房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因與控制方案研究

周孝利

（成都長旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，四川 成都 610041）

前言

在經(jīng)濟(jì)，文化全球化的發(fā)展趨勢下，我國房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著諸多的問題。其中財務(wù)風(fēng)險更是成為了迫切需要解決的問題之一。為了幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險，就要深刻的了解風(fēng)險成因，還要針對其風(fēng)險成因提出幾點具體的控制策略，幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)即便在面對復(fù)雜的市場環(huán)境下，也能保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的概述及表現(xiàn)

（一）概述

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險指的是在企業(yè)的各種財務(wù)活動中，往往會出現(xiàn)部分管理者決策上存在失誤，或是一些不確定因素的發(fā)生，造成了房地產(chǎn)發(fā)展中的一些不確定情況發(fā)生，也造成了與預(yù)期較大的偏差，從而造成企業(yè)不可預(yù)測的風(fēng)險產(chǎn)生。從企業(yè)的財務(wù)管理風(fēng)險上來講，分為狹義和廣義這兩個方面，狹義財務(wù)風(fēng)險又被稱為籌資風(fēng)險，以財務(wù)杠桿的形式借入資金，但由于投資過大或是缺少預(yù)算等等造成了最后喪失償還能力，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，而廣義上的財務(wù)風(fēng)險又包括籌資風(fēng)險，資金運營風(fēng)險等等，這些風(fēng)險會對企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)起到較大的影響，特別是對于盈虧方面更是如此。

（二）表現(xiàn)

房地產(chǎn)企業(yè)的商品具有金額較大等特點，再加上當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度增加，使得房地產(chǎn)企業(yè)對外所面臨的環(huán)境日趨復(fù)雜。也無形中為企業(yè)的良好發(fā)展帶來潛在的風(fēng)險。其一，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有前期投資金額巨大等特點，致使部分房地產(chǎn)企業(yè)的前期資金不足，需要去銀行貸款，從而出現(xiàn)了負(fù)債。再加上房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險一般包括預(yù)收房屋款，銀行借款等等，通過采取土地儲備政策，提升了存貨增長率也造成了流動比率較低，一旦出現(xiàn)問題。資金很難在第一時間得到周轉(zhuǎn)，更是造成了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險增加。其次，企業(yè)會面臨一定的通貨膨脹風(fēng)險，當(dāng)通貨膨脹處于大幅度的增加時，往往造成施工成本上升，房地產(chǎn)施工中需要大量人力，材料，設(shè)備等方面的投入，都會隨著通貨膨脹而致使價格不斷上漲，也無形中加大了起初的預(yù)算成本。其三是再籌資風(fēng)險，有一些房地產(chǎn)企業(yè)會介意企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，減少了對債權(quán)人的保證，也加劇了貨幣市場中的籌資難度。這些企業(yè)為了保持正常的經(jīng)營運轉(zhuǎn)就不得不朝向銀行借款，子公司也會朝向母公司借款，當(dāng)母公司的資金供應(yīng)不足，勢必為造成較大的財務(wù)風(fēng)險產(chǎn)生。其四是投資收回風(fēng)險，受政治，經(jīng)濟(jì)等方面的影響，一些企業(yè)的房地產(chǎn)商品被限制，且買賣合同被終止，但一些企業(yè)已經(jīng)早有資金投入，在短時間也很難變現(xiàn)，往往會因為這些不確定事情發(fā)生，或是合同履行中存在的問題，造成客戶沒能按時交清房款，造成了投資不能預(yù)期收回[3]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險中存在以下幾點問題。首先，很多房地產(chǎn)內(nèi)部尚未建立健全完善的預(yù)算管理機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和生產(chǎn)都需要大量資金的投入，還會涉及到高額的地價以及材料和人工等多種費用，這些費用都說明房地產(chǎn)的前期投資較大，需要充足的資金和資金管理機(jī)制來做出保障，一旦出現(xiàn)疏漏，勢必會造成較大的風(fēng)險產(chǎn)生，也會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的正常運行。很多房地產(chǎn)企業(yè)在投資某個項目之前，沒能從土地成本，資金運作等方面進(jìn)行明確的規(guī)劃，也沒有對整個項目的資金進(jìn)行全面計劃和運作，造成了資金管理方面過于盲目，缺少了預(yù)算管理，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部即便設(shè)立了預(yù)算機(jī)制也是流于形式。也就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者忽視了企業(yè)成本管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理過于簡單，僅僅是將開發(fā)項目當(dāng)作單項的成本控制工作，如征地補(bǔ)償費，設(shè)計費等費用，對于后期財務(wù)成本費用的分析不夠明確，也沒能對每一筆費用進(jìn)行分別的控制，并且對材料管理不力，報賬不及時，最終造成財務(wù)預(yù)算與成本管理之間的偏差較大，也影響了最終的資金管理。最后，目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有著較高的負(fù)債率，該行業(yè)融資的渠道更多是通過銀行，所占據(jù)的銀行貸款幾乎占據(jù)了企業(yè)資金的70%左右，很多企業(yè)一個項目生產(chǎn)便會花費大量的資金。使得房地產(chǎn)企業(yè)在某個經(jīng)濟(jì)活動的運營中缺少資金的支持，再加上內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不完善，更是影響其管理力度，致使企業(yè)對資金的使用不夠明確，一旦遇到突發(fā)情況需要資金的支持，若是沒有充足的資金支撐，無疑為企業(yè)的良性發(fā)展帶來巨大的沖擊和風(fēng)險[4]。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體控制策略

（一）建立健全完善的預(yù)算管理機(jī)制

建立健全完善的預(yù)算管理機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險的重要舉措，財務(wù)預(yù)算管理作為保障房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動正常運轉(zhuǎn)的重要管理方式，需要在經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行之前以合理預(yù)算的形式計算出項目所需要的資金，以及各個階段可能額外產(chǎn)生的資金等等，從而提前做出預(yù)算準(zhǔn)備，避免突發(fā)情況造成的資金第一時間難以周轉(zhuǎn)。并且建立健全有效的全面預(yù)算體系也有助于提前預(yù)測發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的一些潛在資金風(fēng)險，提前做出預(yù)防。那么開發(fā)經(jīng)營的過程中，財務(wù)人員要結(jié)合項目的規(guī)模和企業(yè)的實際情況做出整體的預(yù)算規(guī)劃，還要對去年資金的存放，收入支出等方面做出具體安排。例如，在項目預(yù)算這一方面，企業(yè)部門需要分別對前期工程費用，房屋開發(fā)費用等方面進(jìn)行整體預(yù)算，結(jié)合企業(yè)運作的實際情況對資金進(jìn)行細(xì)致明確的預(yù)算，從而有效的規(guī)避潛在的財務(wù)風(fēng)險。

（二）注重房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理

由于房地產(chǎn)材料成本開發(fā)占據(jù)整個成本的60%，那么做好材料成本管理對企業(yè)的盈利有著重要的作用。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重采購環(huán)節(jié)，特別是材料采購，要選擇恰當(dāng)?shù)暮怂惴绞椒椒ǎ⒃诖嘶A(chǔ)上建立完善的材料成本管理制度，以規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究己藱C(jī)制來降低采購成本，將預(yù)算管理貫穿整個采購環(huán)節(jié)的始終。在施工之前，通過預(yù)算管理初步確定各個施工階段的施工預(yù)算金額，根據(jù)預(yù)算得出的情況采購并進(jìn)行成本管理，讓成本管理低于預(yù)算，保證預(yù)期成本與實際成本之間的差距控制在預(yù)期的狀態(tài)下，在整個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還要建立健全完善的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，實施嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)的監(jiān)督管理方式。

（三）完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)加強(qiáng)資金管理機(jī)制

完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)加強(qiáng)資金管理機(jī)制是房地產(chǎn)企業(yè)控制財務(wù)風(fēng)險的又一重要舉措。房地產(chǎn)行業(yè)所是想在復(fù)雜多變的環(huán)境下良好發(fā)展，并避免潛在的風(fēng)險產(chǎn)生，就要在企業(yè)內(nèi)部形成良好的資金管理結(jié)構(gòu)，通過大框架結(jié)構(gòu)的構(gòu)建來合理規(guī)劃經(jīng)濟(jì)項目的進(jìn)行，但很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部尚未形成大框架便盲目借入資金，也沒能將償債能力放在首要考慮的部分，從而為很多企業(yè)的發(fā)展帶來了潛在的危機(jī)。為了避免這問題的再度發(fā)生，則務(wù)必要強(qiáng)化資金管理機(jī)制，還需要利用傳統(tǒng)容易的方式，拓寬融資渠道，完善融資方式，保證資金來源渠道多元化且資金的充足，在這基礎(chǔ)上要加強(qiáng)預(yù)算管理水平，提升成本控制力度，降低資產(chǎn)負(fù)債率。保證自有的資本和借入資本保持恰當(dāng)?shù)谋壤⒆⒅噩F(xiàn)金方面的管理，房地產(chǎn)企業(yè)管理者和內(nèi)部的財務(wù)管理人員需要隨時關(guān)注國家政策信息，特別是關(guān)于稅收方面的信息，注重稅收帶來的風(fēng)險，并及時調(diào)整相關(guān)工作內(nèi)容，更要注重資本結(jié)構(gòu)方面的完善。確保資金得以合理使用。保證資金充足且能夠使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)項目良好發(fā)展的前提下，形成風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，并且要通過加強(qiáng)內(nèi)部資金方面的管理，實時監(jiān)控財務(wù)情況，一旦出現(xiàn)預(yù)期之外的收支產(chǎn)生，需要第一時間上報并查明原因，還要加速應(yīng)收裝款的資金按時回籠，并采用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖侄危贫ê侠淼男庞谜撸瑢?yīng)收款賬目展開細(xì)致的分析。

四、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制與規(guī)避已經(jīng)成為了大勢所趨。為了更好地規(guī)避其潛在的風(fēng)險，務(wù)必要建立健全完善的預(yù)算管理機(jī)制、注重房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理、完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)加強(qiáng)資金管理機(jī)制，將財務(wù)風(fēng)險置于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的首位，在大環(huán)境下切實推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。