的擬合程度。通過大量閱讀國內外文獻，結合徐匯區的社會經濟發展狀況、區位空間布局等方面的差別，選取以下三類共5個變量進行學區房房價影響因子的實際探究，如表1所示。

表1 學區房各特征變量的名稱、類型與表示單位

（二）Hedonic特征價格方程

在國際上，研究住房價格的常用手段是基于Hedonic理論的特征價格模型，它在解釋多因子房產價格的作用機理上占據重要地位。本文亦采用Hedonic模型評估上海市徐匯區學區房教育變量的影響程度。

住房特征價格方程的一般形式為 P=f（C1， C2， C3…Cn），其中P為住房價格，Ci為住宅的特征向量。本文將特征向量設置成C1為住房年齡，C2為離徐匯區中心（徐匯區區政府）的距離，C3為離最近地鐵站的距離，C4為學校質量水平，C5為離學校距離。在控制其他條件相同的前提下，進行各個住房特征變量的偏導數求解，獲得各住宅地區所對應的特征價格，該表達式為：

雖然具備住房特征方程的一般形式，但在進行具體實證分析和運算估計時，需要構造恰當的函數形式，這是準確進行具象研究的關鍵環節。若函數形式建構不合理，則會導致不一致的估測結果。特征價格模型一般存在線性函數、對數函數和半對數函數3種形式，需要依據實際狀況選取最優的函數方程式，并通過函數的統計檢驗加以確定。

(1) 線性形式：P=a0+ΣaiZi+e

(2) 對數形式：lnP=a0+ΣailnZi+e

(3) 半對數形式：P=a0+ΣailnZi+e

本文在徐匯區學區房的房價因子研究中，將分別采用線性函數、半對數函數，以變量對數變換的線性回歸方式檢驗結果的穩健程度。

三、回歸分析

（一）標準特征價格方程的回歸結果

1.描述性統計。本文以徐匯區的45個小學為研究對象，選取了124個學區房小區樣本，下表為學區房樣本的描述性數據統計表。從表2中可以看出，學區房的二手房均價為72235.31元/平方米，平均房齡為23.20年，離徐匯區中心（區政府）的平均距離為4.9729千米，離最近地鐵站的平均距離為1.3042千米，到學校的平均距離為0.8213千米。

本文以均值的形式單獨列出普通小學和重點小學的學區房各項值，對比數據有助于探究不同水準的教育水平對房價影響的差異。結果表明，重點小學的學區房多數特征變量的均值比普通小學更優，尤其是離區中心和最近地鐵站距離更近。

表2 各變量的概要性統計

2.回歸結果分析。表3是Hedonic理論模型下的回歸結果。第(1)列中，以學區房房價的對數形式為因變量，解釋變量則是除學校水平外其他自變量的對數化?；貧w后的結果表明，學校水平和到最近地鐵站的距離對房價存在顯著性影響，前者顯著性水平為1%，后者顯著性水平為10%；房齡和離學校距離對房價并無明顯的顯著性相關，而離中心地段徐匯區政府的距離對房價不顯著，其t統計值為0.003，無限接近于0。

從自變量對因變量的作用范疇看，學校水平、房齡和離區中心的距離與房價基本保持正相關性，而離最近地鐵站距離和離學校距離則與房價變動趨向相反。從自變量對因變量的作用程度看：房齡每提升1%，學區房房價增加33.7%；離最近地鐵站距離每提升1%，學區房房價降低8%；離學校距離每提升1%，學區房房價降低0.01%。

通過標準特征價格模型不難得出，在上述5種影響因子中，學校水平、房齡和離最近地鐵站距離是主要的作用因子，學校水平和房齡更是對房價有超過30%的影響程度，尤其是本文研究的重點學校水平，其與房價的變動有極強的一致性趨勢，相較于普通小學，重點小學的學區房房價可高出38%。

此外，本文以函數變換與回歸結果進行對比，較好地考證了學校水平參數的穩健程度。第(2)列的回歸結果表明，若將其他的自變量絕對值化，重點小學的優質教育使學區房溢價稍有下降，為34.5%，但仍顯示出1%水平下的顯著性。當對學區房價取絕對數值后，第(3)列的回歸結果突出表明其資本化的效應為31965.331元/平方米，即重點小學的學區房價比普通小學每平方米高出31965.331元。對比分析可以發現，學校水平與學區房房價的影響存在較強的顯著性。同時，在一定程度上也反映出學校水平在變化函數形式的過程中，一直處于小范圍波動的穩健狀態。

表3 標準特征方程下的回歸結果

3．模型檢驗。

（1）顯著性檢驗。由表4可得，線性函數化模型的R2為0.681，表明標準特征價格方程下觀測值的擬合度效果較好。此外，F值為16.673，P值為0.000，說明在總體上學區房房價和所有探究的特征變量之間具有顯著的線性關系。

（2）多要素相關性檢驗。依據相關系數表，通過Pearson相關系數，可以進一步確認學校水平和離最近地鐵站距離已成為與學區房房價相關性程度較高的兩個影響因子。由于本文研究的是學區房房價的多要素影響機制，所以采用偏相關系數進行多要素相關程度的測定。結果發現，當暫不考慮其他因素影響的情況下，學校水平成為小區房價的主導影響因子，其相關性高達0.789，且顯著性水平遠小于1%。

表4 各特征變量與房價的相關系數表

（3）多重共線性檢驗。為避免自變量之間有較高的相關關系而導致模型構建冗雜，同時也為了保證因變量參數及其演變估測存在較高準確性，所以進行多重共線性的診斷。通常情況下，方差膨脹因子(VIF)大于10即可判定為多重共線性嚴重。由表5可得，方差膨脹因子值最大的只有1.281，因此可認定自變量之間基本不存在多重共線性。

表5 標準特征價格模型下共線性統計量

四、討論

（一）教育資源資本化對房價的影響

教育資源質量在模型中顯著性水平小于1%，且系數為正。這說明上海市徐匯區小學教育質量對住房價格的正向影響明顯，即居民愿意為優質教育資源額外支付費用，而這部分費用已經“隱蔽地”轉移為資本，成為住宅價格的一部分。Black的研究表明，優質教育資源的學區房附加值極為明顯。換言之，假設學校A的學生總體成績比學校B高5%，家長即傾向于支付超出原房價2.5%的代價以選擇學校B。而馮唯、陸銘將上海市52個區域的房價和“實驗性示范性高中”作動態系統回歸分析，也得到了類似的結論。

（二）學區房分流政策導致的教育隔離

1.學業表現。自20世紀80年代以來，擇校改革一直是一個全球性的現象，尤其是在東亞地區，就近入學導致的教育隔離是家長“用腳投票”追求優質學區的根本動力，這也是教育資源資本化影響住房價格的內生性解釋之一。本文在研究中也發現，在重點小學保證升學率的前提下，學區內小區房價會產生38%的溢價，這會助推因家庭經濟情況而產生的教育隔離，許多學者的研究也證實了這一點：Wilson在2012年發現，當學校因社會經濟地位而被隔離時，來自弱勢家庭的年輕人不僅失去了獲得優質教師和學習資源的機會，也失去了接觸有利于學習的榜樣和社交網絡的機會。Margarita在2011年發現，由校區劃分而產生的學生群體隔離，同樣體現在了學生的學業表現方面。在課堂中，優秀同齡人對學生表現有著積極和重要的影響。同伴質量中一個標準差的邊際效應導致個體成就的標準差增加0.25。這些內生性因子的相關數據，對于解釋同群效應使教育被“資本化”，無論是結果測量還是樣本選擇都是較為穩健的。

2.非學業表現。教育資源差異的資本化推高了學區房價格。多數研究指出，學生的學業成績主要決定于個人特性與家庭特征。進入更優質的學校實際上收效甚微，但家長“起跑線平等”式思維仍使其傾向于重點學區房。Rothstein在2006年的研究表明，結識更高階層的同學也是多數家長考慮學區房的動因之一。換言之，家長們不僅看重“好同學”有助于子女的學業表現，也關注優質教育資源附加的“非學業無形資產”，因而房屋會在競爭教育資源的過程中不斷“市場化”和“資本化”。

此外，Cullen等人2006年在研究學生的行為表現中發現，學生的被捕率和學校的優質與否息息相關，重點學校能夠幫助學生增強自律的能力。Deming2011年在Cullen的研究基礎上，長時間觀察了學生畢業7年來的社會行為表現，發現犯罪率著實與中學重點與否有相當程度的關系。以上結論所反映的內生性機制都支持教育資源資本化對于住房價格的影響。

五、結論

筆者對樣本學校周圍的小區住房價格和教育質量進行了深入探究，橫向比較與單獨回歸分析表明，教育質量越優質，學區房溢價率越高。教育資源資本化通過學業表現與非學業表現等內生性機制體現在住房價格上，這種“溢價片區化”的現象背后隱含的是“社會預分”和“階層固化”的本質。綜上所述，上海市徐匯區住房價格受到學區房政策相關的資本擴大化影響，并反饋為不同個體的受教育質量。就近入學、禁止擇校等措施不能帶來實際意義的教育資源公平。因此，政府有關部門應對相應政策規劃作出調整。