房市“立冬說”不合實情

易憲容

盡管國內媒體近來一直在做諸如房地產市場進入立冬，房地產市場已經出現了拐點，房地產企業破產及房地產市場價格出現下跌等類似報道，但許多都是個案，對于近十萬家房地產企業來說，有小部分破產是正常現象。

因為從國家統計局最近公布的數據來看，今年1-10月份房地產市場形勢并非如媒體報道的那樣不好。從10月份全國的房地產市場數據來看，主要有兩大看點，一是全國的商品房銷售面積增長，由負轉正，房地產銷售面積增長開始轉向；二是10月份房地產開發景氣指數為101.14，比9月份提高0.06點。國內房地產形勢開始在逐漸地回暖。當然，這僅是從住房銷售面積的角度來看，如果從住房銷售金額的角度來看，房地產市場一直處于快速增長態勢下。

房地產市場主體是住宅市場，只要住宅市場保持增長，房地產市場就沒有多少問題。盡管商業性房地產市場出現全面下跌，但這并不影響全國的房地產市場增長。商業性房地產市場早已進入了拐點，這不僅在于網絡世界正在改變人們購買方式，也在于商業性房地產市場全國基本上處于嚴重過剩。各個城市中心，可看到一片又一片商業性寫字樓空置。

1-10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速自今年以來首次由負轉正，在商業性住房銷售大幅度下跌的情況下，意味著住宅市場增長又開始在啟動。而這種啟動的最大動力是房價的上漲。

目前住宅銷售面積增長與住房銷售金額增長“剪刀差”已經擴展到9%以上，而這種剪刀差的擴大，也就意味著當前國內房地產市場的價格還在上漲。或當前國內住房市場核心還在于房價上漲。可以說，作為以投資炒作為主導的住房市場，只要房價還在上漲，只要房價上漲的幅度遠大于其他投資品收益，就無法阻擋投資者進入市場。

從區域性住房銷售面積與銷售金額的情況來看，仍然是以東部為主導，中西地區跟進。一些經濟落后城市，盡管也在大量的建造住房，但是這些城市對房價支撐能力十分有限，房地產市場出現問題有可能是從這些城市開始。因此，當前中國房地產市場形勢仍然處于樂觀之中，但這種樂觀能持續多久，是相當不確定的。▲（作者是青島大學經濟學院教授）