房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制研究

丁國(guó)順

青島藍(lán)色小鎮(zhèn)地產(chǎn)發(fā)展有限公司 山東青島 266000

1 成本控制影響因素

1.1 外部環(huán)境因素

企業(yè)外部環(huán)境因素主要是指項(xiàng)目中的技術(shù)因素以及項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境。房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的外部市場(chǎng)環(huán)境直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度和成本。現(xiàn)階段，在激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，工程造價(jià)控制面臨巨大壓力，應(yīng)進(jìn)一步完善和加強(qiáng)成本管理。此外，技術(shù)也是影響項(xiàng)目發(fā)展的重要因素。

1.2 內(nèi)部可控因素

一方面，工程設(shè)計(jì)方案直接決定工程造價(jià)水平。進(jìn)行科學(xué)合理的項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)考慮項(xiàng)目的技術(shù)、藝術(shù)、實(shí)踐和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。完善的方案審批，可有效減少因施工臨時(shí)變更而引起的工程預(yù)算外資金支出。同時(shí)作為頂層規(guī)劃，設(shè)計(jì)也開(kāi)始了后續(xù)的建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)。另一方面，建設(shè)期是房地產(chǎn)項(xiàng)目支出的重要組成部分，也是資本管理的重要組成部分。如何滿足工期要求，項(xiàng)目成本在這一階段中關(guān)注的重點(diǎn)應(yīng)怎樣通過(guò)科學(xué)合理的工程設(shè)計(jì)方案確定適合的工期，盡可能的避免成本失控以及確保工程質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本控制

2.1 建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用成本控制制度是綜合分析和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)成本設(shè)置合理性的重要手段。標(biāo)準(zhǔn)成本設(shè)置的科學(xué)性、層次性以及合理性決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制工作的可行性，這個(gè)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)置自身標(biāo)準(zhǔn)成本中要對(duì)成本構(gòu)成進(jìn)行明確，成本構(gòu)成作為標(biāo)準(zhǔn)成本的核心內(nèi)容關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的有效性能否實(shí)現(xiàn)。成本構(gòu)成中體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本的凈差和成本對(duì)比等內(nèi)容。根據(jù)這些內(nèi)容對(duì)成本控制中存在的漏洞進(jìn)行評(píng)估從而避免成本的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完善的成本控制制度能夠起到保障商品房開(kāi)發(fā)在投資資金到位的基礎(chǔ)上對(duì)資金的撥付進(jìn)行合理的控制。制訂合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制是直接降低成本損失的重要途徑。而成本控制制度中的變動(dòng)成本和增長(zhǎng)成本在作業(yè)成本法的應(yīng)用中有著重要的意義。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制中要合理利用成本核算方法方式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在提高成本控制質(zhì)量的過(guò)程中需對(duì)成本核算方法方式進(jìn)行科學(xué)合理的應(yīng)用，這就要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在健全和完善成本控制制度的前提采用現(xiàn)代化的成本核算方法方式有效的提高成本控制質(zhì)量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制制度的健全和完善有著顯著的分層原則和制衡原則，分層原則具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制制度中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)算編制制度、內(nèi)部控制管制度、成本核算制度的單元化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制制度的制衡原則突出強(qiáng)調(diào)對(duì)成本控制制度中包含的固定資產(chǎn)管理制度、成本審核制度、成本風(fēng)險(xiǎn)制度、成本監(jiān)督制度以及成本績(jī)效評(píng)估制度等方面制衡性在成本控制中的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)其成本控制制度的基礎(chǔ)上發(fā)揮成本制度的制衡性是保證成本控制能實(shí)施的根本前提[1]。

2.3 積極做好成本控制的預(yù)結(jié)算和中期監(jiān)督

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)運(yùn)行周期很長(zhǎng)的生產(chǎn)性、消耗性的過(guò)程，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須糾正成本控制過(guò)程中憑經(jīng)驗(yàn)操作的陳舊做法。在工程實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于事先預(yù)定好的成本控制目標(biāo)值必須予以遵循，在此基礎(chǔ)上，將不同時(shí)期的實(shí)際消費(fèi)數(shù)值予以準(zhǔn)確無(wú)誤地收集匯總，并在每一階段將匯集的實(shí)際數(shù)值與目標(biāo)值進(jìn)行對(duì)比分析，然后將分析結(jié)果應(yīng)用到下一階段的成本控制編制計(jì)劃中。

2.4 施工階段成本控制

施工階段成本控制的主要措施有：（1）減少工程索賠，做好合同管理工作。在項(xiàng)目的施工過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)是放在有效控制工程變更方面，業(yè)主的成本管理人員應(yīng)提前檢查。（2）嚴(yán)格控制工程變更的程序以及積極檢測(cè)變更內(nèi)容。分別從經(jīng)濟(jì)性、功能性及美觀性等方面來(lái)考慮工程變更的必要性，這樣可以有效的減少項(xiàng)目工程的成本。（3）從管理模式入手，建立施工監(jiān)理制度。按照監(jiān)理規(guī)定和實(shí)施細(xì)則對(duì)工程投資進(jìn)行有效控制，完善責(zé)任分工和相關(guān)制度，建立投資控制制度[2]。從項(xiàng)目管理機(jī)制的角度進(jìn)行了改進(jìn)。同時(shí)避免投資施工，按月進(jìn)行項(xiàng)目的資金審計(jì)工作。（4）有效控制項(xiàng)目投資成本。以施工設(shè)計(jì)方案為基礎(chǔ)，采用新工藝、新材料以及新方法來(lái)有效控制項(xiàng)目技術(shù)水平。結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目整體成本中約有70%是材料成本，而且成本水平可以直接影響間接成本。所以，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中選用新材料和新技術(shù)可有效的縮短工期，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。

2.5 將合同管理的具體內(nèi)容納入控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本之中

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施運(yùn)行中，合同的管理具有至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同所規(guī)定的是甲乙雙方具體承擔(dān)的責(zé)任義務(wù)，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)開(kāi)發(fā)工程成本與合同的密切關(guān)系給予足夠的重視。合同中對(duì)于協(xié)議條款的具體適用范圍及相關(guān)效力要有所涵蓋。在合同具體執(zhí)行過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格遵循合同中涉及的完工時(shí)期、工程進(jìn)度安排，并且將工程進(jìn)度的成本支出進(jìn)行詳細(xì)的記錄[3]。不僅如此，管理比較先進(jìn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)有一套明確清晰的合同付款臺(tái)賬，使合同內(nèi)不同階段的各類支出筆筆有宗、件件有據(jù)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的全程管理，避免某些細(xì)節(jié)上出現(xiàn)問(wèn)題，以利于掌握項(xiàng)目資金收付的全部計(jì)劃。

3 結(jié)語(yǔ)

通常，成本構(gòu)成及控制作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的重要組成部分，本質(zhì)上與普遍意義的成本管理有著很大的差異性，這是由于其本身構(gòu)成要素中既可以包含建設(shè)總成本，同時(shí)也可以包含運(yùn)營(yíng)總成本，這種成本構(gòu)成問(wèn)題造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制、核算和調(diào)配時(shí)會(huì)產(chǎn)生較多的問(wèn)題，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在進(jìn)行成本控制時(shí)首先要明確成本構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行成本控制。