房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系的研究與應(yīng)用

薄文江

（山西建設(shè)發(fā)展有限公司，山西 太原 030012）

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)的支持性企業(yè)，近些年來(lái)，在國(guó)家政策支持以及廣大居民需要下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。但是，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，其項(xiàng)目管理工作中的各種問(wèn)題也暴露出來(lái)了，如缺乏一套完善的方法體系和科學(xué)的管理制度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本得不到有效的控制，項(xiàng)目績(jī)效測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)不健全等，以上種種嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)。為此，建設(shè)一套科學(xué)完善的項(xiàng)目管理體系，可以說(shuō)是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)，下面，筆者將結(jié)合相關(guān)問(wèn)題對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)分析。

1 項(xiàng)目管理方法體系概述

所謂的項(xiàng)目管理方法體系指的是因因地制宜進(jìn)行裁剪，最終能夠應(yīng)用于特定情境的一整套指導(dǎo)方針或者是原則。在房地產(chǎn)領(lǐng)域中，其往往是一項(xiàng)系統(tǒng)的工作，涉及到多個(gè)領(lǐng)域的工作。而在項(xiàng)目管理方法體系中，要想確保項(xiàng)目的成功開(kāi)展，并提交項(xiàng)目，其就需要檢查當(dāng)前所使用的方法體系是否符合需要，項(xiàng)目管理的主要作用在于預(yù)防，而非是在項(xiàng)目實(shí)施之后對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行彌補(bǔ)。在具體的工作中，要想達(dá)到最佳管理效果，其可以嘗試借助以下措施：一是要提供標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)的流程和技術(shù)；其次則要確定組織完成相關(guān)項(xiàng)目必須的流程；最后，則需要充分考慮項(xiàng)目實(shí)施期間可能出現(xiàn)的問(wèn)題，保證項(xiàng)目成功落實(shí)的關(guān)鍵性因素等，進(jìn)而有效地做好相關(guān)預(yù)防工作。通常來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目管理方法體系是針對(duì)項(xiàng)目管理過(guò)程來(lái)說(shuō)，而分析項(xiàng)目管理過(guò)程，則需要對(duì)項(xiàng)目流程有清晰的了解和認(rèn)識(shí)，不同行業(yè)之間的項(xiàng)目管理流程具有一定的通用性，但是其也存在有鮮明的特殊性。

2 房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理流程

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理介紹

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理屬于工程項(xiàng)目管理的分支，其是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和使用進(jìn)行全過(guò)程和方位的綜合性管理，通過(guò)有效的項(xiàng)目管理實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最優(yōu)化配置，進(jìn)而為用戶(hù)提供更加優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，按照管理者的差異，其又可以分為建設(shè)項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理、工程咨詢(xún)項(xiàng)目管理、施工項(xiàng)目管理等不同的類(lèi)別。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程包含有多方面的內(nèi)容，其主要有前期準(zhǔn)備階段、項(xiàng)目具體實(shí)施階段、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性階段等。首先，在前期準(zhǔn)備階段，主要是根據(jù)企業(yè)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)選定項(xiàng)目的類(lèi)型，然后，則是由項(xiàng)目投資規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行評(píng)估，并制定相關(guān)的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)。在對(duì)項(xiàng)目可行性評(píng)估時(shí)，可以邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家參與到評(píng)估工作中，提高評(píng)估的準(zhǔn)確性。最后，所有工作確定完畢之后則進(jìn)入下一個(gè)階段。其次，在項(xiàng)目管理規(guī)劃階段，主要需完成的工作有針對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)督，并確立好總負(fù)責(zé)人，進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目的有效性，對(duì)項(xiàng)目資源、經(jīng)費(fèi)、現(xiàn)金流等進(jìn)行初步估，做好項(xiàng)目的概要報(bào)告和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。

最后，則是項(xiàng)目管理實(shí)施階段，該階段主要工作有建立項(xiàng)目組織，與土地資源、工程建設(shè)等部門(mén)進(jìn)行溝通，制定專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目計(jì)劃，與多個(gè)部門(mén)聯(lián)系開(kāi)展招標(biāo)工作，正式實(shí)施項(xiàng)目，并落實(shí)項(xiàng)目銷(xiāo)售工作，加強(qiáng)對(duì)多種項(xiàng)目資源的智能化管理。

此外，在項(xiàng)目結(jié)束后還有一系列的收尾工作需要完成，首先應(yīng)做好項(xiàng)目驗(yàn)收工作，其次，則需要配合物理公司交接項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目清算、資產(chǎn)清理，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)評(píng)估總結(jié)等。

3 項(xiàng)目管理方法體系在房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)用

為了更好的探析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系的構(gòu)建和應(yīng)用，筆者將以具體企業(yè)為例，對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的分析，其基本情況如下：

3.1 企業(yè)概述

本次研究企業(yè)認(rèn)為山西省X 公司，該司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，同時(shí)還輔以物理管理、銷(xiāo)售管理等，筆者在該企業(yè)從事工程項(xiàng)目管理工作多年，對(duì)于相關(guān)工作有一定的了解和認(rèn)識(shí)。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理架構(gòu)的選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與其他普通企業(yè)的管理存在有一定的差異，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生命周期比較長(zhǎng)，投資量巨大，同時(shí)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)始終以產(chǎn)品為中心。因此，X 公司在項(xiàng)目管理架構(gòu)選擇上采取的是PRINCE2 管理架構(gòu)，其是以信息技術(shù)為支撐的一種項(xiàng)目管理架構(gòu)，起源于英國(guó)，該方法應(yīng)用時(shí)主要特點(diǎn)就在于，其具有規(guī)范化的項(xiàng)目管理體系；靈活決策點(diǎn)；具有資源和技術(shù)層面的規(guī)劃系統(tǒng)；具有完整的控制的程序等。而該管理架構(gòu)系統(tǒng)在運(yùn)行過(guò)程中，主要包含有項(xiàng)目啟動(dòng)、管理階段邊界、特別指導(dǎo)、項(xiàng)目收尾四個(gè)部分。其具體分析如下：

1） 山西X 公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目啟動(dòng)，公司項(xiàng)目的第一個(gè)流程是項(xiàng)目啟動(dòng)前流程，該工作開(kāi)展的主要目的就是為了獲得項(xiàng)目授權(quán)，啟動(dòng)流程相對(duì)比較短暫，其包含有以下方面內(nèi)容：一是確保項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)所需要的信息全部收集到位；二是規(guī)劃并組建合適的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)；三是編制起始階段計(jì)劃；四是判斷是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)理由是否充分；五是對(duì)項(xiàng)目所面臨的能夠接受的業(yè)務(wù)狀況編制文檔。此外，在工作開(kāi)始之前，還需要確保有充足的資金，能夠保證項(xiàng)目順利實(shí)施，充分考慮項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中可能會(huì)面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)，如施工、資金、技術(shù)等風(fēng)險(xiǎn)。

2） 山西X 公司項(xiàng)目管理階段的邊界，所謂的項(xiàng)目管理階段邊界，實(shí)際上就是項(xiàng)目管理流程目標(biāo)，在具體的工作中，其主要包含有以下方面內(nèi)容：一是要找到項(xiàng)目的關(guān)鍵決策點(diǎn)，判斷是否能夠繼續(xù)執(zhí)行項(xiàng)目，要讓負(fù)責(zé)項(xiàng)目管理委員會(huì)的工作人員放心，保證當(dāng)前階段的所有項(xiàng)目都能夠順利交付完成； 二是需要及時(shí)的向項(xiàng)目管理委員會(huì)提交所必須的信息，科學(xué)理性的評(píng)估項(xiàng)目開(kāi)展的能力；三是項(xiàng)項(xiàng)目管理委員會(huì)提交所需要的基本信息，進(jìn)而為后期相關(guān)項(xiàng)目的開(kāi)展做好準(zhǔn)備工作。四是要及時(shí)的記錄有助于項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)展的評(píng)價(jià)信息和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

3） 山西X 公司項(xiàng)目的階段控制，在項(xiàng)目管理流程中，階段控制是極為重要的一部分內(nèi)容，而該工作的開(kāi)展可能會(huì)涉及到各種突發(fā)事件的控制活動(dòng)，其主要涉及有以下內(nèi)容：一是批準(zhǔn)項(xiàng)目開(kāi)始的工作；而是在項(xiàng)目工作開(kāi)展過(guò)程中，及時(shí)的收集各項(xiàng)進(jìn)度狀態(tài)信息；三是監(jiān)控變更；四是要及時(shí)的審查項(xiàng)目進(jìn)行狀況；五是針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中的各種突發(fā)性事件和問(wèn)題等，要及時(shí)的進(jìn)行糾正，采取有效措施解決。

4） 山西X 公司項(xiàng)目的產(chǎn)品交付管理，交付管理時(shí)公司運(yùn)用該流程確保生產(chǎn)和交付先前規(guī)劃的產(chǎn)品。其包含有以下內(nèi)容：一是確保對(duì)分派給項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)工作進(jìn)行了有效的授權(quán)；二是要確保最終的工作成果與合同要求相一致；三是要確保按時(shí)按成了上級(jí)部門(mén)分配下來(lái)的工作；四是確保工作進(jìn)度并定期經(jīng)對(duì)未來(lái)相關(guān)工作的精度進(jìn)行科學(xué)理性的預(yù)測(cè)；五是與相關(guān)部門(mén)溝通和聯(lián)系，保證產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完畢后得到了正式的批準(zhǔn)，能夠順利交付。

5） 山西X 公司的項(xiàng)目收尾，項(xiàng)目管理流程中的收尾，往往標(biāo)志著項(xiàng)目順利竣工，而在該階段其主要工作目標(biāo)有：一是檢查項(xiàng)目工程是否已經(jīng)滿(mǎn)足項(xiàng)目啟動(dòng)前合同所設(shè)定的所有目標(biāo)范圍；二是及時(shí)的核實(shí)項(xiàng)目啟動(dòng)合同和規(guī)范中執(zhí)行范圍以及客戶(hù)對(duì)交付成果的滿(mǎn)意程度；三是及時(shí)的獲取交付成果的正式確認(rèn)；五是要項(xiàng)目中所有預(yù)期產(chǎn)品都順利的移交給了客戶(hù)。

總的來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系中，應(yīng)用PRINCE2 管理軟件架構(gòu)是一種切實(shí)可行的項(xiàng)目方法體系，其極大了節(jié)省了項(xiàng)目管理時(shí)間，優(yōu)化了管理流程，管理工作中存在的種種問(wèn)題，在最短的時(shí)間內(nèi)暴露出來(lái)，并得到了有效的解決。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理體系涉及到項(xiàng)目管理架構(gòu)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目模板等多方面的內(nèi)容，做好項(xiàng)目管理工作能夠有效的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證各項(xiàng)目科學(xué)有序的開(kāi)展，能夠有效的提高項(xiàng)目成功率，有助于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展建設(shè)。