房地產成本造價全過程控制的策略研究

王紅艷

青島興程人力資源有限公司 山東青島 266000

成本管理作為企業現代化管理的產物，對節約成本并提升企業經濟效益有著重要的意義，由于房地產企業具有投資數額較高，周期長且整體的風險性較大的特點，更是需要借助成本管理來嚴格控制建設項目各個環節中的金額，從而達到約束和監管的作用，在規避潛在經營風險的基礎上，為房地產企業在市場經濟中的良性發展獻力。

1 房地產建設項目開發全過程成本管理存在的問題

1.1 成本意識問題

房地產企業在開發項目過程中，未能形成全過程成本控制意識，只重視項目施工階段的成本控制，而忽視了項目決策、設計以及招投標階段的成本控制。尤其對于項目決策和設計階段而言，這是項目成本控制的前期階段，直接影響著項目實施階段的成本支出，但是房地產企業沒有在前期階段落實成本預測、成本分析工作，未能將項目經濟性作為項目決策和設計階段的重要約束條件，從而造成項目前期成本控制不到位。

1.2 招投標環節不合理問題

招投標是房地產開發項目的一個重要環節，在實際中，常常出現串標或是非公開招標的情況，由于缺乏規范，使得投標流于形式，房地產企業很難從中選出有資質的單位，低價中標的現象更是屢見不鮮，由此直接導致施工中用劣質的材料降低成本，給項目質量埋下了隱患。同時，在合同管理方面也存在一些問題，如合同內容不明確、未按條款約定執行等等，從而使得招標后期成本增加。

1.3 成本浪費問題

房地產企業在進行項目開發時，與成本關系最為密切的是施工階段，也是成本控制的重點環節。然而，因資金使用制度的缺失，致使成本浪費的現象時有發生，特別是材料浪費的情況比較嚴重。同時，工期的延誤造成了成本投入的增加。除此之外，施工中對資金的使用缺乏監管，從而使得資金使用較為混亂，成本支出未能得到有效的控制，工程造價隨之提高。

2 加強房地產建設開發項目全過程成本控制措施

2.1 確定科目合理分項

對于房地產企業來說，為強化成本的控制，要從分項環節入手，做好嚴格的把控。通過合理劃分成本項目，明確項目的成本結構，進而做好細致分析，采取有效的成本控制措施。按照會計制度規定，開發成本為一級成本核算科目，企業要從自身的實際出發，按照管理要求，選擇成本項，并且要全面落實明細核算。需注意的是，確定成本項目的環節，要控制成本項目的數量，對發生次數很少或者單筆費用，要最大程度上進行合并。比如，配套的費用開支，通過設置配套費用科目進行核算。對某些金額很大，并且持續發生的費用，要通過設置獨立的科目進行核算，比如土地費用。若為發包合同，必須要依據合同內容，進行明細核算，進而掌握工程進度和工程款支付情況，為后期決算工作提供相應的依據[1]。

2.2 采取全過程管控方法

在項目開發的整個過程中，都需要做好成本把控工作。具體措施如下：（1）投資決策階段。一方面，要注重人才的引進。通過招聘的方式，引進成本控制人才，保證投資決策的科學性和合理性，進而實現對成本的有效把控。另一方面，要積極組建控制機構。發揮機構的作用，做好可行性研究，進而保證項目投資的合理性。需要注意的是，機構人員的組成要包括技術人員和市場專家等。（2）設計階段。一方面，引入競爭機制，同時推行設計招投標制度，降低項目成本，同時保證設計方案與圖紙的質量。另一方面，注重技術經濟性分析。從設計實際來說，為經濟和技術對立統一的過程，所以要從多個方案中優選方案，并且要做好經濟分析工作，確保產品的經濟性和合理性。以保證項目的質量和安全為前提，通過優化材料性能要求以及施工技術要求等方式，降低項目成本。（3）招投標階段。在此環節，要注重合同管理，充分利用合同簽訂的機會，通過完善合同條款，做好常見問題的預防和把控，比如材料價格變動等。（4）施工階段。項目施工階段，是成本把控的關鍵環節，要從影響成本的因素出發，采取優化施工作業方法和增強員工節約意識等措施，最大程度上保障項目開發的成本。

2.3 加強工程變更控制

房地產企業應當對工程項目變更控制予以加強，具體可從如下幾個方面著手：其一，為減少設計變更，應當在前期設計時，保證準確性，減少誤差，并做好施工前期的審核工作。其二，當確需進行設計變更時，應將變更的原因進行具體分類，按照對應的審核簽證流程進行。其三，所有的設計變更均必須經過工程部和監理工程師的審批，如果是大額變更，應當由總經理進行審核。其四，應采取有效的方法和措施減少變更的數量，加強與設計單位的合作，找出可以降低成本的變更，并對變更價款進行合理確定[2]。

2.4 采取動態化管控的方式

在項目運營的全過程，采取動態化管控模式，調動相關人員主動參與項目成本的管控。借鑒行業標桿企業的做法，允許項目相關人員進行股份參與，進而減少項目運行的風險，及時上報難以掌控的成本，由相關部門和人員負責，進而增強工作人員的參與積極性，使其能夠主動肩負起成本管控的任務。為保證成本控制工作落實到具體，建議組建成本考核小組，負責項目成本控制以及管理部門制度的成本任務完成情況的考核工作，對房地產企業以及項目部的成本管控效果以及成本控制執行情況，進行全面的評估。對考核所獲得的結果，及時上報給有關部門，采取相應的措施，及時糾正成本控制的不足，提高成本控制的水平。基于成本控制實際情況，做好成本優化工作。控制成本，對于房地產開發建設，是一項系統工程，需做好成本管控的設計。項目的建設，需要依靠設計圖紙的指導。如果設計方案存在著問題，則會影響著后期的成本管控。因此，在設計階段，要推行限額設計，制定相應的成本指標，借助先進的技術手段，實現對成本的節約，實現造價的有效把控，保證工程的質量。

3 結語

在當前的形勢下，房地產開發企業必須要不斷創新成本的管控方式和方法。具體實踐中，要結合當前存在的管控不足和管理機制不完善等問題，采取相應的完善措施，提高成本管控水平。通過采取系列措施，保證項目成本控制目標的實現。