房地產企業的風險控制探討

宛曉晴

（合肥高新建設投資集團公司，安徽 合肥 230088）

一、房地產企業

房地產企業是為所有者獲取經濟價值作為首要目的營利性組織。一般情況下，房地產企業主要是從事房產或地產開發、經營活動，業務流程主要包括購地、規劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付、物業管理。無論是開發工業地塊、商業地塊項目的房地產企業還是開發住宅項目的房地產企業，在整個開發經營過程中都需要投入大量的資金，開發過程較長，房地產企業是資金密集型企業。

二、當前房地產企業面臨的主要風險識別與分析

關于風險管理的研究，國內外學者都在貢獻自己的一分力量，其中一個毫無爭議的觀點是：每個企業處于一定的客觀環境中，都存在風險。何為風險？風險的產生是一個極其復雜的過程，企業風險是指對企業的戰略和經營目標實現產生影響的不確定性，房地產企業的企業風險也不例外，這種不確定性對于一個房地產企業來說既是挑戰又是機遇。房地產企業在風險管理的過程中也只能盡力地規避不利風險，將不利風險發生的可能性降低到盡可能低的程度，想要完全避免、徹底根除風險的發生是不現實的。

以下主要從五個方面具體地闡述當前房地產企業面臨的主要風險：

（一）房地產企業制定的戰略不合理的風險

眾所周知，一個企業的靈魂是其戰略，總體戰略的目標是確定企業未來一段時間的總體發展方向。企業在充分考慮自身現有的條件，現有的資源，所處的內外部環境后進行戰略分析、制定戰略。如果對自身情況、客觀存在的情況錯誤預估預判，最終必然導致制定的戰略實現不了。戰略制定錯了，就是偏離了目標方向，走得越快，失敗得越徹底。房地產企業制定的戰略如果不合理，可能會給企業帶來滅頂之災。現實中有很多房地產企業制定的戰略偏離了企業的方向，損失慘重。

筆者知悉某一比較知名的私營房地產公司在2015年以前在WH市開發經營住宅項目，正趕上房地產近10年行情上漲階段，在WH市所開發的樓盤家喻戶曉，竭力打造高品質樓盤形象，銷售非常順暢，開發的項目一直盈利。2015年，管理層制定的戰略比較失敗。錯誤地預估了自身的條件，對市場情況認識不夠成熟，未充分完善地進行可行性分析，盲目制定的戰略是向縣級市進軍，方向不再是自己熟悉的住宅項目，而是一拍腦袋選擇去FS縣的開發區開發建設公寓項目，致使項目建設達到可售狀態時，無客戶問津，不僅此項目不能產生現金流，還導致其他項目回籠的資金全部填入這個無底洞，公司目前瀕臨破產的境際。這一切均源于戰略制定的不合理造成的。

（二）房地產企業融不到資的風險

如前所述，房地產企業是資金密集型企業，房地產企業的項目經營起于土地的購置。土地價格逐年上升，從拿地起就需要大量的資金，項目開工后，需要不斷地資金投入，所以，充足的資金是房地產企業能夠生存下去的流動的血液。房地產企業正常經營過程中免不了要去融資。可是，有的房地產企業面臨著融不到資的危險。我們知道，目前房地產企業籌資的方式主要有借款、股東投入、銷售資產等幾種，對于正在建設過程中的房地產企業，如果尚沒有可售的資產或者可售卻售不了，股東或許也已到了彈盡糧絕的地步，能投入的早該投入，繼續投入非常有限，于是，借款便成了房地產企業的救命稻草，紛紛找銀行等金融機構融資。可是，恰恰遇到國家金融政策的變動，銀根收緊，金融企業對房地產行業融資的各種限制性條件，有的房地產企業面臨著融不到資的風險，從而造成工程后續資金得不到保障，工程被迫停工。有的房地產企業之前已將可抵押物向銀行進行抵押融資，現在到了需規還巨額借款的時候，不能續借、造成資金鏈的斷裂，房地產企業面臨著洗牌。

據最近媒體報道，不久前安徽某房企負債近9億，無力償還，申請破產，法院已受理。據公開資料顯示，2019年3月7日，安徽中恒控股有限公司以公司無法清償到期債務，且明顯缺乏清償能力為由向安徽省蚌埠市中級人民法院申請進行破產清算，其已經到期的8.936億元的負債不能如期融到資金歸還負債是導致其破產的主要原因。

類似的房產企業還不少，很多房企都遭遇了流動性危機。2017年，頤和地產在大本營廣州的銷售總額還不到2.8億，老牌房企頤和地產爆發債務危機。重慶典雅房地產開發集團有限公司在最近幾年陷入破產重整的命運。合肥墨荷名邸開發商榮遠置業于2012年10月向業主表明資金鏈出現問題，墨荷名邸爛尾了7年，融資難，融資成本高是主要原因。

（三）房地產企業經營過程中控制存在不到位的風險

房地產企業的經營過程是一個連續的過程，對經營過程的控制要自始至終連續進行。在設計前期，確定了規劃設計方案后，工程預算基本也就定下來了，成本控制也就必須從這個環節開始了。從規劃設計到竣工驗收，本應嚴格執行預算，但是在施工過程中，遇到前期設計存在適當的變更，甚至有時會拆除已施工部分進行重建，這些不但會增加企業的工程成本，而且對項目建設能否按時交工也具有一定的考驗。施工過程中，工程管理人員可能未進行好的管理，管理不到位，施工不規范操作，讓工程質量留下隱患。曾被媒體報道的樓脆脆，樓歪歪，一方面是施工方偷工減料，另一方面也暴露了，工程管理方未盡到到位管理的職責。

即便在項目交付給業主后，后期的物業管理控制也存在不到位的風險。很多房地產企業順利地經歷過了規劃設計，工程施工和銷售階段，可是最后敗在了物業管理。由于未成立或招到好的物業公司，導致小區管理混亂，甚至亂搭亂建現象嚴重，這將直接影響開發企業的名聲，直接影響開發項目的品質。筆者親眼見到廬江某房地產企業開發的HLY小區，由于設計，邊戶門前有一過道，此過道連接外面，是中間戶的通風口，也是消防通道，很多邊戶將此通風口封閉，據為私有，與中間戶爭吵不斷，嚴重影響了小區的品質，勢必影響此房地產公司之后開發樓盤的銷售。

（四）宏觀政策沒有很好理解吃透的風險

從某種程度上，政府的宏觀政策主導了房地產行業的發展方向。在房地產企業項目開發投資的眾多環節中，沒有一個環節可以脫離政府的宏觀政策進行，從前期拿地階段，政府土地出讓制度、拍賣競標環節，到最后的銷售獲得利潤，包括行業管理規范、稅收政策、金融信貸的把控、項目最終的定位，無一沒有政府的參與。很多房地產企業沒有吃透理解政府出臺的一系列政策，由此給企業帶來很大的風險。比如，政府出臺了一系列的限購、限貸政策，這應直接會影響項目的運營，房地產企業應充分理解政策的基礎上，拿地后具體做規劃時，應考慮實際情況而未具體考慮最終導致銷售欠佳的風險體現：本應考慮設定相對具體的目標客戶群體未加以細分；本應考慮對于購房者來說，個人購房貸款審批金額的下降，貸款條件的增加，都會降低購房者的購房需求而盲目樂觀；這些本應考慮的政策，對于房地產企業來說，最直觀的影響就是企業銷售量的下降，銷售金額的減少，從而導致現金流不能回籠等等情況。因此，房地產企業若不能及時獲知相關的宏觀政策并迅速準確的解讀宏觀政策，再精準定位目標客戶群，那么房地產企業的經營將會面臨重大風險。

（五）風險管理意識薄弱、管理機制不健全的風險

目前很多房地產企業存在一個通病，那就是，從公司長期戰略運營上來看，在企業管理方面投入過少，即使是一些公司規模不小的房地產企業也是如此，有效的風險組織機構和風險管理制度沒有建立起來，或者說是企業制定的風險管理制度不夠完善、不夠全面。有的房企制度制定了，可沒有真正的執行。要知道的是，制定好了制度并不代表就控制好風險了，制度與保障并不是全然對等的，足夠的執行力和健全的風險控制制度并駕齊驅，才是真正的保障。

其次，很多企業現如今對風險控制含義的理解還是不夠全面。多數企業重點關注在項目運營流程某一方面的風險管理，風險管理范圍不全面，比如對信息傳遞等的關注度還是不夠。

他把強烈的事業心和責任感傳遞給每名同志，鍛造了隊伍的凝聚力、戰斗力。作為“食品、藥品、醫療器械”三大檢驗職能集一身的全額撥款事業單位，在任務量不斷增加、人員編制基本未變、沒有績效工資、沒有獎金的情況下，為了鼓舞士氣，他經常加班加點到深夜，周六周日幾乎不休息，平均每周都有三四個晚上到單位巡視，連續幾年除夕之夜都是在單位度過。在他的影響下，全所沒有一名同志在工作面前講困難，講條件，恪盡職守蔚然成風。

三、房地產企業風險控制應對措施

房地產企業的風險控制應對工作是需要從方方面面、從里到外全方位進行的。針對所面臨的可能發生的風險因子，全面準確地制定相應的風險管控機制。內部風險控制和全面風險控制不是對立的兩種控制手段，相反，二者缺一不可、相輔相成。

內部風險控制主要是從企業自身的經營方面研究，通過考察內部存在的弊端，暴露出的問題，來具體準確地制定風險控制策略，它是企業為提高經營效率、保護資產、提高企業數據的準確性而采取的方法和措施。

全面風險控制則是旨在對于風險評估因素的把握盡可能地完整，能夠全面地反映房地產企業的經營風險，它不僅可以運用于房地產企業某個項目的某個運營階段，還可以運用于房地產企業各種項目開發經營的全過程、任何階段。例如從選定項目定位、土地的獲取、前期的規劃設計、開發、施工建設階段，到后來的市場營銷階段和最后的物業管理階段。

以下通過分析上述的房地產企業當前可能面臨的五大風險，針對性地提出了五條有利可行的措施與建議，但是無論是哪一個，它們都是內部風險控制和全面風險控制的一部分。

（一）房地產企業妥善地制定企業戰略并加以合理實施

房地產企業是資金密集型企業，房地產企業戰略的制定、選擇決定了房地產企業的生死存亡，一定要避免戰略方向錯誤，否則大量的資金投入得不到回報，必然給企業帶來巨大的影響，甚至導致企業倒閉。為避免制定的戰略錯誤，選擇合適的戰略，主要關注以下幾點:

一是要考慮企業所處的外部環境和自身內部條件。房地產企業為了更長遠地發展，在綜合分析房地產企業所處的外部環境和自身內部條件的基礎上制定適合自身發展的有效戰略。每個房地產企業的優勢不同，打造的市場領域和產品也不一樣，房地產企業要精心參考自己的優勢、合理規避自己的劣勢，參考自己過往擅長的開發領域，考慮自己發展所依賴的成長方向，結合國家產業政策，合理制定戰略，進行決策選擇。

二是充分考慮房地產開發行業的特點。房地產企業開發有其特殊性，在取得地塊時地塊的用途基本上已經確定，這就需要房地產企業在制定戰略時要充分考慮所在行業的特點，具體地塊規劃的用途事先確定的特點，來制定自己戰略的方向。比如是在現有住宅項目市場進行擴張還是開發工業地塊項目；是到省外、市外進行住宅地產建造，還是在外地建造其他地產項目,等等。房地產企業必須考慮這一系列的戰略因素對戰略制定的作用，來妥善地制定公司戰略。

三是重點關注房產的目標客戶群。在制定戰略時要充分考慮實際情況，對于房地產企業，沒有人，房子什么都不是。在尚未規劃設計時，就應進行大量的市場調查，測算具體的地塊針對可能的目標客戶群體，按潛在的需求來打造項目，打造符合目標客戶群需要的房產。

下面分析筆者所在企業的戰略制定的成功案例。HJ公司是合肥GX集團下屬的全資子公司，成立于2001年，主要開發住宅地產項目的房地產企業。2004年，HJ公司順利開發完圓夢小區后，積累了一筆資金，此資金投向何處？當時，公司股東們開會討論決定，充分考慮本市土地供給情況，現有自身的資源條件，本市房地產行業競爭激烈等情況后，認為在本市市場上供應的土地面積太大，HJ公司的資金都不足以完成拍地，更別說后期巨大的資金投入。股東們一致同意向地級市進軍，當時有的地級市成規模的房地產企業還不多，HJ公司進入這些市具有一定的優勢。經過精密的市場分析調查，在眾多地塊中選擇TL市的一塊市中心地塊，面積小只有80畝，擬建設18棟純多層、高綠化率、低容積率、低密度高品質的住宅房，擬投入的土地成本9600萬可以承受，擬將在本市HF市成功開發的第一個項目經驗拓展運用到外市。在實施戰略過程中，2005年5月如期成立TL分公司運作開發建設項目，2006年6月如期實現一期銷售，一期開盤當日即售罄，創造了HJ公司在TL市成功開發高品質住宅的先河。這個項目讓HJ公司的盈利上了新臺階。

房地產企業只有設定合理的戰略和經營目標才能保證成功經營，合理實施戰略才能最終獲得成功。

（二）解決房地產企業融不到資的風險

房地產企業投入的資金量眾多，資金對房地產企業來說是決定房地產企業是否能活下去的血液，房地產企業積極挖掘現有和潛在的資源，盤活資產，實現融資多渠道，規避融不到資的風險。具體來說，可以通過以下方法：

一是積極營銷。在正確的公司戰略指導下，有效開展具體的職能戰略來實現既定的目標。比如對于可售的房產，加大宣傳力度，尋找目標客戶，提高銷售率，積極協助客戶辦理按揭貸款，盡早回籠資金。

二是加強與金融機構的合作。房地產企業需要的龐大資金完全依賴自身的積累顯然是不夠的，這就需要房地產企業與銀行等金融機構充分合作，爭取金融機構的支持。房地產企業高層及財務融資部充分了解銀行貸款政策的條件下，在企業董事會的支持下，利用一切可利用的資源比如用資產抵押方式、信用擔保等方式獲取銀行等金融機構的資金支持。HJ公司在開發TL項目過程中，筆者充分利用土地資源與TL農業銀行充分溝通洽談，滿足一期銷售前融資需求，堅持到銷售資金回籠。

三是用房產抵付工程款。房地產企業除土地外最大的資金流出項就是施工企業的工程款支出了。在房產未及時銷售情況下，在施工企業資金充裕情況下，可以直接將開發的房產抵作工程款，解決流動資金不足的狀況。也可以直接與供應商加強合作，融通資金。

四是尋求股東方的支持或出售名下子公司的股份。房地產企業在資金周轉困難時，爭取股東們的支持不失為一個好策略。原有股東可以追加投資，也可以出售房地產企業的部分股權，引入新的合作伙伴，原股東將股權轉讓款再次投入到房地產企業充作流動資金，從而間接地完成了融資。如果房地產企業本身是集團企業，可以出售子公司的股份，獲取資金。比如，筆者所在的HY公司，原大股東是房地產開發企業，因流動性不足，將其持有的HY公司50%的股權通過掛牌轉讓方式對外出售，獲得資金。

五是可以了解房地產基金、采用信托等融資方式。目前市場上出現各式各樣國家政策扶持的基金，房地產企業應充分了解資本市場情況，引進房地產基金合作方式。也可以將房地產企業開發的全部或部分項目打包，與信托投資公司合作，采用房地產信托業務融入資金。

六是在企業職工內部融資。在符合國家方針政策下，履行好相關手續，在企業職工自愿的情況下，向本企業集團內部職工借款用于企業的資金周轉。

（三）加強房地產業務流程、經營過程中的控制

房地產企業經營方面的風險很多是可以有效規避的，重點在于房地產企業的內部控制應當遵循全面性、重要性、制衡性、適應性、成本效益原則，企業管理層要明確各個經營流程、各部門的職責落實到位，盡可能地減少管理決策上出現的失誤。拿地后的房地產企業的業務流程包括規劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付等方面，房地產企業風險控制從最開始的規劃設計就要開始執行，規劃設計得好，后期返工的概率就少，規劃設計得好，好營銷。業務流程、經營過程要通盤考慮，每一環節都是嚴把質量關，質量上乘，銷售價格也能提上去，最終的經營目標就能實現，將經營過程的風險控制到最低。即便是銷售完成交付房產后，也應加強對物業公司的管理，加強物業的管理，業主的口碑是銷售無形資產。眾所周知，萬科建造的房地產給大眾留下很好的印象，除了在建造過程中，維護工程質量，保證質量品質的原因外，公眾在談論萬科開發的產品時，都會與高品質相聯系的另一原因是萬科后續的物業服務管理，人性化的管理，周到的服務，打造高品質的物業形象，為萬科后期開發的產品帶來好的銷售口碑。

（四）靈活應對國家宏觀政策的變化

國家宏觀政策所帶來的風險是外界環境帶來的，屬于系統性風險，對于這類風險的應對，在事前進行積極的預防預測，有效的分擔和轉移風險是常常采取的手段。

具體說來，第一，根據國家對房地產行業出臺的一系列限購等政策，對本企業進行精確定位，適應市場變化制定不同的業務模式。在具體的區域、具體的時間選擇正確的業務模式是很重要的，是銷售房產還是出租房源，房地產企業應根據瞬息萬變的市場隨時應對，具體狀況具體分析，靈活改變業務模式。第二，企業可以通過多樣化的產品類型，豐富自己的產品庫。在國家支持發展旅游地產的時候，積極開售旅游地產項目，在政策傾向于養老地產的時候也可以隨時拿出養老地產來與其他企業競爭，等等。

（五）完善風險控制管理機制，增強風險控制意識

正如上述所討論的，有了制度并不代表有了保障，但是，沒有制度就一定不會有保障，沒有健全的風險控制管理機制，也就不會有風險控制保障。建立風險控制管理體系，完善風險控制管理機制，提升員工的風險控制意識，必要情況下還可以增加風險控制管理考核制度，不斷地更新員工的風險控制知識，將其與職工薪酬掛鉤，提升員工學習風險控制管理知識的積極性。

四、結語

房地產行業作為我國國民經濟的支柱性產業，現如今我國經濟又處于新常態下，房地產企業面臨著重大的戰略機遇和巨大的經營挑戰。國外不止一個國家曾因為房地產業經濟出現泡沫而導致整個國民經濟陷入危機，2008年的美國次貸危機更是蔓延至全球，這些經驗與教訓告訴我們，告訴所有的房地產企業們：防患于未然，關注房地產企業普遍存在的風險及對風險的控制是極其重要的，充分認識到戰略制定對房地產企業的意義重大，格外要關注資金鏈問題，加強企業內部控制、風險控制。